Tory biegną przez nieruchomość. Czy trzeba płacić za użytkowanie wieczyste?

Infrastruktura kolejowa odgrywa kluczową rolę w rozwoju gospodarczym oraz w codziennym funkcjonowaniu państwa. Jej znaczenie jest niebagatelne, w szczególności w prawidłowym działaniu różnorodnych rodzajów przedsiębiorstw, które czerpią korzyści z efektywnego transportu dużych ilości towarów na duże odległości. Do ich grona możemy zaliczyć m. in. przedsiębiorstwa z sektora przemysłu motoryzacyjnego, budowlanego, rolniczego, naftowego i gazowego oraz pośredników dostarczających towary między centrami logistycznymi i magazynami.

Co więcej, obecność infrastruktury kolejowej na nieruchomości przedsiębiorstwa niesie ze sobą szereg korzyści, które często wykraczają poza typowe funkcje transportowe i logistyczne. Jednym z mniej oczywistych, ale istotnych aspektów, jest wpływ infrastruktury kolejowej na opłaty związane z użytkowaniem wieczystym nieruchomości.

Czytaj więcej

Zadania

Budowa tunelu bez wykupu gruntu

Gminy będą mogły za darmo przejmować kolejki wąskotorowe. Łatwiej ma być drążyć tunele.

W artykule omówimy: warunki uzyskania zwolnienia z opłat za użytkowanie wieczyste, przepisy regulujące te kwestie oraz korzyści, jakie płyną z tego dla użytkowników wieczystych nieruchomości. Przedstawimy też analizę konkretnego przypadku, który obrazuje praktykę Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego bezpodstawnego pobierania opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych infrastrukturą kolejową.

1. Prawne podstawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste to szczególny rodzaj prawa rzeczowego, które może być ustanowione na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego na okres od 40 do 99 lat, z możliwością jego przedłużenia na wniosek użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste jest zazwyczaj ustanawiane na podstawie umowy, która określa warunki korzystania z nieruchomości, oraz wpisu do księgi wieczystej. Użytkownik wieczysty może budować i korzystać z gruntu zgodnie z umową, wpisem do księgi wieczystej i warunkami korzystania, a także może je obciążać i zbywać. Budynki i budowle wzniesione na takim gruncie stanowią odrębną własność, co oznacza, że użytkownik wieczysty jest ich właścicielem, przy czym przeniesienie własności budynków i budowli wymaga jednoczesnego przeniesienia użytkowania wieczystego.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wieczysty użytkownik jest zobowiązany do uiszczania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości przez czas trwania swojego prawa. Jednocześnie przepisu kodeksu cywilnego nie wskazują zarówno jaki podmiot pobiera ww. opłatę oraz jaka powinna być wysokość tej opłaty. Dopiero przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku doprecyzowały sposób poboru opłaty oraz jej wysokość.

Zgodnie z ww. ustawą wysokość opłaty rocznej jest ustalana przez właściwy organ, tj. starostę w przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub organy wykonawcze gminy, powiatu lub województwa w przypadku nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu lub województwa. Jednocześnie, wysokość tej opłaty jest uzależniona od ceny nieruchomości gruntowej oraz celu, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste, co w przypadku nieruchomości o znacznej powierzchni (a co za tym idzie też znacznej wartości) oznacza, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mogą sięgać wysokości nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Oprócz opłaty za użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty zobowiązany jest również do uiszczania podatku od nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy z 12 stycznia 1991 o podatkach i opłatach lokalnych, przez co opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, zwana także podatkiem gruntowym, jest często określana jako podwójny podatek od nieruchomości.

2. Ustawowe zwolnienie oraz jak je uzyskać

Przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi, mogą zostać zwolnieni z opłaty za użytkowanie wieczyste za grunty, na których położona jest infrastruktura kolejowa. Takie zwolnienie przewidzenie jest w art. 8 ustawy z 28 marca 2003 o transporcie kolejowym, zgodnie z którym grunty zajęte pod infrastrukturę kolejową są zwolnione od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jednocześnie, w wyżej wymienionej ustawie wskazano, co należy rozumieć pod pojęciem infrastruktury kolejowej.

Definicja ustawowa zawarta w art. 4 pkt 1) ustawy o transporcie kolejowym odsyła do załącznika nr 1, który szczegółowo określa, co musi wchodzić w skład danej infrastruktury, aby w rozumieniu ustawy podlegała ona zwolnieniu z opłaty za użytkowanie wieczyste. To elementy, które tworzą część linii kolejowej, bocznicy kolejowej lub innej drogi kolejowej, lub są przeznaczone do zarządzania nimi, obsługi przewozu osób lub rzeczy, lub ich utrzymania. Jednocześnie załącznik nr 1 do ww. ustawy wymienia elementy, które są również niezbędne do funkcjonowania przedsiębiorstwa czynnie wykorzystującego kolej w swojej bieżącej działalności. To m.in. tory kolejowe, rozjazdy, obrotnice i przesuwnice, rampy towarowe, systemy oświetleniowe itp.

Wobec powyższego, przy spełnieniu wymogów określonych w załączniku nr 1 do ustawy, grunty zajęte pod infrastrukturę kolejową będą podlegać zwolnieniu z opłaty za użytkowanie wieczyste. Zwolnienie z art. 8 ustawy nie dotyczy gruntów zajętych pod infrastrukturę nieczynną, infrastrukturę prywatną oraz pod infrastrukturę metra. Zatem, aby uzyskać zwolnienie przewidziane w ustawie, infrastruktura kolejowa musi być zarówno czynna, jak i publiczna.

Określenie elementów infrastruktury kolejowej, które stanowią infrastrukturę prywatną lub nieczynną należy do zadań zarządcy infrastruktury, czyli do podmiotu odpowiedzialnego za zarządzanie infrastrukturą kolejową, jej eksploatację, utrzymanie, odnowienie lub udział w rozwoju tej infrastruktury. Co więcej, zgodnie z brzmieniem ustawy, to zarządca sporządza statut sieci kolejowej, czyli dokument wskazujący linie kolejowe, bocznice kolejowe oraz inne drogi kolejowe przez niego zarządzane, a także wskazujący, które z nich stanowią infrastrukturę nieczynną lub prywatną.

Powyższe regulacje ustawowe nie pozostawiają wątpliwości, że określenie, czy dana infrastruktura kolejowa ma charakter infrastruktury ogólnodostępnej, czy prywatnej, zależy od decyzji zarządcy tej infrastruktury, ujawnionej w postaci adnotacji w statucie sieci kolejowej. To zarządca decyduje o tym, czy zarządzana przez niego infrastruktura kolejowa ma charakter infrastruktury prywatnej, czy publicznej (ogólnodostępnej dla przewoźników kolejowych), przy czym o publicznym i czynnym charakterze infrastruktury świadczą także dokumenty takie jak: świadectwa bezpieczeństwa, dzienniki ruchu, wnioski przewoźników o dostęp do infrastruktury, umowy zawarte z przewoźnikami, deklaracje przewoźników lub pełnomocnictwa udzielone przez przewoźników.

Dodatkowo warto wskazać, że zajęcie gruntów pod infrastrukturę kolejową nie musi oznaczać, że na tych gruntach już znajdują się jakiekolwiek elementy infrastruktury kolejowej. Definicja zarządcy infrastruktury obejmuje również podmiot, który w przypadku budowy nowej infrastruktury przystąpił do jej budowy w charakterze inwestora. Zatem zwolnienie dotyczy także takich gruntów, które dopiero zostały zajęte dla celów przeprowadzenia (w niedalekiej przyszłości) inwestycji budowy infrastruktury kolejowej, a co powinno wynikać z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub innych dokumentów inwestycyjnych. Z opłat zwolniony będzie podmiot, który przystąpił do budowy infrastruktury kolejowej w charakterze inwestora, a więc zarządca dopiero co budowanej infrastruktury kolejowej (M. Rypina [w:] Ustawa o transporcie kolejowym. Komentarz, red. M. Trela, P. Wajda, M. Wierzbowski, Warszawa 2022, art. 8).

3. Praktyka i korzyści

Władze samorządowe często niezasadnie pobierają od przedsiębiorców zawyżoną opłatę za użytkowanie wieczyste, bez uwzględnienia zlokalizowania na nieruchomości infrastruktury kolejowej oraz zwolnienia ustawowego z art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.

W toku obsługi prawnej jednego z przedsiębiorstw wykorzystującego infrastrukturę kolejową w swojej bieżącej działalności, naszej kancelarii udało się uzyskać prawomocny wyrok orzekający na korzyść użytkownika wieczystego, znacząco zmniejszający wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.

Starosta, reprezentujący Skarb Państwa jako właściciela gruntu, żądał zapłaty ponad 70 tys. zł z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której zlokalizowana jest infrastruktura kolejowa. Sąd I instancji uznał powództwo, jednakże sąd II instancji doszedł do zupełnie innych wniosków, zmniejszając opłatę do ok. 7 tys. złotych, czyli praktycznie 10-krotnie.

W realiach opisywanej sprawy pozwana spółka w statucie sieci kolejowej określiła, że zarządzana przez nią infrastruktura kolejowa jest czynna, w pełni udostępniona, w całości stanowiąca obiekt infrastruktury usługowej. Co więcej, pozwana spółka zapewniała przewoźnikom kolejowym możliwość korzystania z zarządzanej przez siebie infrastruktury kolejowej, na równych i niedyskryminujących zasadach, określonych w rozdziale 6a ustawy o transporcie kolejowym.

Sąd II instancji w uzasadnieniu prawomocnego wyroku wskazał, że brzmienie przepisów ustawy o transporcie kolejowym wskazuje, że to decyzja zarządcy jest kluczowa dla określenia statusu infrastruktury jako publicznej lub prywatnej, albowiem wraz z tą decyzją zarządca infrastruktury zaczyna podlegać szeregu regulacjom ustawy dotyczącym takiej infrastruktury, niezależnie, czy faktycznie jest ona wykorzystywana. W ocenie sądu decydująca jest możliwość wykorzystania danej infrastruktury jako infrastruktury publicznej, a za rozstrzygającym dokumentem, ustalającym status danej infrastruktury, jest statut sieci kolejowej.

Dodatkowo sąd II instancji wyraził pogląd, że zwolnieniu z obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego podlegają grunty zajęte pod infrastrukturę kolejową, która nie tylko jest faktycznie wykorzystywana, ale także „może być wykorzystana” jako infrastruktura udostępniona publiczna.

Na podstawie powyższych rozważań, sąd II instancji zmienił zaskarżony wyrok, a opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości została zmniejszona ok. 10-krotnie w wyniku objęcia gruntów, na których położona jest infrastruktura kolejowa, ustawowym zwolnieniem przewidzianym w art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.

Zdaniem autorów

Paweł Latkowski, Adwokat, Partner, kancelaria prawna Octo Legal, Dział Prawa Gospodarczego i Sporów