Czy wrócimy jeszcze do pracy w biurach?

Kiedyś poniedziałki wyglądały inaczej. Godzina 9.30, okolice ronda Daszyńskiego, od kilku lat nowego centrum biznesowego stolicy, świecą pustkami. Nawet w ponad 40-piętrowym wieżowcu nikt nie czeka na jedną z kilkudziesięciu wind, które z zatykającą uszy prędkością pokonują kolejne metry, dowożąc pracowników do górującego nad panoramą Warszawy nowoczesnego biura. Niegdyś gwarny open space dziś świeci pustkami, jedynie kilkoro ludzi cicho wyklikuje kolejne e-maile na klawiaturze.

Sytuacja geopolityczna, wysokość stóp procentowych i kosztów finansowania oraz zadyszka w światowej gospodarce stworzyły dużą niepewność na rynku nieruchomości w Polsce i na świecie. Inwestycje w nieruchomości biurowe osiągają historyczne minima, a nastroje inwestorów nie napawają optymizmem. Swoje trzy grosze do tej sytuacji dorzucił trend pracy zdalnej, nasilony przez pandemię Covid-19. Rodzi to pytanie, czy te wszystkie szklane wieżowce, do których każdego ranka zmierzały tłumy białych kołnierzyków, będą nam jeszcze potrzebne.

Czytaj więcej

Plus Minus

Co wygadują posłowie poza mikrofonem?

Sejm to nie głosowania i nudne przemówienia. Sejm to wojna. W bitwach najważniejszą rolę odgrywają głosy z sali – wykrzykiwane poza mikrofonem przytyki, docinki i żarty. Po co? Czasem po to, by zbić politycznego przeciwnika z pantałyku, a czasem dla zgrywy

Pozornie dobra kondycja

Na papierze wszystko wygląda w porządku. Współczynnik niewynajętych powierzchni biurowych w Warszawie oscyluje obecnie wokół 11 proc. Nie jest to wielka zmiana, biorąc pod uwagę fakt, że od czasu wybuchu pandemii i upowszechnienia pracy zdalnej współczynnik ten wzrósł o zaledwie 3,5 pkt proc. Faktycznie wynajęta powierzchnia nie przekłada się jednak na liczbę ludzi pracujących w biurze. Powierzchnie biurowe pozostają wynajęte, lecz nieużywane lub podnajmowane innym firmom. Nie jest to tylko przypadek Warszawy. W trzy i pół roku po wybuchu pandemii 7 proc. budynków biurowych w Stanach Zjednoczonych jest w połowie pustych. Według danych agencji doradczej Cushman & Wakefield pomiędzy końcem 2019 a połową 2023 r. odsetek niewynajętej powierzchni w kalifornijskiej Dolinie Krzemowej, mateczniku wszystkich start-upów, wzrósł z poziomu 5 proc. do 24,8 proc. Według Kastle Systems’ Back to Work Barometer, który mierzy liczbę odbicia kart wejściowych do biur, powierzchnie aktualnie wypełnione są jedynie w 47,6 proc.

Zmniejszenie się popytu na powierzchnie biurowe wskutek pracy zdalnej, a także wysokie koszty finansowania nieruchomości przekładają się na sytuację, w której wielu właścicieli budynków nie jest w stanie obsługiwać swoich kredytów na czas. Skutkiem tego są bankructwa i przejmowanie zadłużonych nieruchomości przez banki. Kanadyjski fundusz Brookfield był zmuszony oddać klucze do dwóch biurowców swoim kredytodawcom, po tym jak nie był w stanie obsługiwać wartego 784 mln USD kredytu zaciągniętego pod zastaw budynków. „Nigdy w przeszłości nie widziałem takiej skali zwracania budynków przez właścicieli do wierzycieli jak w ostatnich kilku miesiącach” – stwierdził w wypowiedzi dla FDI Intelligence Mark Rose, CEO firmy doradczej w sektorze nieruchomości Avison Young.

Liczba pustostanów na rynku wzrasta, co stoi w kontrze do oczekiwań pracodawców. Dużo globalnych firm ogłosiło w ostatnim roku, że zaczyna wymagać od swoich pracowników pewnego stopnia obecności w biurze. Petycja, którą podpisało 30 tys. pracowników Amazona w sprawie zrewidowania restrykcyjnej polityki pracy hybrydowej, została odrzucona przez zarząd firmy. Koncern Apple rozpoczął śledzenie obecności pracowników w biurze i zagroził podjęciem działań wobec tych, którzy nie pojawiają się w nim co najmniej trzy dni w tygodniu. Informacja o obowiązkowym powrocie do biura spowodowała także protest ze strony związku zawodowego pracowników Google’a. Nick Bloom, profesor ekonomii na Uniwersytecie Stanforda w USA, mówi w rozmowie z „Financial Timesem”, że nawet firmy naciskające na powrót pracowników do biura ograniczają wynajmowaną powierzchnię w celu cięcia kosztów i outsorcują część usług, które mogą być wykonywane zdalnie. Bloom przy tym wskazuje, że niemal 15 proc. całkowitej siły roboczej w USA pracuje zdalnie i pozostaje „niewidocznymi” dla swych pracodawców.

Najgorsze półrocze

Home office weszło w krew pracownikom i ze wszystkich sił bronią się przed powrotem do pracy w biurze. – Praca w biurze jest dla mnie psychicznie i fizycznie męcząca. Ilość bodźców i ludzi w biurze jest rozpraszająca, a brak konieczności przygotowań i dojazdów oszczędzają mi dwie godziny w ciągu dnia, które mogę przeznaczyć na odpoczynek. Wpływ na moje preferencje ma także polityka związana z użytkowaniem biurek w mojej firmie. Często miejsce, które najbardziej lubię, jest zajęte, a na piętrze brakuje wolnych miejsc, kiedy przypada w firmie odgórnie zaplanowany dzień przyjścia do biura. Na co dzień większość pracuje zdalnie i przychodzi w jeden ustalony przez kierownictwo dzień »integracyjny«, co sprawia, że biurek jest mniej niż pracowników. Ma to negatywny wpływ na mój komfort pracy i nie przekonuje mnie to do przychodzenia do biura – mówi w rozmowie z „Plusem Minusem” Aleksandra, pracująca w jednej z warszawskich korporacji.

Sytuacja związana z pracą zdalną to jednak nie tylko codzienne problemy ze zrównoważeniem życia prywatnego i zawodowego pracowników, ale też duże problemy dla rynku nieruchomości. Na samym polskim rynku I półrocze 2023 r. było najgorszym rokiem dla inwestycji biurowych od 2004 r. Wolumen inwestycji w tym sektorze wyniósł 190 mln euro i był aż o 86 proc. niższy niż rok temu. Jedyne transakcje odnotowane na rynku biurowym dotyczyły Warszawy i najlepszych pod względem jakości oraz lokalizacji nieruchomości. Rekordowo słabe półrocze na rynku nieruchomości inwestycyjnych przebiło nawet… kryzysowy rok upadku Lehman Brothers przed 15 laty.

Czytaj więcej

Plus Minus

Prof. Mirosława Grabowska: W kampanii na razie mamy remis bez wskazania zwycięzcy

Szansą PiS jest to, że Unia Europejska się nie powściągnie, że przed wyborami komuś znowu coś się wymsknie. W tym sensie Manfred Weber przysłużył się PiS-owi. A to jest bardzo drażliwa sprawa - mówi prof. Mirosława Grabowska, socjolożka, dyrektorka CBOS w latach 2008–2023.

Zmierzch placów budowy

Od czasu wyjścia z kryzysu 2008 r. Polska stała się wielkim placem budowy, a aktywność deweloperska w sektorze biurowym biła rekordy. Obecnie ten czas się skończył, coraz trudniej jest o atrakcyjne działki budowlane w dobrej lokalizacji, w związku z czym brakuje jakościowych produktów, na które mogliby patrzeć inwestorzy kapitałowi. Na czas spowolnienia spowodowanego pandemią Covid-19 i zmniejszony popyt na biura z powodu pracy zdalnej nałożyła się wojna za naszą wschodnią granicą, która dodatkowo odstraszyła zagranicznych inwestorów. W związku z niepewnością inwestorzy przyjęli postawę wyczekującą, wypatrując unormowania się sytuacji ekonomicznej i geopolitycznej, zwiększenia podaży produktu na rynku i obniżenia kosztów finansowania – twierdzi w rozmowie z „Plusem Minusem” Łukasz Fromiński, dyrektor w sektorze inwestycji biurowych w dziale rynków kapitałowych agencji doradczej JLL. Ze względu na niepewność sytuacji za wschodnią granicą i rozbieżności oczekiwań co do ceny kupna i sprzedaży inwestorzy wolą przeczekać trudny na rynku czas i ograniczać ryzyko. Między innymi z tego względu możemy się spodziewać, że czasy rekordowej aktywności w budownictwie i wszechobecne na horyzoncie wielkie żurawie budowlane to już melodia przeszłości. Teraz liczyć się będą modernizacje i dostosowanie istniejących obiektów do zmieniających się potrzeb.

Za wyznaczającymi trendy inwestorami i deweloperami podążają także banki. – Downsizing biur miał miejsce już przed pandemią Covid-19, a wprowadzenie pracy zdalnej jedynie pogłębiło widoczny od kilku lat trend uelastyczniania powierzchni biurowych. Już dzisiaj biura nie są przygotowane na 100-proc. obecność pracowników w biurze – biurek jest po prostu mniej niż pracowników. Patrząc długoterminowo, w Polsce większość biurowców powstała 15–20 lat temu, w przeciwieństwie do Zachodu, gdzie budynki mają nawet 50 i więcej lat i były budowane w starszej technologii, często jeszcze z wykorzystaniem azbestu i aktualnie przestarzałych już rozwiązań technologicznych. Budynki przestają spełniać standardy ekologiczne i bezpieczeństwa, przez co stoją puste i mają trudności z pozyskaniem najemców i nie generują zysków. Dlatego zaczyna się je wyburzać lub modernizować i/lub przeznaczać je na inne funkcje – tłumaczy w rozmowie z „Plusem Minusem” Piotr Piasecki, szef działu finansowania korporacyjnego w agencji doradczej JLL.

Co zamiast biur

Praca w przyszłości będzie wyglądać inaczej. Powstaje jednak pytanie, co się stanie ze wszystkimi biurami. Odpowiedź kryje się w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, w której aktywność inwestycyjna jest kształtowana przez krótkookresowe trendy związane z obecną koniunkturą gospodarczą oraz wydarzeniami o charakterze geopolitycznym i społecznym. – Krótkookresowe trendy, wyznaczane przez sytuację gospodarczą, wpływają na to, że firmy szukają oszczędności, optymalizując i uelastyczniając powierzchnie biurowe. Inwestorzy dostrzegają ten trend i nie chcą alokować środków w aktywa, które w dłuższej perspektywie są narażone na cięcia. To swego rodzaju błędne koło – zmniejszone zainteresowanie inwestorów i deweloperów pociąga za sobą zmniejszone zainteresowanie banków, które coraz mniej chętnie będą finansować powstanie nowych biur. Jeśli trudno o sfinansowanie danego rodzaju aktywów, to inwestorzy zaczynają postrzegać ten sektor jako mniej atrakcyjny. Wysokie koszty finansowania dodatkowo napędzają tego rodzaju myślenie. Doprowadzi to do zmian na rynku – biura będą się uelastyczniać, zmieniać swoje funkcje, a wraz z tym będzie ewoluować sposób pracy i przeznaczenie budynków – mówi Piotr Piasecki z JLL.

Jednym z czynników wpływających na sektor biurowy jest polityka klimatyczna Unii Europejskiej. Sektor nieruchomości generuje niemal 40 proc. światowych emisji CO2, co wymusza daleko idące modernizacje i przebudowy obecnie istniejących aktywów w kierunku zeroemisyjności. Warto przy tej okazji przywołać stan londyńskiego rynku biurowego – według danych z raportu Carter Jonas jedynie 8,3 proc. obecnie istniejących budynków biurowych spełnia standardy ekologiczne, które staną się obligatoryjne dla wszystkich budynków od 2030 r. Już teraz wiele biurowców stoi w połowie pustych, gdyż są one nieprzystosowane do wymagań najemców i regulacji ekologicznych. Z biegiem czasu i wdrażaniem coraz bardziej rygorystycznych przepisów dotyczących emisji CO2 i śladu węglowego większość firm nie będzie chciała pozostawać w „problematycznych”, niedostosowanych do obecnych trendów biurowcach. W prostej linii doprowadzi to do tego, że stare budynki pozostaną puste, a ich najemcy przeniosą się do nowoczesnych, niskoemisyjnych biur. Nie bądźmy jednak naiwni, że chodzi tutaj tylko o ekologię i ochronę środowiska – pozostanie w starym, wysokoemisyjnym biurowcu wpływa na wysokość kosztów użytkowania budynku. Nie bez znaczenia jest także kwestia raportowania zgodności działalności z wymaganiami polityki klimatycznej przedsiębiorstwom, które nie podejmują działań limitujących wpływ działalności na stan środowiska, a przez to spotkają się z trudnościami przy pozyskiwaniu kapitału z rynku lub pozyskają go drożej niż ci, którzy się do nowych wymogów przystosują.

Tony gruzu

Odpowiedzią na te wyzwania są wyburzenia i modernizacje. Nie tylko na zachodzie Europy i w Stanach Zjednoczonych, ale także w Warszawie jesteśmy świadkami wyburzeń biurowców, które powstały jeszcze w latach 90. lub na początku lat 2000. Za przykład może posłużyć stojący u zbiegu al. Jana Pawła II i ul. Grzybowskiej biurowiec Atrium International. W miejsce przestarzałego biurowca zostanie zbudowana wieża, łącząca w sobie funkcje hotelowe, biurowe i handlowe, z dużą ilością zieleni i naturalnego światła, lepiej odpowiadająca współczesnym standardom. – Polskie miasta przechodzą kolejną falę transformacji – modernizacji i rozbiórek. Szczególnie widać to w stolicy – miejscu, gdzie tworzył się rodzimy rynek biurowy. Nienadążające za wymogami współczesności obiekty ustępują miejsca nowym projektom, których funkcje skoncentrowane są na dobrobycie najemców, rozwiązaniach proptech i środowisku. Wyburzając Atrium International, dajemy przestrzeń na rozwój inwestycji, która w pełni wykorzysta potencjał tego terenu oraz spełni oczekiwania wobec przestrzeni miejskiej. Nie chcemy odcinać się jednak od historii tego miejsca, dlatego niektóre elementy wnętrza dawnego budynku, po ich przekształceniu, zostaną włączone do projektu architektonicznego Upper One – mówi w rozmowie z portalem Investmap Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający spółki deweloperskiej Strabag, odpowiedzialnej za realizację inwestycji.

Kolejnym przykładem są plany zagospodarowania starych biurowców na potrzeby mieszkaniowe. Starsza część biznesowego Służewca, czyli tzw. Mordor, obecnie przechodzi falę renowacji, w ramach której część z tych obiektów ma zostać przebudowana pod kątem mieszkań na wynajem. Tak się stanie w przypadku nieruchomości jednego z najambitniejszych graczy rynku najmu instytucjonalnego w Polsce – Syrena Real Estate. W ramach tworzonej przez firmę platformy zostaną przeprowadzone prace w kierunku przekształcenia starych biurowców w mieszkania na wynajem. Obecnie pod kątem technicznym i ekonomicznym taka transformacja nie jest do końca opłacalna, ale coraz więcej deweloperów i inwestorów bacznie przygląda się takiemu rozwiązaniu, aby jakoś zagospodarować „przeterminowane” już nieruchomości biurowe i nadać im nowe życie.

Zmianę koncepcji architektonicznych oraz sposobu patrzenia na pracę i środowisko widać już w myśli deweloperów i inwestorów na zachodnich rynkach. Właśnie w budowie znajduje się wieża Karlatornet w szwedzkim Göteborgu. Będzie to najwyższa wieża w Unii Europejskiej o wysokości 246 metrów, gdzie znajdzie się miejsce dla 611 apartamentów, hotelu, sky baru z punktem widokowym oraz biur. Kolejnym przykładem jest będący w planach wieżowiec Elbtower (245 metrów) w niemieckim Hamburgu, który pomieści sklepy, restauracje, przestrzenie coworkingowe, placówki kultury i hotel. Powstający zaś w Wiedniu DC Tower 2 zmieści zarówno część handlowo-gastronomiczną, jak i apartamenty oraz biura. W obecnie powstającej architekturze biura stanowią zatem często jedynie niewielką ich część, ponieważ odchodzi się od biurowej monokultury i wypełniania szklanych drapaczy chmur pracownikami korporacji.

Czytaj więcej

Plus Minus

Między Wołyniem i NATO. Jak przełamać historyczną klątwę

Przy wszystkich różnicach można dostrzec wiele analogii w relacjach Polski z Litwą i Ukrainą po 1990 roku. Przykład stosunków Warszawy z Wilnem pokazuje, że kluczem w pojednaniu i nowym braterstwie są wspólne cele geopolityczne, delikatność w miejsce presji i wreszcie cierpliwość. PiS-owi nieraz jej brakowało, na szczęście nie stracił jej nigdy prezydent Andrzej Duda. Dyskretny i nadzwyczaj skuteczny w sąsiedzkiej dyplomacji.