„Mieszkanie+” wydaje się być jednym z najlepszych rozwiązań jako dążenie do zwiększenia podaży, a nie popytu. Główną wadą programu okazała się jego niska wydajność oraz niejednokrotnie wybór gruntów poza miastem, gdzie zapotrzebowanie na nowe lokale jest mniejsze. Program nie uwzględnił również rewitalizacji lokali, które można byłoby ponownie włączyć do użytku.
Niepowodzeniem zakończył się też wprowadzony w maju 2022 r. program „Mieszkanie bez wkładu” ze względu na małe zainteresowanie współpracą ze strony banków.
Politycy już w 2020 r. obserwowali brak sukcesu „Mieszkania+”. Rafał Trzaskowski czy Władysław Kosiniak-Kamysz jako rozwiązanie proponowali dopłaty do kredytów. W tym czasie Szymon Hołownia chciał rozwijać mieszkalnictwo komunalne, a Robert Biedroń wynajem długoterminowy.
Aktualne trendy wskazują, że PO, PSL i koalicja Lewicy chcą wspierać samorządy w rozwoju wynajmu długoterminowego. Donald Tusk podczas wystąpień w kampanii licytował się jednak z Jarosławem Kaczyńskim i zapowiadał kredyt hipoteczny o zerowym oprocentowaniu, co oznaczałoby dalsze wzmacnianie popytu przy niskiej elastyczności rynku podaży. PiS zainicjował natomiast kolejny projekt: „Pierwsze mieszkanie”, który wszedł w życie w lipcu 2023 r. Inicjatywa jest oparta na możliwości skorzystania z kredytu ze stopą 2 proc. oraz konta mieszkaniowego, które ma służyć do odkładania środków na zakup lokalu w przyszłości.
O pogłębianiu nierówności
Działający od zaledwie dwóch miesięcy program „Pierwsze mieszkanie” zdążył już wzbudzić kontrowersje. Rządowa strona obiecuje, że beneficjenci mają dziesięć powodów, aby wybrać „Pierwsze mieszkanie”, a wśród nich wymieniono: bezpieczeństwo, brak potrzeby posiadania wkładu własnego, oszczędności na podatkach, raty kapitałowo-odsetkowe, malejące wraz z każdą następną spłatą, czy niższe koszty niż opłaty za wynajem.
Program ten budzi jednak obawy o ponowne pomijanie tych, którzy najbardziej potrzebują wsparcia w zakresie mieszkalnictwa. Jest on bowiem kierowany do najzamożniejszych, których stać na wynajem mieszkań, a więc i spłatę raty kredytu.
Co więcej: program wspiera tylko swoją docelową grupę odbiorców. Beneficjenci programu skorzystają, ale ponownie zwiększy to popyt na rynku mieszkaniowym przy jednoczesnym braku stymulacji nowych inwestycji (podaży). „Pierwsze mieszkanie” ruszyło dopiero w lipcu 2023, ale w raporcie AMRON SARFiN analiza cen ofertowych wykazała, że rosły one już od czasu ogłoszenia programu.
Mało tego: centrum analiz PKO BP pod koniec lipca wskazało, że wzrost cen mieszkań stale nabiera tempa (Monitoring cen mieszkań PKO BP). W okresie ostatnich pięciu lat wzrost średniej ceny wyniósł 75 proc. Mieszkania najbardziej zdrożały w Gdańsku – aż o 87 proc. PKO BP spodziewa się, że ceny mieszkań będą tylko rosnąć zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Dr Adam Czerniak z SGH w rozmowie z OKO.Press powiedział nawet, że z programu „Pierwsze mieszkanie” szczęśliwi są przede wszystkim deweloperzy, banki i wykonawcy budowlani, do których faktycznie transferowane są środki. Podobną opinię ma wielu reprezentantów(-ek) nauk społecznych, w tym m.in. dr Irena Herbst.
W efekcie programu „Pierwsze mieszkanie” obserwujemy kolejne wzrosty cen, na których ponownie stracą osoby o najniższych dochodach, w tym osoby młode, które nie skorzystały z kredytu 2 proc.
12 pomysłów na zmianę
Problem mieszkaniowy w Polsce jest złożony i nie dotyczy tylko środków na zakup nowych mieszkań czy wspierania deweloperów. Przeglądając rekomendacje ekspertów(-ek), instytucji, jak i propozycje polityków(-czek), można wskazać 12 fundamentalnych propozycji:
1. Systemowe obniżenie cen nieruchomości;
2. Realny wzrost wynagrodzeń, a w efekcie zwiększenie zdolności kredytowej i środków na wynajem;
3. Obniżenie stóp procentowych kredytów;
4. Liberalizacja wymagań nadzorczych w zakresie liczenia zdolności kredytowej;
5. Deregulacja, czyli zmniejszanie liczby regulacji prawnych w obszarze budownictwa – kroki w tym obszarze podjął już rząd PiS. Podobne propozycje wysuwa też Konfederacja;
6. Wsparcie budowy mieszkań komunalnych – Lewica proponuje państwowe inwestycje zlecone podmiotom prywatnym i zarządzane przez gminy;
7. Wprowadzenie antyspekulacyjnych i antypatodeweloperskich rozwiązań przez państwo;
8. Wsparcie długoterminowego najmu przez rozwiązania prawne i inicjacja programów kredytowych na budowę mieszkań na wynajem;
9. Remonty mieszkań nieużytkowanych i przywrócenie ich na rynek;
10. Zwiększanie dostępu do mieszkań znajdujących się na rynku – m.in. poprzez powiększenie opodatkowania na drugie i kolejne mieszkanie, aby zniechęcić inwestorów i zwiększyć dostęp do lokali dla pozostałych osób;
11. Dofinansowanie budowy nowych, własnościowych budynków mieszkalnych i/lub zwiększanie dostępności gruntów pod budowę;
12. Powrót do polityki mieszkaniowej – eksperci(-tki) często wskazują na potrzebę wdrożenia jednolitej i uporządkowanej polityki mieszkaniowej. Lewica podąża za tą propozycją, proponując utworzenie Ministerstwa Mieszkalnictwa oraz Państwowej Agencji Mieszkaniowej, która będzie odpowiedzialna m.in. za pozyskiwanie działek i egzekwowanie wysokich standardów architektonicznych, energetycznych czy związanych z infrastrukturą społeczną.
Na razie zdaje się, że będzie tylko gorzej: wniosków o kredyty przybywa, oferta mieszkaniowa stale się kurczy, a deweloperzy nie są chętni do dużych inwestycji. Polityka mieszkaniowa przeraża wiele osób i niejednokrotnie kojarzy się z powrotem do czasów i praktyk z okresu PRL. Polska wyraźnie zmaga się też z problemem niepewności mieszkaniowej, braku mieszkań użytkowych i programami wzmacniania popytu przy niskiej elastyczności rynku podaży. W praktyce regres polityki mieszkaniowej pogłębia nierówności społeczne: dotykając szczególnie tych, którzy są na nie najbardziej narażeni: osób młodych i najbiedniejszych. Współczesna i znana wszystkim patodeweloperka nie jest kontynuacją procesu rozpoczętego na początku XX w., jednak jest wyrazem głębokich problemów na polskim rynku mieszkaniowym.
Wiktoria Morawska
Socjolożka i historyczka sztuki z Instytutu Filozofii i Socjologii Polskiej Akademii Nauk. Specjalizuje się w badaniach nierówności społecznych (szczególnie awansu i pozycji kobiet) oraz synagog jako miejsc niepamięci. Kierowniczka grantów badawczych i stypendystka m.in. Ministerstwa Edukacji i Nauki oraz Narodowego Centrum Nauki. Aktywna na polu stosowanych nauk społecznych: wspiera rewitalizacje i koordynuje projekty społeczne.
