WZ: koniec patologii czy kolejne problemy?

Budzący wcześniej kontrowersje artykuł powrócił w najnowszym projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu.

Publikacja: 20.04.2023 21:00

WZ: koniec patologii czy kolejne problemy?

Foto: Mat.prasowe

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, który został skierowany do Sejmu 23 marca br., jest kolejną propozycją przepisów przygotowanych w ramach głośno zapowiadanej reformy planowania przestrzennego. Cała reforma ma na celu zwiększenie spójności systemu, uproszczenie procedur oraz poprawę ładu przestrzennego w kraju. Czy tak jest w istocie?

Kontrola nad ładem

Najistotniejszym założeniem projektu jest likwidacja studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Akty te poddawane są częstej krytyce ze względu na ich nadmiernie rozbudowany i niespójny charakter, co prowadzi do trudności w ich odbiorze i interpretacji dla przeciętnego odbiorcy.

W zamyśle projektodawcy studia zastąpione mają zostać planami ogólnymi, będącymi ramowymi schematami zagospodarowania przestrzeni na terenie gminy. Ma to być dokument relatywnie prosty, wyznaczający podstawowe ramy docelowego zagospodarowania przestrzeni. Zawierać ma wytyczne dla dalszych, już bardziej szczegółowych, procesów planistycznych, bez względu na to, jaka będzie ich forma prawna.

Plan ogólny ma obowiązywać w każdej gminie i zasadniczo obejmować cały jej obszar. Zgodnie z jego postanowieniami gmina zostanie podzielona na strefy planistyczne, w ramach których określone zostaną konkretne parametry zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dopuszczalne będzie również wprowadzenie tzw. standardów dostępności infrastruktury społecznej. To znane ze specustawy mieszkaniowej narzędzie ma przeciwdziałać problemom związanym z postępującą suburbanizacją, bez zapewnienia odpowiedniego dostępu podmiejskim osiedlom do niezbędnej infrastruktury. Określenie takich standardów uniemożliwi wyznaczanie w planach miejscowych oraz decyzjach o warunkach zabudowy terenów mieszkaniowych bez zapewnienia odpowiedniego dostępu do infrastruktury społecznej.

W odróżnieniu od studium plan ogólny stanowić ma akt prawa miejscowego. Nie będzie więc jedynie wewnętrznym dokumentem gminy wiążącym jej organy przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jego postanowienia mają stanowić bezpośrednią podstawę dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co istotne, decyzje WZ, z pewnymi wyjątkami, mają być wydawane jedynie dla terenów, które zostały w planie ogólnym objęte tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy.

W zamyśle projektodawcy nadanie planowi ogólnemu rangi aktu prawa miejscowego ma wyeliminować zasadniczą wadę studium – brak związania jego postanowieniami inwestora.

Obecnie gmina może narzucić inwestorom swoje wizje urbanistyczne sformułowane w studium jedynie poprzez ich implementację do planu miejscowego. Brak jego uchwalenia powoduje, że inwestor – uzyskawszy decyzję WZ, która nie musi wykazywać zgodności ze studium – może realizować inwestycję sprzecznie z polityką przestrzenną gminy sformułowaną w studium.

Wydaje się więc, że wymóg zgodności decyzji WZ z planem ogólnym pozwoli gminom zachować większą kontrolę nad ładem przestrzennym i przyjętą polityką urbanistyczną.

Zgodnie z projektowanymi przepisami przejściowymi wydanie decyzji WZ na wniosek złożony po 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe tylko wtedy, jeżeli w gminie obowiązywał będzie plan ogólny. Brak jego przyjęcia, przy jednoczesnym braku planu miejscowego, uniemożliwi w praktyce realizację jakichkolwiek inwestycji na danym terenie po tej dacie.

Przejściowy chaos

Najnowszy projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada odejście od bezterminowości decyzji WZ, przewidując ograniczenie ich obowiązywania do pięciu lat od dnia uprawomocnienia.

Jest to powrót do koncepcji przewidzianej w projekcie z kwietnia 2022 r. Na skutek licznych protestów podniesionych między innymi przez branżę deweloperską, Ministerstwo Rozwoju i Technologii wycofało się z tego pomysłu, co znalazło odzwierciedlenie w kolejnym projekcie z października ubiegłego roku.

Budzący emocje art. 64c powraca jednak w najnowszym projekcie nowelizacji. Nie wiadomo, jaka jest przyczyna tego zwrotu, gdyż uzasadnienie aktualnego projektu w zasadzie powiela tezy formułowane w uzasadnieniu projektu z kwietnia 2022 r.

Czasowe ograniczenie obowiązywania decyzji WZ ma przeciwdziałać uzyskiwaniu warunków zabudowy w celach czysto spekulacyjnych. Zapobiegać ma także chaosowi i konfliktom przestrzennym, które mogłyby zrodzić się w sytuacji realizacji decyzji WZ wydanej w warunkach zupełnie innego otoczenia nieruchomości.

Trudno wytłumaczyć, z czego wynika brak konsekwencji autorów projektu. Niewątpliwie, mając na względzie średni czas trwania postępowań o wydanie pozwolenia na budowę w Polsce, proponowany termin obowiązywania decyzji WZ może być zbyt krótki.

W projekcie nie przewidziano również żadnego mechanizmu, który powodowałby zawieszenie jego biegu w momencie wystąpienia przez inwestora o pozwolenie na budowę. W konsekwencji może to doprowadzić do wygaśnięcia decyzji WZ już w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, co obligować będzie organ do odmowy jego wydania. Być może wprowadzenie przepisów przewidujących takie zawieszenie pogodziłoby intencję likwidacji patologii związanych z bezterminowym obowiązywaniem decyzji WZ oraz dynamikę postępowań o udzielenie pozwolenia na budowę.

Autor jest prawnikiem w zespole nieruchomości i budownictwa warszawskiego biura kancelarii Wolf Theiss

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, który został skierowany do Sejmu 23 marca br., jest kolejną propozycją przepisów przygotowanych w ramach głośno zapowiadanej reformy planowania przestrzennego. Cała reforma ma na celu zwiększenie spójności systemu, uproszczenie procedur oraz poprawę ładu przestrzennego w kraju. Czy tak jest w istocie?

Kontrola nad ładem

Pozostało 92% artykułu
Nieruchomości
Więcej gotowych mieszkań
Nieruchomości
Luka podażowa i wielkie metamorfozy
Nieruchomości
Czy to koniec specustawy mieszkaniowej? Sejm odrzucił weto Senatu
Nieruchomości
Planowanie przestrzenne w w Sejmie
Nieruchomości
Ustawa przeciwko funduszom zaszkodzi konsumentom