Wojna zmieniła rynek nieruchomości

– Niewątpliwie wojna w Ukrainie największe piętno odcisnęła na rynki najmu w największych miastach. Do naszego kraju napłynęły w krótkim czasie setki tysięcy uchodźców, którzy szukali schronienia przede wszystkim tam, gdzie jest łatwiej o pracę – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek.

Gorąco w najmach

GetHome.pl podaje, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy od napaści Rosji na Ukrainę oferta mieszkań na wynajem w agencjach pośrednictwa w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Warszawie skurczyła się aż o 60-80 proc. - Pamiętajmy jednak, że popyt na wynajem w największych miastach zaczął się dużo wcześniej, bo wraz z podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Napływ uchodźców spotęgował problem kurczącej się oferty lokali na wynajem – zaznacza Marek Wielgo. - W lutym doszła niepewność związana ze skutkami gospodarczymi wojny, więc wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkania za kredyt. Ludzie muszą jednak gdzieś mieszkać, więc rosło zainteresowanie najmem – wyjaśnia ekspert.

Jak dodaje, dodatkowy popyt w warunkach małej podaży nakręcał czynsze.- Niemal wszyscy pośrednicy, którzy wzięli udział w ankiecie portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przyznali, że wojna przyczyniła się do ich wzrostu – mówi Marek Wielgo.

Według portalu GetHome.pl już w drugim miesiącu exodusu Ukraińców do Polski podwyżki średnich stawek najmu sięgały 30 proc. Ich skokowy wzrost miał jednak po części charakter statystyczny. – Oferta mieszkań skurczyła się, bo wynajęte zostały najtańsze lokale. Pozostały drogie mieszkania, na które nie ma zbyt wielu chętnych. I to właśnie one tak wywindowały średnią stawkę czynszu – wyjaśnia Wielgo.

Jednocześnie zwraca uwagę, że przedłużanie umów najmu lub zawieranie nowych było dla właścicieli mieszkań okazją do podwyżek czynszu. - Korzystali z tej sposobności zwłaszcza ci, którzy zainwestowali w mieszkania na wynajem posiłkując się kredytem. Wyższy czynsz miał zrekompensować wzrost raty kredytu – wyjaśnia ekspert RynkuPierwotnego.

Mniejsza oferta

Marek Wielgo podkreśla, że w drugiej połowie 2022 r. sytuacja na rynkach najmu w części metropolii zaczęła się stabilizować, bo część ukraińskich uchodźców wyjechała do innych krajów UE. - Jednak oferta mieszkań na wynajem w portalu GetHome.pl nie wróciła już do poziomu sprzed wojny. Np. w Warszawie jest ich aż o 80 proc. mniej! Za to średnie czynsze są dużo wyższe. Np. w stolicy średnia ta sięga już 79 zł za mkw. i jest niemal o jedną czwartą wyższa niż przed rokiem. Najbardziej, bo aż o 47 proc., w ostatnich 12 miesiącach wzrosły średnie stawki najmu w Krakowie - wskazuje Marek Wielgo. - Zdaniem pośredników, którzy wzięli udział w naszej ankiecie, w tym roku czynsze powinny zastopować. Właściciele zdają sobie sprawę, że coraz trudniej im będzie przerzucać na najemców rosnące koszty utrzymania mieszkań.

Foto: Mat.prasowe

GUS podaje, że w grudniu 2022 r. opłaty za mieszkanie, w tym opłaty za media, były wyższe niż rok wcześniej aż o 22,8 proc. - Najbardziej dotkliwe dla właścicieli mieszkań i najemców były podwyżki kosztów ogrzewania i cen energii – mówi Marek Wielgo.

Czy wojna w Ukrainie wpłynęła na sprzedaż mieszkań? - Zdania są podzielone. Np. ośmiu na dziesięciu ankietowanych przez nas deweloperów przyznało, że wojna negatywnie wpływa na ich biznes. Natomiast wśród pośredników odsetek podobnych ocen jest dużo niższy - wynosi 44 proc. wskazuje ekspert.

Zauważa, że sprzedaż mieszkań zaczęła się kurczyć na kilka miesięcy przed najazdem Rosji na Ukrainę. - Z powodu rosnącej inflacji wzrosło też oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Wojna przyspieszyła ten proces, pogłębiając zapaść na rynku kredytów hipotecznych – mówi Marek Wielgo.

Przypomina, że w zeszłym roku Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) podwyższyła tzw. bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu oprocentowania kredytów. - Banki licząc zdolność kredytową klienta musiały brać pod uwagę cenę kredytu wyższą od rzeczywistej o 5 pkt proc., co w praktyce wyeliminowało z rynku ogromną część potencjalnych nabywców mieszkań. Ponadto niepewność wywołana gospodarczymi reperkusjami wojny zniechęciła wielu potencjalnych nabywców mieszkań do podejmowania długoterminowych zobowiązań kredytowych – mówi Wielgo. - Mimo to, niemal jedna trzecia ankietowanych pośredników uznała, że rynek wtórny nie odczuł tak boleśnie jak rynek pierwotny skutków drożejących kredytów mieszkaniowych. Sprzedaż używanych mieszkań wręcz wzrosła, bo cześć nabywców znalazła je na rynku wtórnym, gdzie oferta tańszych lokali jest większa niż w ofercie firm deweloperskich.

Ukraińcy kupują nieruchomości

- W ankiecie zadaliśmy też pytanie, czy w ubiegłym roku wzrosło zainteresowanie zakupem mieszkań wśród obywateli Ukrainy. Okazuje się, że jeśli kupują oni mieszkania, to głównie na rynku wtórnym, czyli takie, które są do zamieszkania od zaraz – mówi Marek Wielgo. - Niemal sześciu na dziesięciu pośredników i tylko dwóch na dziesięciu deweloperów zaobserwowało większą aktywność Ukraińców na rynku mieszkaniowym.

Foto: Mat.prasowe

Obywatele Ukrainy wciąż stanowią mniejszość wśród wszystkich kupujących nieruchomości. - Popyt ze strony ukraińskich klientów będzie się jednak najpewniej zwiększał wraz z ustabilizowaniem ich sytuacji na rynku pracy i zdobyciem zdolności kredytowej – ocenia Marek Wielgo.