Rynek wtórny. Czy jesień przyniesie przeceny?

Zapowiadany przez część rządu program tanich kredytów „Na start” (w koalicji nie ma co do niego zgody) już nie elektryzuje rynku. Jak zauważa Barbara Bugaj, ekspertka SonarHome, na wyjaśnienie spraw związanych z programem czeka niezbyt duża grupa kupujących. Niewiadomych jest wiele, a zasady planowanego programu bardzo skomplikowane.

Także Ewa Palus, analityczka REDNET Property Group, ocenia, że osoby, które chciały skorzystać z programu, nie chcą już dłużej czekać. – Decydują się na zakup mieszkania, często mniejszego, niż potrzebują – zauważa.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Gdzie jest najłatwiej o mieszkanie

Ile metrów nowego mieszkania można kupić za przeciętną pensję? Dostępność lokali w miastach sprawdza portal RynekPierwotny.pl.

Ile czasu na zakupy

Ekspert i doradca Tomasz Lebiedź zauważa, że wielu klientów, którzy chcą kupić mieszkanie, ale muszą się posłużyć kredytem, „przestało czekać na mityczny program zero procent”. – Zniecierpliwieni poszli kupować nieruchomości, korzystając z kredytów komercyjnych – podkreśla. – Innych motywuje lęk przed powtórką historii „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (wygaszony w styczniu program PiS – red.), czyli ogromnymi wzrostami cen. Jest jednak grupa osób, które twierdzą, że na ten dotowany kredyt czekają.

O „pewnym poruszeniu” na rynku mieszkań mówi Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Ale do średniej z ostatnich dwóch–trzech lat jeszcze daleko – zastrzega. – Na zakupy ruszyły przede wszystkim osoby, które przestały wierzyć w obietnicę wyborczą dotyczącą programu dopłat do kredytów. Termin jego uruchomienia był przesuwany już dwukrotnie. Są osoby, które zwyczajnie nie mogą już czekać, najczęściej ze względów osobistych – podkreśla.

Krzysztof Kabaj przyznaje, że część osób jest zmuszona zweryfikować plany. – Zmiana dotyczy najczęściej powierzchni nieruchomości, ale część klientów decyduje się na mieszkanie zamiast na planowany wcześniej dom – mówi.

Z kolei Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskich Nieruchomości Łobzowskich ocenia, że ruch na rynku nie jest zbyt duży. – Fala zakupowa nie ruszyła. Z rozmów z klientami wiem, że raczej już nie czekają na dopłaty. Bardziej – na zmianę oprocentowania kredytów, bo raty są dosyć wysokie – mówi. – Klienci raczej nie kupują mniejszych, niż planowali, mieszkań. – Trzyosobowa rodzina potrzebuje co najmniej dwupokojowego lokalu. Na pewno nie kupi kawalerki. Klienci szukają tańszych lokali poza Krakowem, czegoś do remontu, okazji – opowiada.

Tomasz Rożek z agencji Akces ocenia, że kupujący ani nie czekają na dopłaty, ani nie ruszyli na zakupy. – Tak można podsumować sytuację na rynku wtórnym – mówi. Czy klienci wybierają mniejsze, niż planowali, lokale? – Trudno powiedzieć. Mieszkania kupuje się w konkretnym celu – dla siebie, na inwestycję. Wątpię, by zakup mniejszych mieszkań wiązał się z dostępnością kredytu.

W zgodnej opinii ekspertów czas sprzedaży mieszkań się wydłużył. Swoje zrobiło oczekiwanie na tańsze kredyty. – Poza tym ceny są wysokie, rynek czeka na obniżki. Jeśli klient będzie chciał sprzedać lokal, rabaty będą znaczne – uważa Tomasz Rożek.

Jak dodaje Krzysztof Kabaj, sprzedający musi założyć, że sprzedaż może zająć nawet kilka miesięcy. – Oczywiście, zależy to od wielu czynników, a najważniejsze są dwa: cena i lokalizacja – wyjaśnia. – Najlepiej sprzedają się małe lokale w atrakcyjnych dzielnicach większych miast.

Katarzyna Liebersbach-Szarek szacuje, że mieszkania sprzedają się średnio od trzech do sześciu miesięcy. – Mówię o ofertach, które nie są okazją ani nie mają jakiegoś wyjątkowego waloru – mówi.

Zdaniem Tomasza Lebiedzia na pytanie o czas sprzedaży nie ma jednoznacznej odpowiedzi. – Zależy, co uznajemy za start sprzedaży. Czy pierwsze wystawienie oferty, które często oznacza bardzo zawyżoną cenę? Czy też startem ma być moment, w którym sprzedający wreszcie urealnił cenę? Jakkolwiek by liczyć, widać, że czas poszukiwania klienta jest dłuższy niż rok temu – potwierdza. Zapewnia, że szybka sprzedaż jest nadal możliwa. Chodzi o nieruchomości postrzegane jako atrakcyjne. – Na atrakcyjność składają się takie czynniki jak cena, lokalizacja, rodzaj i stan techniczny mieszkania – wyjaśnia.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Bitwy o mieszkania należą już do czasu przeszłego

Bardzo nie lubię, gdy klienci biją się o oferty mieszkań, a ceny sprzedaży przewyższają ceny ofertowe. Zawsze i nieuchronnie zwiastuje to rychłe załamanie rynku – mówi Joanna Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Zmęczony sprzedawca

Jakie rabaty można wynegocjować? – I na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. To zależy od ceny ofertowej – mówi Lebiedź. – Bywa, że gdy ta cena była przesadzona, a sprzedający zmęczył się czekaniem na nabywcę, zniżki przekraczają nawet 20 proc. Nie można jednak traktować tego jako regułę. Dobry sprzedawca potrafi sprzedać mieszkanie powyżej ceny ofertowej nawet w gorszych czasach. Handel to emocje, a nie żelazne zasady.

Według Krzysztofa Kabaja kupujący może dziś liczyć na zniżki do kilku procent. Katarzyna Liebersbach-Szarek ocenia, że zniżki są nadal nieduże. – Dobra wiadomość jest taka, że ceny spadły i utrzymują się na w miarę stałym poziomie – mówi pośredniczka.

O coraz większych rabatach mówi z kolei Tomasz Rożek. – Dotyczą już także mieszkań jedno- i dwupokojowych – podkreśla.

Z analiz portalu GetHome wynika, że średnie ceny mkw. mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w sierpniu br. to ponad 18,2 tys. zł/mkw. Od lipca się nie zmieniły. Takie same jak w lipcu są też średnie ceny lokali w Łodzi (niespełna 8,7 tys. zł/mkw.). W Krakowie przeciętne ceny lokali z drugiej ręki w ciągu miesiąca spadły o 1 proc., do ok. 17,4 tys. zł. 1-proc. podwyżki GetHome odnotował we Wrocławiu (ponad 14,3 tys. zł/mkw.) i Trójmieście (niemal 15,5 tys. zł). O 2 proc., do niemal 8,6 tys. zł za mkw., poszły w górę średnie ceny mieszkań w aglomeracji katowickiej, a o 3 proc. – w Poznaniu, do niemal 12,1 tys. zł za mkw.

Barbara Bugaj ocenia, że ceny ofertowe mieszkań w ostatnich miesiącach były dość stabilne. – Statystyki pokazujące ceny transakcyjne mogą być małą pułapką. O ile mieszkania wchodzące do oferty mają dość stabilne ceny, o tyle kupowane lokale – już wyższe. Jest tak dlatego, że zamożniejsza grupa klientów, która dominuje na rynku, wybiera właśnie nieco droższe mieszkania. Statystycznie ceny transakcyjne rosną – wyjaśnia.

Przeprowadzki i transakcje

Jak mówi Krzysztof Kabaj, jesień to standardowo czas zwiększonego zainteresowania zakupem mieszkań.

– Zbliża się koniec roku, co dla niektórych oznacza zmiany – np. zmianę pracy związaną z przeprowadzką do innego miasta. Pokłosiem będzie zauważalny wzrost transakcji na rynku wtórnym, ale na szaleństwo nie ma co liczyć – zastrzega ekspert PFRN. – Wzrost ten wyhamuje dopiero w okresie świąt Bożego Narodzenia. Kupujący wciąż będą mogli liczyć na negocjacje cen. Będą tym większe, im bardziej na sprzedaży będzie zależeć obecnemu właścicielowi.

Jesiennego szaleństwa na rynku nie spodziewa się też Katarzyna Liebersbach-Szarek.

– Raczej będzie spokojnie i stabilnie. Ceny na pewno nie wzrosną. To jest dobra wiadomość. Może w końcu rynek nieruchomości się ustabilizuje – mówi. – Najgorszą rzeczą, jak może go spotkać, są ingerencje z zewnątrz. Podaż i popyt powinny się w nieco dłuższej perspektywie zrównoważyć.