Nowe mieszkania ciągle drogie

– Pierwsze dwa miesiące 2023 r. były dla deweloperów wyraźnie lepsze pod względem sprzedaży mieszkań niż analogiczny okres przed rokiem. I to mimo zapaści na rynku kredytów hipotecznych – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. - Nie przekonało to jednak deweloperów do uruchamiania zamrożonych inwestycji. W ostatnich pięciu latach nie było tak słabego miesiąca pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach – zaznacza.

Podkreśla, że na razie nic nie wskazuje, by spełniło się oczekiwanie wyraźnej korekty cen nowych mieszkań. - Tym bardziej, że w ubiegłym miesiącu Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Decyzję KNF można też odczytywać jako sygnał, że w najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek inflacji, a w konsekwencji – stóp procentowych – mówi Marek Wielgo.

Klienci wracają

Ekspert zauważa, że do biur sprzedaży firm deweloperskich i agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wracają na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem i oprocentowania kredytów mieszkaniowych. - Oczywiście mówimy tu o osobach, które mają zdolność kredytową. Ponadto perspektywa ożywienia popytu na skutek uruchomienie zapowiedzianych przez rząd kredytów o stałej stopie procentowej na 2 proc., może zadziałać dopingująco na posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania na wynajem – ocenia Wielgo.

W Katowicach i Gdańsku kupujących mieszkania od deweloperów mogły zachęcić niższe ceny. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena mieszkań w tych miastach spadła już drugi miesiąc z rzędu - w styczniu o 1 proc., a w lutym o 2 proc. W Krakowie i Łodzi przeciętna cena mkw. nowych mieszkań utrzymała poziom ze stycznia. Były też jednak i podwyżki średniej, np. w Warszawie aż o 5 proc. Dlaczego? – Między innymi dlatego, że jeden z warszawskich deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za mkw., a więc znacznie powyżej średniej w stolicy, która w lutym wynosiła niespełna 14 tys. zł za mkw. Na rynku pojawiła się także pula mieszkań ze średnią ceną niemal 17,5 tys. zł za metr – wyjaśnia Marek Wielgo.

Analityk przypomina, że średnia ofertowa cena rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich. - W lutym z taką sytuacją mieliśmy też do czynienia w Poznaniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania ze średnią ceną 17,3 tys. zł za mkw. – wskazuje.

Są rabaty

- Podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony tych, którzy kupują mieszkania za kredyt. Wzięcie mają wciąż mieszkania i apartamenty budowane w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożne, często nie potrzebujące wsparcia kredytowego – mówi Wielgo. – Zjawiska te najlepiej obrazuje struktura cenowa mieszkań deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła. Np. w Poznaniu odsetek lokali z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw. skurczył się z 11 do 3 proc.. Równocześnie z 10 do 16 proc. wzrósł odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za mkw.

Dodaje, że równie spektakularne zmiany w strukturze cen odnotowano we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za mkw. wzrósł w ciągu 12 miesięcy z 22 do 42 proc. Średnia w tym mieście przeskoczyła w styczniu średnią w Gdańsku, a w lutym – w Krakowie. - Należy jednak podkreślić, że ceny transakcyjne są najpewniej niższe, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Na razie nie ma to jednak wpływu na wysokość średniej ceny ofertowej mieszkań – mówi Marek Wielgo. - Ma za to na nią wpływ także metraż mieszkań. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku kawalerki potrafią być nawet o 30-40 proc. droższe w przeliczeniu na mkw. od mieszkań trzypokojowych, które są na ogół najtańsze.

Stabilnie na rynku wtórnym

- Z kolei na rynku wtórnym luty był już trzecim z rzędu miesiącem stabilizacji średniej ceny mkw. mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa – podaje ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Jak wynika z danych GetHome.pl w Krakowie i Wrocławiu średnia cena lokali z drugiej ręki wzrosła o symboliczny 1 proc., w Katowicach podwyżka wyniosła 2 proc., co można tłumaczyć wyprzedawaniem się najtańszych lokali. W pozostałych metropoliach średnia utrzymała poziom ze stycznia, który pod tym względem był bardzo podobny.