Władanie cudzą rzeczą
Najem stanowi podstawowe znane niemal we wszystkich porządkach prawnych prawo osoby trzeciej (najemcy) do skutecznego władania rzeczą cudzą (wynajmującego). Zgodnie z komentarzami i orzecznictwem najem to tzw. exceptio iuris, o którym mowa w art. 222 § 1 kodeksu cywilnego: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Oczywiście do czasu jego wygaśnięcia. Uprawnienie to jest terminowo skuteczne. Umów należy bowiem dotrzymywać – pacta sunt servanda. Co do zasady zatem, właściciel nie może pozbawić władztwa nad rzeczą najemcy, jeśli umowa jest ważna i obowiązuje. W przypadku prób np. wzywania policji w takiej sytuacji wystarczy, że najemca wylegitymuje się umową najmu, czyli skutecznym uprawnieniem względem właściciela.
Jest to zatem prawo skuteczne zarówno wobec właściciela tej rzeczy, jak i osób trzecich. I to jest elementarna istota prawa najmu. Pozostałe umowy „okołonajmowe” to wariacje na ten sam temat. Nie oznacza to, że należy je sobie lekceważyć. Znajomość jednak podstawowych zasad rządzących tzw. najmem tradycyjnym (uregulowanym w artykułach 659–679 kodeksu cywilnego) znacząco ułatwi zrozumienie bardziej skomplikowanych umów dotyczących korzystania z rzeczy.
Nasza kultura prawa cywilnego podąża tą ścieżką. Kodeks cywilny w przepisach o dzierżawie nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o najmie (art. 694 k.c.). Lektura natomiast przepisu 7091 k.c. definiującego istotę leasingu prowadzi wprost do wniosku, że esstentialia negoti (tj. istotne postanowienie umowy, czyli takie, bez którego ustalenia biznesowo umowa nie jest zawarta w uproszczeniu) najmu stanowią cześć istotnych warunków (essentialia negoti) umów leasingu. Stąd też przepisy kodeksu cywilnego dotyczące leasingu, podobnie jak w przypadku dzierżawy, zawierają stosowne odesłanie nakazujące stosowanie w określonym zakresie przepisów o najmie do leasingu. Nie da się zatem zrozumieć leasingu, bez zrozumienia w pierwszej kolejności najmu (no i oczywiście sprzedaży). Podobnie rzecz ma się z dzierżawą (art. 709 k.c.) oraz użyczeniem (art. 710 k.c.).
Najem okazjonalny i nie tylko
Nowe regulacje wprowadzone do ustawy o ochronie praw lokatorów po roku dwutysięcznym wydają się zapewniać odpowiedni balans obu stronom umów najmu okazjonalnego (art. 19a u.o.p.l. – rok 2010), najmu instytucjonalnego bez dojścia do własności (art. 19f u.o.p.l.) oraz najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (art. 19k u.o.p.l.). Odnośnie do tych ostatnich, nie sposób nie dostrzec, że z uwagi na długoterminowy w charakter tych umów cykl ich prawniczego życia (aż do sporu, który pozwala wypracować orzecznictwo w odniesieniu do poszczególnych przepisów) dopiero co się rozpoczął. Konkludując, wydaje się, że wynajmujący lokale mieszkalne (ale nie tylko) mają szereg możliwości prawnych, z których mogą skorzystać. Trzeba pamiętać, że kodeksowa regulacja najmu zawiera liczne przepisy o charakterze dyspozytywnym. Strony umowy mogą zatem odejść od postanowień kodeksu cywilnego i postanowić wprost w umowie inaczej. Daje to zarówno wynajmującemu, jak i najemcy szerokie pole do negocjacji nie tylko w zakresie wysokości czynszu, ale np. również tzw. fit-out, lub zasad rozliczenia zwrotu nakładów na rzecz, czy też ujmując to inaczej, inwestycji w rzecz cudzą.
Lepiej zapobiegać niż leczyć
Z niniejszego opracowania dowiedzą się państwo m.in. czym jest najem, jakie rodzaje najmu są najkorzystniejsze dla wynajmującego, a jakie dla najemcy, w jakiej formie zawierać umowy najmu, czy tłumaczyć je na obce języki, jaka jest pozycja przedsiębiorcy, co z waloryzacją w czasach obecnej inflacji etc., etc. Z perspektywy profesjonalnych wynajmujących umowy najmu to produkt, który ulega permanentnemu udoskonalaniu, latami, na podstawie doświadczeń z najemcami. W innej sytuacji są najemcy, zwłaszcza ci nieprofesjonalni, nieprowadzący działalności gospodarczej, tj. najemcy lokali mieszkalnych. Z obu jednak perspektyw oczywiste jest, że „lepiej zapobiegać niż leczyć”, a parafrazując na język prawniczy „lepiej sprawdzić umowę, niż stosować postanowienia dotyczące rozstrzygania sporów”.
Odpowiadając na pytanie, jak bezpiecznie wynająć lokal, oczywiście świadomie, z obu stron, najemcy i wynajmującego. Im lepiej strony rozumieją co podpisują, tym mniej niedopowiedzeń później. Zwłaszcza jeśli zawiera się umowę długoterminową, której możliwość wypowiedzenia jest znacznie ograniczona. Temu ma m.in. służyć niniejsza seria artykułów, tj. skłonieniu do refleksji nad zaciąganymi zobowiązaniami po obu stronach oraz faktem, że nawet najlepsza umowa nie istnieje w próżni.
