BTS, czyli magazyn prosto od krawca

Pod koniec II kw. br. powstawało w Polsce prawie 1,99 mln mkw. nowoczesnych magazynów. Niemal 450 tys. mkw. (prawie 23 proc.) – w modelu BTS (Build to suit) – podaje firma doradcza Newmark Polska. Obiekty BTS są szyte na miarę według wytycznych klienta.

Z danych Newmark wynika, że najwięcej powierzchni BTS – 324,7 tys. mkw. – pod koniec II kw. powstawało w woj. dolnośląskim (72 proc. wszystkich powstających inwestycji BTS w Polsce). W woj. śląskim w modelu BTS budowano 46,2 tys. mkw. magazynów (10 proc. powierzchni BTS w budowie), w łódzkim – ponad 34,7 tys. mkw. (8 proc.), w lubelskim – 23,7 tys. mkw. (5 proc.), w mazowieckim – 12 tys. mkw. (3 proc.), a w kujawsko-pomorskim – 7,9 tys. mkw. (2 proc.).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Cudzoziemcy pracują w magazynach w Polsce

Obcokrajowcy chcą pracować w magazynach w Polsce. Najwięcej pracowników pochodzi z Ukrainy, Białorusi i Gruzji.

E-handel i produkcja w obiektach szytych na miarę

– Mimo spadku podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w ostatnich latach cały czas odnotowujemy duży popyt na powierzchnie szyte na miarę – podkreśla Michał Kozar, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska. – Z naszych statystyk wynika, że w całym ub. roku firmy podpisały umowy najmu ponad 931 tys. mkw. magazynów BTS, a w I połowie tego roku – niemal 460 tys. mkw.

Największa transakcja w tym okresie to wynajem przez firmę z branży e-commerce ponad 265 tys. mkw. powierzchni BTS w parku P3 Wrocław. – Kontrakty na ponad 100 tys. mkw. podpisały też Inditex (DL Invest Psary), Raben (CTPark Warsaw West) czy LPP Logistics (Bydgoszcz Białe Błota Logistics Center) – podaje ekspert.

Także Szymon Garbarczyk, starszy negocjator w firmie doradczej Knight Frank, mówi o coraz większym zainteresowaniu obiektami BTS.

– Wpływ na to ma głównie atrakcyjność Polski dla zagranicznego biznesu, który reorganizuje działalność i planuje inwestycje w nowej sytuacji geopolitycznej – wyjaśnia. – Należy pamiętać, że procesy przy tego typu inwestycjach trwają znacznie dłużej, a przez to sam rynek jest dużo mniej zróżnicowany niż rynek powierzchni spekulacyjnych.

Newmark podaje, że magazyny BTS są najchętniej wynajmowane i kupowane w woj. śląskim, kujawsko-pomorskim i lubuskim. – Kluczowe dla BTS lokalizacje wyraźnie pokazują, jakie branże najczęściej potrzebują spersonalizowanych powierzchni. Przez kilka lat jednym z driverów tego rynku był handel internetowy, który ze względu na dobry dostęp do rynku pracy i stosunkowo niskie wynagrodzenia pracowników chętnie rozwijał się w woj. kujawsko-pomorskim i lubuskim. Dodatkowym atutem tego ostatniego była bliskość Niemiec – wyjaśnia Jakub Kurek, dyrektor w Newmark Polska.

Jako przykład podaje budowę magazynu BTO w Sulechowie dla TK Maxx. Największe centrum dystrybucyjne sieci w Europie kontynentalnej powstało na działce o pow. 23 ha. Obiekt ma ponad 61 tys. mkw. Z Sulechowa produkty są transportowane do ponad 250 sklepów TK Maxx w Polsce, Holandii, Austrii i Niemczech.

– Coraz większe wymagania docelowych klientów sprawiły, że sektor e-commerce potrzebował magazynów spełniających konkretne potrzeby – jeśli chodzi o lokalizację, ale też wielkość, wysokość i wyposażenie hal, z wykorzystaniem najnowszych technologii. Tacy giganci z branży e-commerce, jak Zalando, Hermes Fulfilment czy Amazon, wynajmowały hale o powierzchni nawet 250 tys. mkw. – podaje Michał Kozar.

Dodaje, że wskutek wysokiej inflacji i spadku konsumpcji sklepy internetowe nie potrzebują już tak dużych powierzchni, co nie oznacza, że zniknęły z tego rynku.

Ważnym graczem na rynku BTS są dziś sieci spożywcze jak Auchan, Intermarché czy Stokrotka. Konieczność zapewnienia produktom odpowiednich warunków (temperatura, wilgoć, wyśrubowane przepisy sanitarne) sprawia, że własne magazyny są w tej branży bardzo popularne.

Takie rozwiązanie wybrały m.in. Dino, Lidl, Biedronka. – Ważnym klientem dla działów obsługujących projekty BTS są też firmy produkcyjne, które zakłady najchętniej lokują w woj. śląskim. W porównaniu z e-commerce producenci potrzebują o wiele mniejszych powierzchni, średnio 20–30 tys. mkw., maksymalnie 50 tys. mkw. – zaznaczają eksperci.

Szymon Garbarczyk wskazuje także na szeroko rozumiany sektor motoryzacyjny. – Zauważalni są też najemcy, którzy dostarczają technologie dla branży energetycznej – firmy produkujące farmy wiatrowe, panele solarne, baterie – mówi ekspert Knight Frank. – W dalszym ciągu prym wiodą firmy z Niemiec i USA, a podium uzupełniają firmy z krajów azjatyckich zainteresowane Polską.

Czytaj więcej

Nieruchomości komercyjne

Magazyny rosną i czekają na swoich najemców

O 8 proc. wzrosły w ciągu roku zasoby magazynów w Polsce. Najwięcej takiej powierzchni przybyło we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście – podaje firma doradcza CBRE.

Długoletnie kontrakty na wynajem hal BTS

Inwestycje BTS wiążą się również z ryzykiem.

– Po zakończeniu umowy najmu i relokacji najemcy do innego budynku deweloper może mieć problem z wynajęciem powierzchni, która była dostosowana do potrzeb poprzedniej firmy – mówią eksperci Newmark. – Najemca decydujący się na magazyn szyty na miarę musi być przygotowany na co najmniej dziesięcioletni kontrakt. Im większych nakładów i specyficznych technologii wymaga budynek, tym dłuższej umowy najmu oczekuje deweloper.