Więcej gotowych mieszkań

Nowe lokale sprzedają się wolniej niż jeszcze kilka kwartałów wcześniej. Deweloperzy kuszą promocjami.

Publikacja: 09.03.2023 21:17

Udział ukończonych lokali w ofercie deweloperów rośnie

Udział ukończonych lokali w ofercie deweloperów rośnie

Foto: shutterstock

W ofercie deweloperów w 13 miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice, Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów, Lublin, Białystok) pod koniec IV kwartału było ponad 69,3 tys. mieszkań, z czego gotowych ponad 10,6 tys. – wskazują RedNet i tabelaofert.pl.

W Warszawie spośród 15,5 tys. oferowanych przez deweloperów lokali ukończonych było 2,3 tys., we Wrocławiu odpowiednio: ponad 8,1 tys. (cała oferta) i 1,4 tys. (lokale gotowe), w Trójmieście: ponad 8,3 tys. i 817, w Krakowie: 8,3 i 2 tys., w Poznaniu niemal 5,8 i 913, w Łodzi: ponad 5,7 tys. i 882. Portal RynekPierwotny.pl pełną ofertę mieszkań deweloperskich w całym kraju szacuje zaś na 100–110 tys. lokali, z czego ukończonych jest ok. 15–20 tys. (ok. 15 proc.).

Ryzykowna strategia

Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl, zauważa, że w porównaniu z 2021 r. oferta mieszkań gotowych rośnie. Np. w Warszawie na koniec IV kwartału 2021 r. ukończonych lokali było niemal 1,6 tys. (rok później 2,3 tys.), we Wrocławiu liczba ukończonych lokali wzrosła z 741 do ponad 1,4 tys.

– W 2022 r. mieszkania sprzedawały się znacznie wolniej niż w 2021 r., na co wpływ miał m.in. wybuch wojny w Ukrainie, rosnące stopy procentowe, malejąca zdolność kredytowa nabywców – przypomina Chojnacki. – Dziś klienci chętniej kupują lokale już gotowe. Dla gotówkowiczów zakup nieruchomości jest zabezpieczeniem majątku przed wysoką inflacją. A biorąc pod uwagę duży popyt na wynajem i wysokie czynsze, wiele osób kupuje ukończone lokale, by je jak najszybciej wynajmować.

Także z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że udział ukończonych lokali w ofercie deweloperów rośnie. Ekspert serwisu, Jarosław Jędrzyński, podkreśla, że w okresie koniunkturalnego spowolnienia wyprzedaż oferty trwa dłużej.

Potwierdza to Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

– Mieszkania sprzedają się zdecydowanie wolniej niż jeszcze kilka kwartałów temu. Na przykład w Warszawie w pierwszej połowie 2021 r. całkowita wyprzedaż oferty w tempie z ostatniego półrocza zajęłaby mniej niż pół roku, dziś jest to ponad półtora roku. Deweloperzy muszą się wykazać znacznie większą cierpliwością i pomysłowością w promocji oferty. Sytuacja jest jednak zróżnicowana. Mamy sygnały, że inwestycje realizowane przez doświadczonych deweloperów i dopasowane do bieżącego popytu osiągają zaskakująco dobre wyniki sprzedaży – podkreśla.

Dyrektor Mikulska zaznacza, że czekanie, aż interesujący nas lokal zostanie oddany do użytku, jest ryzykowną strategią. – Zwłaszcza że deweloperzy ograniczają nową podaż. Na korzyść nabywców mieszkań z odległym terminem oddania działa ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zwiększa bezpieczeństwo zakupu mieszkania nawet na wczesnym etapie budowy, choć nie wszystkie lokale je podlegają – mówi.

RedNet analizuje ceny mieszkań w budowie i tych już gotowych. I tak np. w Warszawie średnia cena mkw. powstającego lokalu pod 2022 r. to niemal 14,2 tys. zł, a gotowego – ponad 13,6 tys. zł. We Wrocławiu jest to ok. 12,1 tys. i ponad 11,1 tys. zł, w Trójmieście – niespełna 12,4 i 11,6 tys., a w Krakowie: 12,8 i 12,3 tys. zł.

Rynek kupującego

– Jako że lokale gotowe cieszą się dziś większym zainteresowaniem niż mieszkania nieukończone, to akcje promocyjne są prowadzone na większą skalę na osiedlach w trakcie budowy – ocenia Robert Chojnacki. – Najczęstsze promocje to obniżki cen – od 14 do 100 tys. zł, atrakcyjny harmonogram płatności (np. 20/80, 20 proc. ). Dla klientów gotówkowych są specjalne oferty, jak gwarancja ceny czy miejsca postojowe w promocji.

Agnieszka Mikulska zauważa, że wśród mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w ostatnich miesiącach, a więc na najwcześniejszym etapie budowy, jest dużo lokali o podwyższonym standardzie, co wpływa na ich ceny, podobnie jak wpływają na nie wyższe koszty budowy. – Ceny w dużej mierze zależą od lokalizacji i charakteru budynku. W niektórych przypadkach ceny w dwóch sąsiadujących inwestycjach mogą być zbliżone, choć termin ich oddania dzieli kilka kwartałów – mówi. – Ostatnie gotowe mieszkania z wcześniejszych etapów osiedla mogą być nawet droższe niż lokale z szerszej oferty w nowszych budynkach.

Ekspertka CBRE podkreśla, że nadal mamy rynek kupującego. – Nabywcy mogą liczyć na różne zachęty. Nowością jest możliwość wydłużenia czasu na uzyskanie finansowania mieszkania – nawet do jesieni, co jest ukłonem w stronę nabywców czekających na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – wskazuje. I dodaje, że strategia promocji zależy w dużej mierze od sytuacji dewelopera. – Szeroka akcja promocyjna dotyczy zwłaszcza mieszkań oddawanych do użytku w pierwszej połowie 2023 r. Promocje dotyczą też starszych gotowych mieszkań, ale i tych planowanych do oddania za ponad rok – mówi.

W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego zarówno mieszkania w przedsprzedaży, czyli na etapie dziury w ziemi, jak i te gotowe, są podobnie promowane. – Te pierwsze w celu rozruszania sprzedaży i uzyskania wymaganych przez banki poziomów kontraktacji, te drugie w celu jak najszybszego domknięcia inwestycji. Różnice między ceną ofertową a transakcyjną mieszkań wynosiły ostatnio ok. 5 proc. – wskazuje. Różnice mogą być jednak większe, w zależności m.in. od standardu i adresu osiedla, ale też atrakcyjności lokali.

W ofercie deweloperów w 13 miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice, Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów, Lublin, Białystok) pod koniec IV kwartału było ponad 69,3 tys. mieszkań, z czego gotowych ponad 10,6 tys. – wskazują RedNet i tabelaofert.pl.

W Warszawie spośród 15,5 tys. oferowanych przez deweloperów lokali ukończonych było 2,3 tys., we Wrocławiu odpowiednio: ponad 8,1 tys. (cała oferta) i 1,4 tys. (lokale gotowe), w Trójmieście: ponad 8,3 tys. i 817, w Krakowie: 8,3 i 2 tys., w Poznaniu niemal 5,8 i 913, w Łodzi: ponad 5,7 tys. i 882. Portal RynekPierwotny.pl pełną ofertę mieszkań deweloperskich w całym kraju szacuje zaś na 100–110 tys. lokali, z czego ukończonych jest ok. 15–20 tys. (ok. 15 proc.).

Pozostało 86% artykułu
Nieruchomości
Nowe mieszkania ciągle drogie
Nieruchomości
Mniej budów, mniej transakcji. Wzrost cen mieszkań wyhamował
Nieruchomości
Kiedy już można pójść na swoje
Nieruchomości mieszkaniowe
Ceny mieszkań mogą pójść w górę za dwa, trzy lata
Materiał Promocyjny
Wpływ amerykańskich firm na rozwój polskiej gospodarki
Nieruchomości
Jest trudno, ale mieszkania się sprzedają