Czy drogie mieszkania podpalą Unię Europejską?

Hafize Gaye Erkan, nowo mianowana prezes banku centralnego Turcji, w wywiadzie dla dziennika „Hurriyet” skarży się, że nie stać ją na wynajęcie samodzielnego mieszkania w Stambule i musi mieszkać z mamą. Jako prezeska najważniejszej instytucji finansowej zarabia równowartość 5,5 tys. dol. miesięcznie. To suma co prawda pięć razy mniejsza niż ta, która co miesiąc wpływa na konto prezesa NBP Adama Glapińskiego, ale 14 razy większa niż średnie wynagrodzenie w Turcji. Jednak Stambuł faktycznie stał się miastem nieznośnie drogim. – Jak może być tu drożej niż na Manhattanie? – dziwiła się turecka finansistka.

Zostawmy na boku rozważania, czy to tylko zagranie retoryczne, czy faktycznie Gaye Erkan ma problem, bo biorąc pod uwagę fakt, że przez lata robiła karierę na najwyższych szczeblach w prywatnym sektorze bankowym m.in. w USA, prawdopodobnie zdołała odłożyć pieniądze na zakup mieszkania nawet w tak drogim mieście jak Stambuł. Ale jej wypowiedź uzmysławia opinii publicznej, co dzieje się w jej kraju. Podwyżki czynszów w Turcji stały się tak gwałtowne, że doprowadziły do przemocy między właścicielami a najemcami, a media donoszą o 11 ofiarach śmiertelnych i 46 rannych – informuje Euronews. Czynsze wzrosły średnio o 121 proc. w ciągu ostatniego roku, a w dużych miastach, takich jak Ankara i Stambuł, nawet o 188 proc.

Czytaj więcej

Plus Minus

Zielona rewolucja w UE na zaciągniętym hamulcu

Na razie to jeszcze nie odwrót od klimatycznej agendy Unii Europejskiej. Ale coraz częściej w głównym nurcie unijnej polityki słychać apele o spowolnienie zielonej transformacji.

Na dzieci nie ma miejsca

Nie lepiej jest w wielu innych europejskich stolicach i w ogóle w dużych miastach. Problem braku mieszkań w przystępnej cenie staje się zarzewiem niepokojów społecznych, napędza niechęć do imigrantów, przyczynia się do rosnącego ubóstwa, wpływa na zmiany demograficzne. Flagowy dziennik wieczorny francuskiej stacji telewizyjnej TF1 pokazał ostatnio długi materiał o tym, jak dramatycznie spada wskaźnik urodzeń i dlaczego. Kraj, który jeszcze kilkanaście lat temu szczycił się najwyższym wskaźnikiem w UE na poziomie dwójki dzieci na kobietę, teraz ma 1,8. To i tak dużo więcej niż w Polsce, gdzie wskaźnik urodzeń wynosi niespełna 1,4. Ale Francuzów to niepokoi, bo przecież ich polityka przez długi czas przynosiła efekty. Świetny system żłobków i przedszkoli gwarantował kobietom powrót na rynek pracy po urodzeniu dzieci, a ulgi podatkowe na wielodzietne rodziny dawały wytchnienie finansowe i zachęcały do posiadania więcej o jednego czy dwóch szkrabów. Ale to wszystko działa dopóty, dopóki główny odbiorca tej polityki – klasa średnia – jest w stanie umiarkowanie się bogacić. Tymczasem znaczącym obciążeniem staje się dla niej koszt mieszkań. We Francji ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich 20 lat o 125 proc. – cztery razy szybciej niż wynagrodzenie. Z danych OECD wynika, że w stolicy Francji zakup średniej wielkości mieszkania wymagałby odłożenia na ten cel całości średniego wynagrodzenia z 22 lat pracy. Paryż zawsze uchodził za drogie miasto, ale nożyce się jeszcze rozwierają, bo kilkanaście lat temu zakup takiego mieszkania kosztował 15 lat średnich zarobków.

Wybór dużego miasta, niekoniecznie nawet Paryża, powoduje, że koszt zakupu mieszkania i związanego z nim kredytu hipotecznego lub koszt jego wynajmu staje się ogromnym obciążeniem dla domowego budżetu. Ludzie wyjeżdżają więc na prowincję, bo tam taniej i łatwiej o dach nad głową. Ale potrzebne są dwa samochody, żeby dojeżdżać do pracy i dowozić dzieci do szkoły. I opiekunka lub babcia, żeby dzieci ze szkoły odebrać. Jedna z rodzin pokazywanych w materiale wyemitowanym przez dziennik to właśnie rodzice dojeżdżający godzinę do pracy i babcia, która odbiera ich dzieci ze szkoły. Inny przykład to mieszkająca w skromnych warunkach rodzina z jednym dzieckiem. Matka mówi, że posiadanie kolejnych dzieci znacząco obniżyłoby i tak niezbyt wysoki komfort ich funkcjonowania.

Oxfam, globalna organizacja walcząca z ubóstwem i nierównościami, nie ma wątpliwości: mamy do czynienia z kryzysem mieszkalnictwa. Jej francuska filia opublikowała właśnie raport zatytułowany „Mieszkalnictwo. Nierówności na wszystkich poziomach”. O kryzysie mówimy w sytuacji, gdy nie stać cię na wynajęcie mieszkania we własnym mieście, chyba że jesteś turystą. I nie stać cię na zakup, chyba że odziedziczysz spadek. A nawet jak cię stać, to na wynajem czy na kredyt hipoteczny wydajesz tyle pieniędzy, że nic nie jesteś w stanie oszczędzać. I wtedy każde dodatkowe wydatki, choćby te wynikające z posiadania kolejnego dziecka czy z panoszącej się w ubiegłym roku inflacji i drastycznej podwyżki cen energii, stają się nie do udźwignięcia. I ci, którzy właśnie zaczęli ubożeć, stają się jeszcze ubożsi.

– Mieszkanie stało się paliwem wszystkich nierówności – przestrzega Cecile Duflot, dyrektorka francuskiego Oxfamu, w przeszłości minister ds. mieszkalnictwa, znana m.in. z pomysłu ustanowienia maksymalnego limitu na ceny wynajmu mieszkań w niektórych miastach. We Francji 10 proc. najbogatszych mieszkańców jest właścicielami 44 proc. nieruchomości (w ujęciu wartościowym). Nieliczni z bogaczy mają po prostu po kilka nieruchomości, które służą im i ich rodzinom – tak było zawsze. Ale coraz więcej w swoich rękach gromadzą ci, którzy traktują rynek nieruchomości jak rynek finansowy. To widać dobrze w innych statystykach: zaledwie 3,5 proc. gospodarstw domowych ma aż 55 proc. nieruchomości na wynajem. – Nieruchomości to nie jest taki zwykły majątek. To nie to samo, gdyby powiedzieć, że 10 proc. Francuzów posiada 44 proc. zegarków. Mieszkania zaspokajają podstawową potrzebę, żaden człowiek nie może żyć bez dachu nad głową – mówiła Cecile Duflot w wywiadzie dla radia France Inter.

Miasta tylko dla turystów

Podobne problemy widać w wielu państwach Europy, szczególnie w dużych miastach, bo tam ludzie mają pracę. W Wielkiej Brytanii to już nie tylko kwestia Londynu. Edynburg na początku grudnia ogłosił stan pogotowia mieszkaniowego. Na czas świąteczny miasto szukało tymczasowego zakwaterowania dla ponad 5 tys. rodzin z dziećmi. W mieście tym od lat występuje zjawisko gentryfikacji, czyli przejmowania kolejnych dzielnic przez ludzi zamożnych. Edynburg pozostaje bowiem atrakcyjnym miejscem do mieszkania, ale też do inwestowania w nieruchomości. Doroczny festiwal teatralny w sierpniu i rzesze turystów przelewające się przez miasto w pozostałe miesiące zwiększają podaż mieszkań w najmie krótkoterminowym. – Mamy ambitne plany budowy domów, ale stoimy w obliczu rosnących kosztów budowy w wyniku inflacji i trudności z zabezpieczeniem gruntów. A wszystko to w kontekście Edynburga, który ma najniższy odsetek domów na wynajem socjalny w całej Szkocji – oświadczyła cytowana przez Euronews Jane Meagher, radna miasta Edynburg, szefująca komisji mieszkalnictwa.

Szczególny jest przypadek Holandii. Do wszystkich typowych powodów kryzysu mieszkalnictwa, które jeszcze podsumujemy, dochodzi problem braku gruntów. Holandia to kraj w depresji, tereny do życia wyrwała morzu i każdy, kto przejeżdżał kiedyś przez ten kraj, widział, jak bardzo jest on zurbanizowany. Pojęcie nieużytków praktycznie nie istnieje: albo stoi dom, albo fabryka, albo są to tereny rolne. Problemy z mieszkaniami są tak duże, że padały nawet pomysły odralniania ziemi. Ale w tym kraju farmerzy stanowią potężne lobby. Problem pogłębił się jeszcze w czasie trwających dziesięć lat rządów koalicji po wodzą liberała Marka Rutte, która cięła wydatki na mieszkalnictwo komunalne.

Kiedyś niebotyczne ceny osiągały mieszkania w Amsterdamie i Utrechcie, ale teraz problem jest wszędzie. – Moja córka jest lekarką w średniej wielkości mieście. Chciała kupić mieszkanie, ok. 60–70 mkw., na kredyt. Bank odesłał ją z kwitkiem. Jeśli jej nie stać, to kto normalnie pracujący może sobie pozwolić na kupno mieszkania? – opowiada mi holenderski dyplomata w Brukseli.

O problemie mieszkalnictwa w Holandii dużo się mówi, chodzi się w tej sprawie na demonstracje i dokonuje wyborów politycznych. – Liczba bezdomnych podwoiła się, jedna czwarta najemców ma trudności z opłaceniem rachunków, różnice klasowe stały się znacznie bardziej dotkliwe, a młodzi ludzie przeżywają ciężkie chwile, zwłaszcza ci o niskich dochodach, bez zamożnych rodziców, z trudnych środowisk – opowiada na łamach „Guardiana” Cody Hochstenbach, geograf miejski z Uniwersytetu w Amsterdamie, który napisał książkę na temat tych problemów.

Z raportu opublikowanego przez unijną agencję Eurofound wynika, że w ciągu ostatniej dekady liczba właścicieli nieruchomości w UE spadła, co było spowodowane spadkiem liczby właścicieli wśród młodych ludzi. Nastąpił wzrost liczby Europejczyków mieszkających w mieszkaniach, skoncentrowanych w miastach i na przedmieściach. Średnio właściciele swoich domów i mieszkań mają wyższe dochody niż najemcy i napotykają mniej problemów mieszkaniowych. Jednak w 15 krajach o wysokim odsetku właścicieli bez kredytu hipotecznego – wszystkie kraje postkomunistyczne i południowoeuropejskie – od 10 do 24 proc. obywateli jest zagrożonych ubóstwem, a wielu z nich nie stać na utrzymanie odpowiedniej temperatury w domu.

Utrudniony dostęp do własnego – wynajmowanego czy kupionego – mieszkania prowadzi do istotnych zmian społecznych. Wiek, w którym co najmniej 50 proc. osób w UE mieszkało poza domem rodziców, wzrósł z 26 do 28 lat w latach 2007–2019. W latach 2010–2019 Hiszpania, Chorwacja, Włochy, Cypr, Belgia, Grecja i Irlandia odnotowały największy wzrost liczby osób w wieku 25–34 lat mieszkających z rodzicami.

Czytaj więcej

Plus Minus

Czy dezinformacja nas zabije? Media społecznościowe to nie jest największy problem

W walce z dezinformacją przecenia się rolę mediów społecznościowych, a nie przykłada dość wagi do wszystkich innych części ekosystemu informacyjnego, czyli mediów tradycyjnych, osób kształtujących opinie, influencerów, ekspertów - mówi Jakub Kalenský, ekspert od dezinformacji rosyjskiej.

Wiele przyczyn, te same skutki

Warto teraz przejść do przyczyn takiego stanu rzeczy. Nie istnieje wyłącznie jedna, choć coraz częściej naukowcy zgadzają się, że w ostatnich latach szczególnie niepokojące stało się zjawisko finansjalizacji i trzeba dobrać takie instrumenty, które będą w stanie je ograniczyć. Ale zanim o tej dziwnie brzmiącej tendencji, wymieńmy inne, bardziej zrozumiałe. Przede wszystkim w miastach nie ma miejsca. W naturalny sposób ludzie do nich lgną, bo tam jest praca, tam jest transport publiczny, co obniża koszty codziennego funkcjonowania, tam są szkoły dla dzieci. Lgną też do nich imigranci, których nieproporcjonalnie wielu osiedla się właśnie w dużych miastach, co zwiększa znacząco presję na rynku mieszkaniowym. Trzeba by zbudować więcej mieszkań, ale nie jest to takie proste. Bo albo nie ma już za dużo terenów. Albo koszty budowy są wysokie – i to jest przyczyna druga. Czyli inflacja, a w szczególności wzrost cen energii obserwowany od agresji Rosji na Ukrainę, który przekłada się na wzrost kosztów materiałów w budownictwie, jak również deficyt tych materiałów.

Na koszty budowy tych mieszkań, a także konieczność renowacji już istniejących (co też podniesie ich koszt dla właścicieli i najemców) wpływa dodatkowo unijny pakiet klimatyczny. Ambitny cel osiągnięcia neutralności klimatycznej zmusza do budowania domów energooszczędnych i generalnie rozwoju technologicznego w budownictwie. W dłuższym terminie sprawi to, że koszty użytkowania mieszkań będą niższe (mniejsze rachunki za energię), ale w krótkim terminie ceny w budownictwie wzrosną.

Rosnącym problemem jest tzw. najem krótkoterminowy za pośrednictwem takich platform, jak Airbnb, Booking, Expedia czy Tripadvisor. Szczególnie dotyczy to miast atrakcyjnych turystycznie, a tych jest w Europie coraz więcej, do czego przyczyniają się także tanie linie lotnicze. Najem taki, pomyślany jako możliwość odstąpienia za pieniądze swojego mieszkania na czas, gdy go nie potrzebujemy, już dawno zmienił się w potężną gałąź przemysłu, której kluczowymi graczami są wielcy inwestorzy. I wypycha z rynku najem długoterminowy. „Wpływ na ceny i podaż niedrogich mieszkań jest alarmujący w całej Europie, szczególnie w centrach miast” – napisali kilka miesięcy temu w liście do Komisji Europejskiej eurodeputowani, ale także burmistrzowie takich miast jak Paryż, Wiedeń, Budapeszt, Amsterdam czy Barcelona.

Wiele miast już wprowadziło restrykcje. Głównie odnoszą się one do maksymalnej liczby noclegów w roku czy maksymalnej liczby gości – zrobiły to m.in. Amsterdam, Paryż, a poza UE też Londyn, a Barcelona zakazała najmu w ścisłym centrum. Część miast wprowadza licencje na oferowanie najmu krótkoterminowego, obkłada taką działalność podatkami, ogranicza najem w niektórych dzielnicach czy wreszcie wprowadza minimalny czas pobytu. W wyniku najmu krótkoterminowego zmienia się także charakter miast i dochodzi do gentryfikacji, czego świetnym przykładem jest Wenecja. Na stałe mieszkają tam już tylko bardzo bogaci ludzie, ceny nieruchomości są niebotyczne i zmienia się cała tkanka społeczna: coraz mniej tam szkół, placówek służby zdrowia, sklepów (poza tymi przeznaczonymi dla turystów). Inny przykład z Portugalii – Alfama, zabytkowa część Lizbony, już w połowie przeznaczona jest na najem krótkoterminowy.

Wreszcie do kryzysu w wielu miejscach, jak we wspomnianej Holandii, przyczyniło się powolne wycofywanie się państwa z rynku mieszkaniowego. Ciągle w państwach skandynawskich czy w Austrii mieszkalnictwo społeczne lub komunalne ma się dobrze, ale w innych państwach to tylko mały fragment miejskiego krajobrazu mieszkaniowego. Można by pewnie dorzucać kolejne przyczyny, jak choćby pandemia, która pchnęła wielu ludzi do szybkiej zamiany oszczędności na inwestycje w nieruchomości. Czy nawet rozwody, których rosnący odsetek na przestrzeni ostatnich dekad też zwiększa popyt na mieszkania – nagle rodzina zamiast jednego, potrzebuje dwóch lokali mieszkalnych.

Instytucje finansowe wchodzą do gry

Ale nad wszystkim tym unosi się duch groźnie brzmiącej finansjalizacji. To pojęcie dotyczące wielu dziedzin życia – zjawisko rosnącego udziału transakcji finansowych w dochodzie narodowym. Instytucje finansowe zaczynają wchodzić w dziedziny niegdyś niebudzące ich zainteresowania, a instytucje niefinansowe czerpią coraz więcej przychodów z transakcji finansowych. Mieszkanie staje się aktywem finansowym – takim samym jak akcje spółki notowanej na giełdzie.

W ciągu ostatnich dziesięcioleci właściciele instytucjonalni – od firm zajmujących się nieruchomościami, takich jak niemiecki gigant Vonovia, po firmy private equity (rodzaj inwestycji kapitałowej stanowiącej zewnętrzne źródło finansowania spółek niedopuszczonych do obrotu publicznego – red.), takie jak Blackstone, czy fundusze emerytalne, takie jak ABP, holenderski fundusz emerytalny dla pracowników rządowych i edukacyjnych – zamieniły 40 miliardów euro berlińskich domów w aktywa, które wynajmują. Jest to mniej więcej dwukrotnie więcej niż łączna wartość instytucjonalnie posiadanych domów w Londynie i Amsterdamie, a trend ten przyspieszył od czasu pandemii Covid-19 – piszą ekonomiści Daniela Gabor i Sebastian Kohl, autorzy zamówionego przez grupę Zielonych w Parlamencie Europejskim raportu zatytułowanego „Mój dom jest klasą aktywów”. Według nich europejskie nieruchomości mieszkaniowe stały się atrakcyjną klasą aktywów dla inwestorów na całym świecie. Przybywają do nas fundusze emerytalne z Ameryki czy Azji, które nie chcą inwestować w inne, ryzykowne ich zdaniem, aktywa.

To zjawisko jest paradoksalnie wspierane przez szereg polityk rządowych, które pozornie są skierowane do właścicieli domów: wsparcie dla rynków mieszkaniowych podnosi ceny domów i zmniejsza przystępność cenową dla obywateli, podczas gdy wsparcie dochodów dla gospodarstw domowych płacących czynsz zapewnia stabilne zwroty dla inwestorów.

Tej finansjalizacji rynku mieszkaniowego sprzyjają też unijne ambicje rozwoju rynków kapitałowych, tak żeby konkurować pod tym względem np. z USA. Taki rozwój opiera się m.in. na sekurytyzacji, czyli zamianie niewystandaryzowanych inwestycji na opakowane w sposób jednolity papiery wartościowe. Problem polega na tym, że ten rosnący udział instytucji finansowych nie doprowadził do zwiększenia podaży mieszkań, tylko do wzrostu ich cen. We Francji Oxfam zwraca uwagę, że tej finansjalizacji wyjątkowo dobrze poddają się rezydencje z maleńkimi mieszkaniami, czy nawet pokojami tylko dla studentów i seniorów. Takie rezydencje wypierają z rynku mieszkania w normalnych cenach dla mniej zamożnych najemców.

Pomysły na rozwiązanie tego problemu są różne. Oxfam mówi wręcz o zmianie w konstytucji – zrównania prawa do mieszkania z prawem własności, tak żeby zmusić państwa do zaangażowania się na rynku mieszkaniowym. Autorzy raportu dla grupy Zielonych przekonują, że konieczne są zmiany przepisów dotyczących instrumentów finansowych i ograniczenia dla inwestorów finansowych. Coraz częściej wprowadza się też, o czym wspomniałam wcześniej, ograniczenia dla najmu krótkoterminowego. Na pewno trzeba zwiększyć podaż mieszkań, ale w sposób inteligentny. Bo wskazuje się też, że nagły znaczący wzrost zamówień w budownictwie ze strony np. miasta czy Skarbu Państwa mógłby doprowadzić do wzrostu cen mieszkań. Za nieudane natomiast dość powszechnie uważa się takie pomysły jak dopłaty do kredytów (jak w Polsce) lub do czynszów. Bo te środki tak naprawdę służą właścicielom i prowadzą do wzrostu cen na rynku.

Czytaj więcej

Plus Minus

Żal Zełenskiego i niejasne sygnały Bidena. Krajobraz po szczycie NATO w Wilnie

NATO wzmacnia wschodnią flankę, ale nie jest gotowe do przesunięcia jej na Ukrainę. To może się okazać historycznym błędem.

Zmiana priorytetów UE

Jedno jest pewne. Jakikolwiek instrument, czy raczej cały ich zestaw, który miałby zaradzić kryzysowi mieszkalnictwa, zostałby wybrany, rządzący muszą poważnie zająć się tym problemem. Inaczej w ich miejsce zajmą politycy z partii antysystemowych, takich jak rosnące w siłę francuskie Zjednoczenie Narodowe pod wodzą Marine Le Pen, holenderska Partia Wolności Geerta Wildersa, która wygrała ostatnie wybory w Holandii, Alternatywa dla Niemiec czy austriacka Partia Wolnościowa. Sygnałów alarmowych jest aż nadto. Ostatnim było szokujące zwycięstwo Geerta Wildersa, antyeuropejskiego nacjonalistycznego polityka w Holandii. Stanowiło ono nie tylko efekt rosnącej niechęci do imigrantów, ale też właśnie coraz gorszego dostępu do mieszkań.

W tym kontekście zjawisko imigracji jest jeszcze bardziej kontrowersyjne. Np. Pieter Omtzigt, popularny polityk chadecki, który wystartował na czele zupełnie nowej partii Nowy Kontrakt Społeczny (NSC), nawoływał do ograniczenia każdego rodzaju imigracji, nawet potrzebnych na rynku pracowników czy studentów międzynarodowych. Bo każda nowa grupa stwarza presję na rynku mieszkaniowym.