Umowa najmu: Kto i za co odpowiada?

Zawarcie umowy najmu powoduje dla obu stron tego stosunku prawnego powstanie określonych praw i obowiązków. Pamiętajmy, że mają one charakter „wzajemny”, tj. prawa jednej ze stron są jednocześnie dla drugiej strony elementem odpowiedniego obowiązku. Należy zaznaczyć, że uregulowania kodeksowe w tej materii mają (z nielicznymi wyjątkami) charakter dyspozytywny, to znaczy, że strony mogą w umowie najmu wyłączyć lub ograniczyć ich zastosowanie, a nawet dowolnie je modyfikować. Warto mieć to na uwadze, bowiem uregulowania kodeksowe, podobnie jak inne rozwiązania modelowe mogą nie odpowiadać intencji stron albo cechom konkretnej umowy najmu. Poniżej przedstawimy kluczowe kodeksowe regulacje w tej materii.

Prawa i obowiązki wynajmującego

Do podstawowych praw i obowiązków wynajmującego należą:

1. Prawo żądania od najemcy wynagrodzenia za korzystanie z należącej do wynajmującego nieruchomości (czynsz), a także ew. odszkodowania za bezumowne korzystanie po zakończeniu umowy. Brzmi trywialnie? Nie do końca. Z prawem do czynszu wiąże się wiele innych kwestii, o których warto pamiętać. Należy do nich m.in. prawo do podwyższenia czynszu, o czym szerzej piszemy w części poświęconej waloryzacji (str. 9). Z czynszem także ściśle wiąże się prawo wynajmującego do żądania kaucji, czyli określonej kwoty na zabezpieczenie należności czynszowych lub naprawy ew. zniszczeń w lokalu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czym jest najem i dlaczego jest tak popularny

Najem znany był naszym przodkom tysiące lat temu. Już w starożytnym Rzymie w rzeczywistości większość mieszkańców wynajmowała (długo- i krótkoterminowo) mieszkania w tzw. insulach (blokach, kamienicach czy też większych willach).

Przeważnie wysokość kaucji odpowiada jednomiesięcznej stawce czynszu, my rekomendujemy jednak pobieranie kaucji w wysokości co najmniej jego dwukrotności – co w przypadku zaległości czynszowych oraz innych roszczeń odszkodowawczych stanowi bezwzględne minimum do pokrycia należności najemcy. W tym względzie najlepiej także uzależnić wysokości kaucji do wartości wyposażenia wynajmowanej nieruchomości (im lepiej i drożej wyposażone mieszkanie, tym wyższa powinna być kaucja). W przypadku najmu lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Tu uwaga – nie warto także przesadzać w drugą stronę, tworząc nadzabezpieczenie. Kaucja w chwili jej rozliczenia podlega zwrotowi w zwaloryzowanej wysokości do aktualnej wartości czynszu. Jeśli zatem w chwili zawierania umowy najmu pobraliśmy od najemcy kaucję 12 tys. zł stanowiącą 12-krotność czynszu 1 tys. zł/m-ąc, a w dacie zakończenia umowy czynsz wynosił 1,5 tys. zł, wynajmujący, rozliczając kaucję, będzie musiał zwrócić najemcy kwotę 18 tys. zł. Na koniec praktycznych wskazówek związanych z czynszem warto podkreślić, że oprócz czynszu korzystanie z wynajmowanej nieruchomości generuje także opłaty eksploatacyjne, takie jak czynsz administracyjny czy opłaty za media (energia, woda, gaz itp.). Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów są to opłaty niezależne od wynajmującego, a do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, dlatego w umowie najmu powinny być jasno określone zasady rozliczania tych opłat. Warto o tym pamiętać, gdyż wynajmujący może podwyższyć nie tylko czynsz, ale także inne opłaty za używanie lokalu (w tym opłaty eksploatacyjne). Z tym że można to zrobić w określonych granicach (podwyżka uzasadniona), a udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu1.

2. Prawo do zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do wynajmowanego domu czy mieszkania przez najemcę i członków jego rodziny mieszkających razem. Zastaw na przedmiotach najemcy jest formą zabezpieczenia zaległości najemcy. Nie oznacza to, że wynajmujący staje się właścicielem tych przedmiotów, ale ma prawo je zatrzymać do czasu pokrycia należności za lokal.

3. Prawo wyrażenia zgody na podnajem nieruchomości oznacza, że najemca bez zgody wynajmującego nie może oddać lokalu lub jego części do użytkowania przez inne osoby.

4. Czy wynajmujący musi zgodzić się na zamontowanie w lokalu telewizji kablowej lub internetu? Tak, podobnie jak innych mediów: prądu, wody, gazu. Taka ingerencja w nieruchomość wiąże się z koniecznością wyrażenia zgody przez właściciela – najemca, chcąc podpisać w swym imieniu umowę z usługodawcami, ma prawo wymagać takiego współdziałania od wynajmującego. Jednak gdyby zawarcie takiej umowy wiązało się dla wynajmującego z odpowiedzialnością za długi najemcy wynikające z takiej umowy o świadczenie usług – w naszej opinii właściciel nieruchomości może odmówić zgody. Media to jednak wyjątek. Co do zasady, najemca nie może czynić w najmowanej nieruchomości żadnych zmian bez zgody właściciela. W przypadku ulepszeń w lokalu mieszkalnym przepisy wymagają nie tylko zgody wynajmującego, ale również pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

5. Prawo zatrzymania ulepszeń albo przywrócenia stanu poprzedniego. Gdy najemca wprowadził w lokalu zmiany, jeśli nie były one przewidziane w umowie, wynajmujący może według własnego wyboru: żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia w zamian za zapłatę kwoty odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu nieruchomości (tj. uwzględniającej ew. zużycie).

6. „Kłopotliwy” lokator – co wtedy? Gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

7. Wynajmujący ma obowiązek przekazania najemcy lokalu w stanie umożliwiającym korzystanie z nieruchomości zgodnie z umową i utrzymywanie jej w takim stanie przez cały czas trwania najmu, to samo dotyczy zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń budynku, a w przypadku awarii także ich naprawy. Za co w takim razie odpowiada konkretnie wynajmujący i jakie mogą być konsekwencje zaniedbania obowiązków? Jak wiemy, w tym zakresie są dwie kategorie: naprawy obciążające wynajmującego oraz naprawy i konserwacje obciążające najemcę. Aby ustalić, za co odpowiada wynajmujący, należy w pierwszej kolejności ustalić, za co odpowiada najemca. Co do zasady, najemcę lokalu obciążają nakłady drobne, w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

W przypadku lokali mieszkalnych najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Zatem, wszystko to, co nie mieści się w ww. zakresie – i nie jest skutkiem braku należytej konserwacji ze strony najemcy – obciąża wynajmującego, który powinien dokonać niezbędnych napraw w terminie wskazanym przez najemcę.

Co w takim razie grozi wynajmującemu za niedopełnienie swych obowiązków? Jeśli właściciel nie wykona obciążających go napraw, najemca będzie uprawniony do ich przeprowadzenia na koszt wynajmującego. Najemcy przysługuje także prawo do obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia – jeżeli wynajmowany lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego.

Prawa i obowiązki najemcy

1. Czy najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego? Tak, podobnie jak do tego – o czym warto pamiętać – aby dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Jakie naprawy najemca musi wykonać w lokalu, zwracając go wynajmującemu, i czy odpowiada za jego normalne zużycie? Najemca po zakończeniu umowy powinien wydać lokal w stanie niepogorszonym. Nie odpowiada on natomiast za normalne zużycie przedmiotu najmu. Jak zatem odróżnić normalne zużycie od szkody w lokalu? Normalne zużycie to takie, które wynika z normalnej, prawidłowej eksploatacji i upływu czasu (np. przykurzenie ścian, murszenie uszczelek, zmiana odcieni mebli/żółknięcie ram okiennych, systematyczne ścieranie się elementów błyszczących, drobne rysy na meblach). Dlatego po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest zobowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy (tj. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą).

3. Czy najemca może żądać zwrotu pieniędzy za wymianę elementów wyposażenia technicznego? Tak, ale nie całości. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

4. Warto także wspomnieć, że jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. ∑