Jako były notariusz, z ponad dziesięcioletnim doświadczeniem wykonywania zawodu, a obecnie radca prawny, mogę tylko nadmienić, że łacińska paremia wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego – „nieznajomość prawa szkodzi" (łac. ignorantia iuris nocet), przy konstruowaniu umów przedwstępnych jest jak najbardziej aktualna dzisiaj i często niestety urzeczywistnia się, gdy nadchodzi termin zawarcia umowy końcowej.
Samo prawidłowe określenie stron umowy przedwstępnej i osób, które powinny ją podpisać, może wpłynąć na jej skuteczność i późniejsze jej wykonanie. W przypadku zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy właścicielem nieruchomości są małżonkowie na zasadach wspólności ustawowej, powoduje, że co do zasady już umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zostać podpisana przez oboje małżonków bądź przez jednego z nich za zgodą lub pełnomocnictwem udzielonym przez drugiego małżonka. Przepis art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi bowiem, iż zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomość. Nie tylko więc samo rozporządzenie w postaci zbycia nieruchomości – umowa sprzedaży – wymaga takiej zgody, ale także każda czynność prawna prowadząca do zbycia nieruchomości, a taką czynnością jest właśnie umowa przedwstępna sprzedaży. Tak też potwierdził w wyroku z 21 lipca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I Aca 205/16). Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
Należy mieć również na uwadze, iż aby podpisać umowę przedwstępną sprzedaży jako przyszły sprzedawca, nie trzeba być właścicielem nieruchomości w chwili zawierania umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży może bowiem zostać zawarta z zastrzeżeniem nabycia przez przyszłego sprzedawcę określonej nieruchomości. Również w momencie podpisywania umowy przedwstępnej nie musi istnieć wyodrębniona geodezyjnie i prawnie z innej nieruchomości działka ewidencyjna, która ma stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Ochrona na później
Prawidłowe określenie warunków, terminu zapłaty, wydania przedmiotu umowy, kwestii dotyczących zadatku, zaliczki, odstąpienia, przekazania określonych dokumentów drugiej stronie, precyzyjne określenie warunków po spełnieniu się których może nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej, może uchronić kontrahentów przed późniejszymi negatywnymi konsekwencjami. Ponadto nie pozostawia swobody ich określenia samodzielnie przez drugą stronę umowy, niekoniecznie zbieżnych z przyjętymi przez nas założeniami.
Poza samymi postanowieniami, nie bez znaczenia jest także forma, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Choć brak przepisu prawa, który określałby tutaj szczególne wymogi, to jej odpowiedni wybór przez strony, w danym stanie faktycznym i prawnym, może uchronić przez niechcianymi konsekwencjami. Wybór formy umowy przedwstępnej wpływa przede wszystkim na dalsze skutki w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przepisy prawa nie zawierają wymogu określonej formy umowy przedwstępnej dla jej ważności. Zachowanie jednak formy umowy przedwstępnej wymaganej dla umowy przyrzeczonej skutkuje tym, iż można domagać się jej przymusowej realizacji, w przypadku gdy nasz kontrahent będzie uchylać się od jej zawarcia. Z tych to powodów w obrocie gospodarczym przykładowo umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości zawierane są bardzo często w formie aktu notarialnego, choć przepisy prawa nie zawierają takiego wymogu. Należy jednak pamiętać, iż samo zachowanie formy umowy przedwstępnej właściwej dla umowy przyrzeczonej nie stanowi wystarczającej przesłanki ewentualnego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Konieczne jest nadto uczynienie zadość w umowie przedwstępnej pozostałym wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Dopiero spełnienie obu tych warunków może stanowić podstawę dla dochodzenia przymusowej realizacji umowy na drodze postępowania sądowego.