Rzeczpospolita Prawo

Nakaz rozbiórki może wynikać z bierności właściciela obiektu

Organ nadzoru budowlanego musi nakazać rozbiórkę budynku, gdy obiektywnie nie ma możliwości przeprowadzenia jego remontu, odbudowy lub wykończenia. Równie ważne są jednak zamiary właściciela odnośnie doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem.

Publikacja: 12.06.2024 04:30

Nakaz rozbiórki może wynikać z bierności właściciela obiektu

Foto: Adobe Stock

Magdalena Kuchnio

Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu Określa w niej terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia (art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; tekst jedn. DzU z 2024 r., poz. 725; dalej: p.b.). W związku z tym, że wymieniony przepis umożliwia daleko idącą ingerencję organu administracji w konstytucyjnie chronione prawo własności (art. 64 Konstytucji RP), to należy pamiętać o nierozszerzającej jego wykładni i konieczności rozważnego stosowania.

Zarówno nakazanie wykonania robót budowlanych zmierzających do przywrócenia budynku do stanu zgodnego z prawem budowlanym, jak również nakazanie rozbiórki budynku jako stanowiące istotną ingerencję władzy publicznej w uprawnienia właścicielskie, wymaga poprzedzenia przez ustalenie zamiaru właściciela (wyrok WSA w Białymstoku z 6 maja 2021 r., II SA/Bk 293/21, LEX nr 3184961).

Czytaj więcej

Nie wolno przymykać oczu na wady budynku
Administracja
Nie wolno przymykać oczu na wady budynku

Adresat decyzji nakazującej rozbiórkę

Artykuł 67 ust. 1 p.b. wprost wskazuje, że adresatem decyzji nakazującej rozbiórkę w przypadku stwierdzenia przez organ wymienionej w niej przesłanki jest właściciel lub zarządca obiektu (wyrok NSA z 23 marca 2022 r., II OSK 983/21, LEX nr 3330305). W przypadku konieczności objęcia określonego obiektu nakazem rozbiórki na podstawie art. 67 ust. 1 p.b. organy powinny zatem ustalić właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego (wyrok NSA z 13 października 2017 r., II OSK 2468/16, LEX nr 2384452).

Adresatem nakazu rozbiórki powinien być właściciel danego obiektu budowlanego (lub zarządca tego obiektu) również wtedy, gdy nakaz ten dotyczy części obiektu budowlanego wzniesionej na nieruchomości gruntowej niebędącej własnością inwestora (wyrok NSA z 7 grudnia 2010 r., II OSK 73/10, ONSAiWSA 2011/6/123, LEX nr 1090130).

Nakaz rozbiórki. Zdanie współwłaścicieli bez znaczenia

Należy pamiętać, że art. 67 ust. 1 p.b. nie uzależnia wydania nakazu rozbiórki od zgody wszystkich współwłaścicieli. To obowiązkiem organu jest ocena, jakie znaczenie ma brak porozumienia współwłaścicieli budynku w kontekście okoliczności objętych hipotezą art. 67 ust. 1 p.b.

Naczelny Sąd Administracyjny przypomniał, że przepisy rozdziału 6 Prawa budowlanego mają na celu zapewnienie należytego stanu technicznego obiektów budowlanych. W razie więc wystąpienia np. nieodpowiedniego stanu technicznego budynku – zwłaszcza takiego, który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi bądź bezpieczeństwu mienia lub środowiska – organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany zastosować środki w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości bez względu na to, jakie stanowisko zajmują poszczególni współwłaściciele takiego obiektu budowlanego. W przeciwnym razie spory cywilne współwłaścicieli hamowałyby działania organów nadzoru budowlanego, co byłoby sprzeczne z regulacjami określającymi ich kompetencje do wydawania decyzji administracyjnych w sprawach określonych ustawą (wyrok NSA z 20 kwietnia 2023 r., II OSK 1286/20, LEX nr 3600438).

Ważny jest zamiar właściciela

Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego, dla którego podstawą jest art. 67 ust. 1 p.b., stanowi każdorazowo następstwo dwojakiego rodzaju przyczyn.

Do pierwszej grupy należą okoliczności łączące się ze stanem technicznym obiektu, co wyraża się w sformułowaniu ustawowym, że „nie nadaje się on do remontu, odbudowy lub wykończenia”.

W zakresie drugiej grupy przyczyn konieczne jest ustalenie intencji właściciela odnośnie do podjęcia i wykonania prac remontowych, wykończeniowych lub odbudowy. Przed wydaniem decyzji rozbiórkowej organ nadzoru budowlanego ma obowiązek przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, w toku którego powinien ustalić, czy właściciel lub zarządca obiektu ma zamiar przez remont, odbudowę lub wykończenie obiektu przywrócić go do stanu technicznego zgodnego z regulacjami prawa budowlanego.

Zawarty w art. 67 ust. 1 p.b. zwrot „nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia” odnosi się nie tylko do obiektywnej niemożności przeprowadzenia remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu, ale także do braku zamiaru właściciela doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że sama tylko techniczna możliwość dokonania remontu obiektu budowlanego, przy bierności jego właściciela, nie jest wystarczająca do rezygnacji przez organ nadzoru z wydania decyzji nakazującej jego rozbiórkę (wyrok NSA z 25 sierpnia 2020 r., II OSK 669/20, LEX nr 3157747 oraz orzecznictwo powołane w jego uzasadnieniu).

Należy również podkreślić, że ocena przydatności obiektu budowlanego do przeprowadzenia prac remontowych może być jedynie oceną z punktu widzenia technicznych możliwości wykonania tego typu prac, tj. czy w związku z wykonaniem zaleconych robót budowlanych możliwe będzie zapewnienie zgodnego z prawem stanu obiektu. Natomiast ocena taka nie może zostać przeprowadzona z uwzględnieniem przesłanek ekonomicznych, tj. opłacalności wykonania nakazanych czynności (wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., II OSK 688/17, LEX nr 2431811).

Podstawa wydania nakazu rozbiórki

W orzecznictwie wyjaśniono, że w oparciu o art. 67 p.b. przesłanką wydania decyzji nakazującej rozbiórkę jest wyłącznie stwierdzenie przez organ administracji niemożności remontu, odbudowy lub wykończenia z przyczyn technicznych, natomiast nie z jakichkolwiek innych powodów, w tym np. z powodu funkcjonowania pobliskiej drogi czy udzielenia pozwolenia na budowę drogi, czy ewentualny brak wiedzy skarżącego o pozwoleniu na budowę drogi (wyrok NSA z 8 marca 2023 r., II OSK 149/22, LEX nr 3505298).

Co istotne, w przypadku, gdy właściciel obiektu jest zainteresowany dokonaniem naprawy obiektu oraz przedkłada dokumentację wskazującą na możliwość doprowadzenia obiektu do odpowiedniego stanu, art. 67 ust. 1 p.b. nie ma zastosowania (wyrok NSA z 3 listopada 2022 r., II OSK 2347/21, LEX nr 3503377).

W judykaturze wypowiedziano się również, że wydanie decyzji na podstawie art. 67 ust. 1 p.b. nie może być oparte na stanie faktycznym ustalonym w trakcie oględzin dokonanych w celu sporządzenia ekspertyzy technicznej, jeśli następnie w danym obiekcie budowlanym wykonano roboty budowlane, które zmieniły w sposób istotny jego stan techniczny (wyrok NSA z 30 września 2009 r., II OSK 1463/08, LEX nr 1166029).

Nieważne, kto zawinił

Regulacje zawarte w p.b. nie uzależniają możliwości orzeczenia rozbiórki na podstawie art. 67 ust. 1 p.b. od tego, czy właściciel jest odpowiedzialny za doprowadzenie do złego stanu technicznego obiektu budowlanego. Kluczowe jest wyłącznie, że określony obiekt jest w stanie nienadającym się do remontu, odbudowy lub wykończenia – niezależnie od tego, czy właściciel miał jakikolwiek wpływ na zaistniały stan obiektu.

Należy pamiętać, że prace rozbiórkowe ze względów bezpieczeństwa powinny być wykonane możliwie najszybciej, dlatego ustawodawca nie obliguje organu nadzoru budowlanego do wyjaśniania kwestii zawinienia. Natomiast jeśli skarżący uważa, że inny podmiot jest odpowiedzialny za zaistniały stan rzeczy, ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń i zwrotu kosztów rozbiórki na drodze cywilnej (wyrok WSA w Gliwicach z 17 lutego 2021 r., II SA/Gl 490/20, LEX nr 3156823 oraz oddalający skargę kasacyjną w tej sprawie wyrok NSA z 18 kwietnia 2024 r., II OSK 1844/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/E69E7479D3).

Nakaz rozbiórki — zabytki na innych zasadach

Jak stanowi art. 67 ust. 2 p.b., regulacji dotyczących decyzji rozbiórkowej z ust. 1 nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków. Natomiast w stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję, o której mowa w ust. 1, organ nadzoru budowlanego wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 67 ust. 3 p.b.).

Organ ochrony zabytków, opiniując wnioskowaną rozbiórkę zabytku na podstawie art. 67 ust. 3 p.b., nadal działa w ramach uznania administracyjnego, dokonując wyważenia interesu publicznego wynikającego z potrzeby dalszej ochrony oraz trwania zabytku w przestrzeni publicznej z interesem indywidualnym właściciela zabytku, który nie jest zainteresowany jego dalszym utrzymywaniem i żąda rozbiórki. W orzecznictwie wyjaśniono, że aby umożliwić jego rozbiórkę i przełamać tym samym ochronę konserwatorską, trzeba wykazać, iż jego wartości zabytkowe, na skutek wskazywanej degradacji, zostały utracone w stopniu, który wyłącza ich odtworzenie – czyli możliwa jest tylko rozbiórka obiektu, który bezpowrotnie utracił cechy stanowiące uprzednio podstawę ochrony (wyrok WSA w Warszawie z 22 października 2020 r., VII SA/Wa 1209/20, LEX nr 3116788).

W innym z orzeczeń wskazano, że uzgodnienie organu konserwatorskiego jest elementem niezbędnym w sprawie nakazu rozbiórki obiektu objętego ochroną konserwatorską na podstawie planu miejscowego (ustawodawca uzależnił bowiem możliwość rozbiórki takiego obiektu od stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków, zakreślając jednocześnie termin na jego wniesienie). Nie przesądza ono jednak o istnieniu materialnoprawnych przesłanek wydania nakazu, a to w oparciu o art. 67 ust. 1 p.b. Innymi słowy, organ współdziałający (wojewódzki konserwator zabytków) jest zobowiązany dokładnie wyjaśnić sprawę, ale czyni to jednak w innym zakresie niż organ prowadzący postępowanie główne, ponieważ nie jest jego kompetencją ustalenie wystąpienia przesłanek z art. 67 ust. 1 p.b. Obowiązki organu współdziałającego w zakresie postępowania wyjaśniającego i obowiązki organu, który prowadzi postępowanie administracyjne, zmierzające do wydania merytorycznej decyzji kończącej to postępowanie, nie są bowiem tożsame (wyrok WSA w Warszawie z 26 sierpnia 2021 r., VII SA/Wa 1191/21, LEX nr 3265167).

Autorka jest radcą prawnym

© Licencja na publikację
© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: Rzeczpospolita

Akty Prawne Decyzje W Urzędzie Prawo Budowlane postępowanie administracyjne

Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu Określa w niej terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia (art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; tekst jedn. DzU z 2024 r., poz. 725; dalej: p.b.). W związku z tym, że wymieniony przepis umożliwia daleko idącą ingerencję organu administracji w konstytucyjnie chronione prawo własności (art. 64 Konstytucji RP), to należy pamiętać o nierozszerzającej jego wykładni i konieczności rozważnego stosowania.

Pozostało 93% artykułu
Sprawy frankowiczów w sądach – wszystko co musisz wiedzieć
W sądzie i w urzędzie
Sprawy frankowiczów w sądach – wszystko co musisz wiedzieć
Nissan Qashqai z ratą 1.455zł/mies. w leasingu 100% online!
Materiał Promocyjny
Nissan Qashqai z ratą 1.455zł/mies. w leasingu 100% online!
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
Praca, Emerytury i renty
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
Praca za granicą. Jak się przygotować? Tłumaczymy formalności i podpowiadamy na co uważać.
Praca, Emerytury i renty
Wakacyjne wyjazdy do pracy za granicę. Jak się przygotować?
Letnie upały w firmie rodzą obowiązki po stronie pracodawców. Co przysługuje pracownikom w związku z
Prawo pracy
Co przysługuje pracownikom w upały? Czy rodzi to obowiązki podatkowe i składkowe?
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Wakacje 2024 z biurem podróży. Jakie mam prawa podczas wyjazdu wakacyjnego?
Za granicą
Wakacje 2024 z biurem podróży. Jakie mam prawa podczas wyjazdu wakacyjnego?
Jak Lidl Polska wspiera polskich producentów i eksport ich produktów?
Materiał Promocyjny
Jak Lidl Polska wspiera polskich producentów i eksport ich produktów?
e-Wydanie