Bez mieszkań, bez dzieci. Jak mieszkaniowa zapaść kończy się demograficzną katastrofą

Kryzys rynku mieszkaniowego w Polsce jest jak mityczny Uroboros – wydaje się nie mieć początku ani końca. Gdy jeden problem udaje się rozwiązać, np. udostępniając tani kredyt ze wsparciem państwa, rodzi się nowy. W tym przypadku niebotyczny wzrost cen objętych parametrami kredytu nieruchomości, w Warszawie sięgający nawet 10 proc. w ciągu pół roku.

Szczególnie w okresie kampanii wyborczej zaproponowanie sensownego wyjścia z impasu byłoby „politycznym złotem”. Mało kto, może poza Lewicą, chce się jednak po nie schylać. Królują rozwiązania doraźne. Gdy Mieszkanie+ nie wypaliło, PiS zaproponował budowę wind i parkingów podziemnych w blokach z wielkiej płyty. Tyle że nie wind i parkingów potrzebują młodzi, którzy coraz większy problem mają nawet z wynajmem.

Czytaj więcej

Plus Minus

Dlaczego brakuje mieszkań dla młodych. 12 pomysłów na zmianę tej sytuacji

Warto przedrzeć się przez badania i liczby opisujące rynek mieszkaniowy. Odsłaniają przyczyny, dla których tak wielu Polaków startujących w dorosłe życie nie ma szans na lokum ani na własność, ani na wynajem.

Chcecie dzieci? Budujcie mieszkania

Na początek dwie statystyki. Choć pozornie niezwiązane, w rzeczywistości stanowią system naczyń połączonych. Po pierwsze, według danych Eurostatu w Polsce w ciągu ostatniej dekady o 7,5 pkt proc. zwiększył się odsetek tzw. gniazdowników. Główny Urząd Statystyczny definiuje ich jako nieposiadających współmałżonka oraz dziecka dorosłych w przedziale wiekowym 25–34 lata, którzy wciąż mieszkają z rodzicami. W roku 2022 gniazdownicy stanowili ponad 51 proc. badanych, równocześnie 60 proc. osób z tej grupy nie posiadało żadnego dochodu lub był on niższy od stawki płacy minimalnej.

Po drugie, jak wynika z prognoz GUS, do 2060 r. Polska z państwa niespełna 40-mln, nawet pomimo migracji, może zejść do progu 30,4 mln mieszkańców. Z jakiejkolwiek strony spojrzymy, nie ma powodów do optymizmu. O ile w 2022 r. urodziło się zaledwie 305 tys. dzieci – najmniej od końca II wojny światowej – o tyle dynamika pierwszego półrocza 2023 r. wskazuje, że w grudniu spadniemy nawet poniżej progu 290 tys. Kryzys demograficzny jest zatem naszą teraźniejszością, a nie wybiórczą interpretacją danych.

Rządowi Prawa i Sprawiedliwości, który program 500+ przedstawiał jako „prodemograficzny”, nie udało się odwrócić tej tendencji świadczeniami socjalnymi. Choć po pewnych oporach przestano dyskutować z faktami, zabrakło jednak odwagi, aby nazwać rzeczy po imieniu. Władza, która pozycjonowała się jako godnościowa, konserwatywna i walcząca z imposybilizmem, walkowerem oddała walkę o zmianę źródła wspomnianych wcześniej problemów. A jest nim nie taka czy inna ideologia, ale postępujący kryzys na rynku nieruchomości. Kryzys, który sprawił, że młodzi ludzie, nie mając dostępu do tanich mieszkań, nie mieli poczucia bezpieczeństwa owocującego stabilizacją związków oraz decyzją o zakładaniu rodziny.

Jeżeli ponad połowa kobiet i mężczyzn w wieku reprodukcyjnym ze względów ekonomicznych mieszka z rodzicami, trudno oczekiwać, aby starali się o potomstwo. I na nic zdadzą się tutaj dziaderskie argumenty w stylu: „Za komuny w dwóch pokojach wychowaliśmy trójkę dzieci”. Czasy, presja społeczna i pula możliwości, przed którymi stoi pokolenie milenialsów, nie miały precedensu w historii ludzkości. Prawdopodobnie żadne pokolenie nie byłoby odporne na wyzwania epoki informacyjnej, zwanej również „późnym kapitalizmem”. Właśnie w tym miejscu – parafrazując Toma Clancy’ego – znajduje się „suma wszystkich strachów” impasu mieszkaniowo-demograficznego. Jej twarz to 30-latek lub 30-latka, których nie stać na zakup kawalerki w stolicy, a poza większym miastem nie mają szans na rozwój. Na budownictwo socjalne też nie mają co liczyć. Dlaczego państwo polskie, choć każda władza obiecywała, nie znalazło wyjścia z tego impasu?

Permanentna doraźność

Jeżeli chcemy pływać po powierzchni tematu, odpowiedź jest prosta. Bo winne jest nie państwo, ale społeczeństwo i deweloperzy. „Mieszkanie+ niestety nie wyszło. Opór deweloperów okazał się tak silny, a także pewne inne cechy naszego społeczeństwa doprowadziły do tego, że nie zdołaliśmy przełamać wszystkiego, co utrudnia zdobywanie tanich terenów pod budowę mieszkań, bo żeby mieszkania były tanie, to także tereny muszą być tanie czy nawet bardzo tanie” – wyjaśnił w październiku ubiegłego roku Jarosław Kaczyński.

Tym samym wystawił polityczny nekrolog programowi rządowemu, który zapowiadał budowę 3 mln tanich lokali socjalnych. Z szumnych zapowiedzi na koniec 2022 r. udało się postawić 19 tys., a i te, które powstały – jak pokazuje nagłośniony medialnie przykład osiedla na krakowskich Klinach – budowało nie państwo, lecz prywatni inwestorzy. Niejednokrotnie oddając mieszkania z usterkami oraz – to już działka spółki PFR Nieruchomości – z nieproporcjonalnie rosnącymi czynszami.

Ponieważ polityka nie znosi próżni, w przestrzeń po niezrealizowanych obietnicach Zjednoczonej Prawicy wkroczyła Lewica z hasłem „Mieszkanie prawem, nie towarem”. Aktywny na tym odcinku Adrian Zandberg zapowiedział utworzenie państwowej spółki, która zajmowałaby się… budowaniem tanich mieszkań na wynajem. W jaki sposób miałaby ona przezwyciężyć wyartykułowane przez Kaczyńskiego „problemy z nabyciem gruntów” – nie wiadomo. Samorządy, które muszą w tej kwestii współpracować z władzą centralną, robiły do tej pory wszystko, aby nie wyzbywać się za bezcen działek, które gwarantują wielomilionowe zyski. I bez względu na przyszłą koalicję rządzącą nie wydaje się, aby zmieniły swoją optykę.

Być może dlatego zarówno PiS, jak i KO doszły do wniosku, że maksimum, na które stać III RP, to działania doraźne. Rozpoczęła się zatem licytacja nie na budowę mieszkań socjalnych, ale skalę dopłaty do kredytów. Donald Tusk – ponieważ najłatwiej wydaje się pieniądze z obietnic wyborczych – zaproponował kredyt 0 proc., z kolei PiS – 2 proc., który w praktyce powiększony o prowizję banku skacze do 3,4 proc.

Tak jak Rafał Trzaskowski klejący podczas kampanii pękniętą szybę taśmą, choć krótkoterminowo mogą złagodzić problem, nie są w stanie usunąć jego źródła. Dodatkowo tworząc nowe problemy. Bo przecież od momentu ogłoszenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w połowie grudnia 2022 r. ceny ofertowe mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc.

Czytaj więcej

Plus Minus

Młodzi nie chcą być dorosłymi. Brak mieszkania to tylko wymówka

Problemy młodych nie wynikają wyłącznie z polityki państwa, ale mają źródło w samej kulturze. Tak jakby ktoś próbował ulepić z nas wiecznie niedojrzałego nastolatka.

No to wyremontujemy wam bloki

Z czego wynika to poprzestawanie na działaniach doraźnych? – To, po pierwsze, paniczny lęk przed „komunizmem” i „powrotem do Gierka”, a tak naprawdę normalną europejską polityką publiczną, która działa w Europie Zachodniej. Z tego bierze się też podejście, które kultywuje również PiS, że ostatecznie „rynek to załatwi” i ludzie sami się pobudują. Po drugie, to nie tylko ideologia. Sprawna polityka mieszkaniowa wymaga przekroczenia nie tylko własnych uprzedzeń, ale także współpracy międzyresortowej, dobrej woli we współpracy z samorządami i spółkami Skarbu Państwa oraz odwagi uderzenia w deweloperski kartel oraz lokalne układy. To jest trudniejsze niż dopłaty do kredytów i dlatego, niestety, to łatwiejsze podejście dominuje kolejną dekadę – mówi mi aktywny w tematyce mieszkaniowej publicysta Jakub Dymek.

I chyba trudno o dosadniejsze potwierdzenie jego słów niż zapowiedziany 4 września program „modernizacji bloków z wielkiej płyty”, który z dumą ogłosił premier Mateusz Morawiecki. Choć dokładnie takie rozwiązania, zakładające m.in. termomodernizację i wzmacnianie konstrukcji bloków, PiS obiecywało w 2019 r., podczas obecnej kampanii odświeżono je o obietnicę „budowy wind oraz parkingów podziemnych”.

– Jak miliony Polaków wychowałem się na typowym blokowisku z późnego PRL-u. Rzadkie remonty, brak wind, małe parkingi i place zabaw. To zaniedbania z czasów III RP. Jako PiS zmienimy to! Polacy mieszkający w wielkiej płycie zasługują na lepsze warunki życia! – zachwalał ten pomysł w mediach społecznościowych minister Adam Andruszkiewicz.

Tymczasem każdy, kto mieszkał na podobnym osiedlu, wie, że powyżej czterech pięter bloki mają windy, miejsc parkingowych jest zazwyczaj sporo, a jeżeli chodzi o place zabaw, nowe budownictwo ze swoimi „spacerniakami dla dzieci” może się przykryć czapką ze wstydu. Wśród moich znajomych w Krakowie nie przez przypadek panuje ostatnio trend wyprowadzki na Nową Hutę. Taniej, więcej zieleni i przestrzeni między blokami. Dzisiaj, z oczywistych względów, żadne nowe osiedle nie może być tak zaplanowane, bo każde jest sumą doraźnych interesów deweloperów, a nie planu przestrzennego, który funkcje socjalne stawiałby wyżej niż zysk. I właśnie w takich momentach potrzebne jest silne państwo i asertywny samorząd.

Skoro jest tak dobrze, dlaczego jest tak źle

Pewnym paradoksem dyskusji o rynku mieszkaniowym w Polsce, który często spycha temat na boczne tory, jest wybiórcze operowanie danymi. Ci, którzy uważają, że problem nagłaśnia głównie roszczeniowa lewica, która chce tanio mieszkać w śródmieściach największych ośrodków, pokazują, że liczba nowych lokali w Polsce stale rośnie. To prawda, w ciągu ostatniej dekady wybudowano ich ponad 1,7 mln. Z roku na rok poprawił się również wskaźnik nasycenia mieszkaniami, który według spisu ludności z 2021 r. wynosi średnio 400 mieszkań na 1000 osób. Równocześnie w okresie styczeń–kwiecień 2023 r. do użytkowania trafiło 75,6 tys. mieszkań, czyli 3,1 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2022.

Nie zmienia to jednak faktu, że na tle innych krajów europejskich sytuujemy się w grupie państw o najniższym poziomie nasycenia mieszkaniami. Gorzej wypada jedynie Islandia (399) i Słowacja (370). Według wyliczeń średnia unijna wynosi 495 mieszkań na 1000 obywateli. Ten poziom w 2021 r. przekroczyło w Polsce jedynie 13 na 380 powiatów.

Idźmy dalej – choć druga połowa tego roku przyniosła wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości, Polska to nie tylko największe aglomeracje i stolice województw. Dobudowanie 20 tys. mieszkań w Gdańsku, Łodzi i Katowicach nie zasypuje luki w województwach, w których wskaźnik nasycenia spada wyraźnie poniżej 400 mieszkań. Mowa zwłaszcza o powiatach w województwach: warmińsko-mazurskim, podlaskim, ale również lubelskim, świętokrzyskim i śląskim, z naciskiem na tereny przygraniczne. Rejony te są mało atrakcyjne pod względem rozwoju ekonomicznego i turystycznego. Dodatkowo we wspomnianych regionach odnotowano silny spadek liczby mieszkańców. Ale nawet nie to jest najgorsze. Gdy w ciągu pierwszego kwartału 2023 r. rozpoczęto budowę 53,1 tys. nowych mieszkań, tylko 1278 lokali stanowiło budownictwo komunalne i socjalne.

– Mieszkań jest za mało i trafiają nie do najbardziej potrzebujących, lecz do spekulantów. Podstawowym rozwiązaniem problemu jest zwiększenie podaży w segmencie mieszkań publicznych, które nie staną się obiektem spekulacji rynkowej. Polska wydaje na mieszkalnictwo kilkadziesiąt razy mniej niż w PRL-u. Jeśli wydatki na budownictwo społeczne nie wzrosną w radykalny sposób, mieszkania wciąż będą dobrem luksusowym. Wydaje się, że problemem jest skrajna ideologia wolnorynkowa i interesy potężnych grup społecznych i biznesowych, które torpedują alternatywę dla budownictwa deweloperskiego – twierdzi aktywista Jan Śpiewak.

Czytaj więcej

Plus Minus

Prof. Piotr Lorens: Miasto 15-minutowe to ciekawa koncepcja, ale widzę kłopot

Nawet jeśli uznamy, że zdrowe miasto jest dla nas wartością nadrzędną, to trudno sobie wyobrazić, by osoba starsza czy mniej sprawna codziennie wjeżdżała rowerem na skarpę wiślaną w Warszawie czy wzgórza morenowe w Gdańsku. Dlatego nasze miasta potrzebują sprawnej komunikacji publicznej, a czasem samochód, niestety, okazać się może niezbędny - mówi prof. Piotr Lorens, urbanista.

Luksusowy pokój

Kolejną składową, a może po prostu wybitnie polską specyfiką mieszkaniowego węzła gordyjskiego, jest nasze przywiązanie do własności. Polska ma jeden z największych w Europie i większy niż średnia unijna odsetek własności mieszkań i domów – wskazał w kwietniowym raporcie Polski Instytut Ekonomiczny. Odsetek ten kształtuje się od 69 proc. (dla jednej osoby dorosłej z dziećmi) do 94 proc. (dla co najmniej trzech osób dorosłych z dziećmi). Niestety, większość z tej puli mieszkaniowej to lokale wybudowane do 1990 r., zazwyczaj w kiepskim stanie.

Równocześnie, choć sytuacja uległa zmianie wraz z rządowym kredytem 2 proc., Polacy na tle Unii bardzo rzadko zaciągają kredyty hipoteczne. „Stosunek kredytów i zobowiązań do dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych wyniósł w Polsce 55,79 proc. w 2021 r. i był jednym z najniższych w UE” – podaje PIE. Średnia dla strefy euro wyniosła 95,76 proc. Z kolei relacja kredytów hipotecznych do dochodów rozporządzalnych w Polsce kształtowała się na poziomie 33 proc., przy średniej unijnej wynoszącej 74 proc.

Przekładając te liczby na bardziej przystępny język – ze względów historyczno-kulturowych wolimy posiadać niż wynajmować, ale jeżeli już posiadamy, to zazwyczaj mieszkania stare, odziedziczone, post-PRL-owskie. Jednocześnie nie stać nas na zaciągnięcie kredytu, aby powiększyć metraż albo standard życia. Co znajduje odbicie w rzeczach tak prozaicznych, jak decyzja o drugim i kolejnym dziecku. Gdy brakuje pokoju do osobnej nauki albo po prostu przestrzeni do życia z trójką dzieci, o dodatnim przyroście naturalnym nie ma co marzyć. Nawet jeżeli założymy, że z czasem Polacy „przestawią się” na wynajem, na tej płaszczyźnie również nie jest lepiej.

3,1 tys. zł – tyle w lipcu tego roku wyniosła średnia stawka za wynajem mieszkania w Krakowie. Dwa lata temu kwota była o połowę niższa – wynika z analizy portalu otodom.pl. Ten trend dotyczy wszystkich większych miast, a zintensyfikowała go zwłaszcza masowa migracja Ukraińców, którzy windowali ceny kawalerek i mieszkań dwupokojowych.

Do wzrostu cen wynajmu swoje dołożyła również inflacja. „Wraz z nią wzrosły też koszty administracyjne czy eksploatacyjne. Podwyżki te, w warunkach ograniczonej podaży, wynajmujący w znacznym stopniu przerzucili na najemców. Dynamika wzrostu cen wyhamowała na początku tego roku wraz ze wzrostem liczby ofert” – twierdzą eksperci portalu, zastrzegając jednak, że październikowy szczyt sezonu, związany z powrotem studentów, dopiero przed nami.

Świadomość, że za pieniądze, za które trzy, cztery lata temu można było wynająć kawalerkę, dzisiaj wynajmuje się pokój, jest wśród studentów powszechna. Często podświadomie przenosi się również na marketing i popkulturę. Jeden z producentów popularnych ciastek reklamował niedawno swoją loterię, w której główną nagrodą było 100 tys. zł jako pieniądze przeznaczone na… roczny wynajem mieszkania. Jeżeli takie kwoty w przeliczeniu na 12 miesięcy nikogo nie alarmują, stało się z nami coś złego.

„Kiedyś jak ktoś wygrywał w »Milionerach«, to był ustawiony. Dziś za milion można kupić dwa pokoje w Warszawie i dobrać kredyt na wykończenie” – przeczytałem ostatnio na platformie X. Nie bez powodu aż 79 proc. Polaków na pytanie, dlaczego wynajmują, odpowiada: „Nie mogę sobie pozwolić na zakup mieszkania”.

Z biegiem lat sam wynajem staje się coraz bardziej luksusowy. Dlatego właśnie budownictwo socjalne lub dopłaty do czynszów – tzw. rent control – to dzisiaj norma na Zachodzie, a nawet w większych aglomeracjach USA, czego przykładem jest choćby osiedle Stuyvesant Town–Peter Cooper Village na… ultraliberalnym Manhattanie.

Paradoksy pozornego centralizmu

I tutaj dochodzimy do sedna mieszkaniowego „niedasizmu”, który jest matką wszystkich systemowych błędów III RP. Po upadku komunizmu nie budowano socjalnie, bo „źle się kojarzyło”, później nie było już gdzie budować, bo wszystkie najlepsze działki w większych miastach padły łupem bezładnej patodeweloperki, a dzisiaj, gdy jakiś polityk zaczyna rozumieć skalę problemu, wydaje się, że na skoordynowane, łączące kompetencje ministerstw i samorządów działania jest po prostu za późno. Co zostaje? Ciekawy pomysł przedstawił w kwietniowej „Rzeczpospolitej” dr Hubert A. Janiszewski, członek Polskiej Rady Biznesu.

„A gdyby tak, zamiast obniżki kosztów kredytu hipotecznego, zacząć finansować masowy zakup przez samorządy mieszkań na wynajem? Wyobraźmy sobie taką hipotetyczną sytuację: deweloper zamierza wybudować cztery bloki po 150 mieszkań każdy. Samorząd (gmina) oddaje mu za darmo ziemię pod budowę, pod warunkiem że otrzyma od niego ekwiwalent w postaci określonej liczby mieszkań w każdym z nowych bloków, które samorząd następnie będzie komercyjnie wynajmował (przy okazji można sprawić, że deweloper zbuduje na otrzymanym terenie także obiekty użyteczności publicznej)” – zaproponował ekonomista, podając równocześnie inny wariant rozwiązania. Zakłada on samorządowe prawo/obowiązek do zakupu 15–20 proc. wybudowanych mieszkań, które zostaną przekazane na wynajem. Pieniądze na te operacje miałyby pochodzić z budżetu państwa.