Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu przed czasem

Istotą wypowiedzenia umowy najmu jest złożenie przez jedną ze stron drugiej oświadczenia o woli zakończenia umowy najmu. To właśnie w tym momencie nabiera znaczenia podział zaprezentowany wcześniej (str. 4) na umowy najmu na czas określony oraz umowy najmu na czas nieokreślony. Charakter tych umów jest bowiem całkowicie odmienny.

Umowa na czas określony

Umowy najmu na czas określony petryfikują stosunek prawny, jego pewność, stabilność w czasie. Żadna ze stron nie jest uprawniona w takim przypadku wypowiedzieć umowy na podstawie innej, aniżeli wskazana w umowie expressis verbis lub na podstawie wynikającej z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Taka sytuacja prawna trwa przez cały okres obowiązywania umowy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Umowa najmu: Kto i za co odpowiada?

Prawa i obowiązki stron umowy najmu

W przypadku zatem zawarcia umowy najmu na czas określony, katalog przyczyn uprawniających obie strony do wypowiedzenia umowy najmu w pierwszej kolejności wynikać będzie z przyczyn wskazanych w przepisach kodeksu cywilnego, tj.:

1. Najem tradycyjny (przepisy k.c.):

- Art. 664 § 2 k.c.– prawo najemcy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu wad rzeczy najętej uniemożliwiających używanie rzeczy przewidziane w umowie.

- Art. 667 k.c. – prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu używania rzeczy przez najemcę sprzecznie z umową lub jej przeznaczeniem.

- Art. 672 k.c. – prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki najemcy z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności

- Art. 678 k.c. – prawo nowego wynajmującego do wypowiedzenia najmu rzeczy nabytej od starego wynajmującego. (Uwaga – prawo do tego wypowiedzenia nie przysługuje jeśli umowa najmu spełnia łącznie trzy warunki, tj. została zawarta w formie pisemnej i z datą pewną, rzecz została wydana najemcy oraz umowa została zawarta na czas oznaczony).

2. Najem lokalu (przepisy k.c.):

- Art. 682 k.c. – prawo najemcy do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu wad lokalu, które zagrażają zdrowiu najemcy, domowników lub osób u niego zatrudnionych.

- Art. 685 k.c. – prawo wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu albo z powodu niewłaściwego zachowania najemcy czyniącego korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

- Art. 691 § 4 k.c. – prawo najemców, którzy wstąpili w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, do wypowiedzenia umowy najmu zawartej nawet na czas oznaczony w terminach ustawowych.

W przypadku braku określenia w umowie jakichkolwiek innych podstaw do wypowiedzenia, umowa najmu zawarta na czas oznaczony będzie mogła zostać wypowiedziana, gdy zajdzie któraś z ww. podstaw ustawowych.

Umowy na czas nieokreślony

Odmiennie rzecz ma się z umowami zawartymi na czas nieokreślony. W dużym uproszczeniu są to umowy, których trwałość należy oceniać jako równą okresowi wypowiedzenia, to może bowiem nastąpić co do zasady w każdej chwili bez wskazywania jego przyczyn. Mało tego, jeśli strony w umowie takiej nie wskażą terminów wypowiedzenia, wówczas znajdą zastosowanie ogólne tzw. ustawowe terminy wypowiedzenia z art. 673 § 2 k.c. Terminy te są następujące:

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Terminy powyższe nie będą miały jednak zastosowania do najmu lokali. W tym zakresie znajdzie zastosowanie regulacja szczególna z art. 688 k.c. stanowiącego: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Najem lokalu mieszkalnego – szczególne rozwiązania

Osobna regulacja przewidziana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Umowy najmu lokalu (w rozumieniu tej ustawy, tj. głównie lokalu mieszkalnego) co do zasady, mogą zostać zawarte na czas oznaczony lub nieoznaczony. Niezależnie jednak od sposobu ich zawarcia art. 11 ww. ustawy wprowadza ograniczenia w ich wypowiadaniu, wskazując, że wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w konkretnych postanowieniach tej ustawy - art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a.

W konsekwencji, w przypadku najmu lokalu mieszkalnego w rozumieniu ww. ustawy umowę taką można wypowiedzieć jedynie w sposób wskazany w wyżej wskazanych przepisach, tj.:

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 tej ustawy).

2. Z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

3. Z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, i może on używać go, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu, jeśli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa wyżej.

Forma wypowiedzenia

W przypadku najmu tradycyjnego lub najmu lokalu na podstawie przepisów k.c. nie istnieje szczególny wymóg w zakresie formy ich złożenia. Nawet, jeżeli umowa najmu została zawarta na piśmie, wypowiedzenie może zostać złożone w każdy prawnie dopuszczalny i skuteczny sposób. W tym także przez czynność procesową, np. wniesienie pozwu o eksmisję mieści w sobie dorozumiane oświadczenie woli o wypowiedzeniu najmu. Stąd też istotne z perspektywy stron jest usunięcie tych wątpliwości w zakresie formy.

Dobrze byłoby, gdyby wymóg w zakresie formy, w jakiej ma być dokonane wypowiedzenie, określała sama umowa. Zaniechanie uregulowania tej okoliczności spowoduje, że zastosowanie znajdzie przepis art. 77 § 2 k.c. stanowiący, że „§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę”. Forma nie jest wymagana pod rygorem nieważności, a jedynie do celów dowodowych, i o ten ostatni aspekt warto zadbać. Niezależnie bowiem od tego, jaka jest wymagana forma wypowiedzenia (umowę ustną można wypowiedzieć ustnie), wypowiadający winien być w stanie udowodnić że dokonał wypowiedzenia oraz kiedy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy drugiej stronie złożył.