Łukasz Drozda: Gdzie patodeweloperka jest szczególnie „pato”

Plus Minus: Z pana książki wynika, że patodeweloperka nie jest wcale nowym zjawiskiem w Polsce. Problem ten widać było już w dwudziestoleciu międzywojennym.

Właściwie nigdy nie istniało u nas coś takiego, jak polityka mieszkaniowa. Chociaż z perspektywy naukowca, który zajmuje się też politykami publicznymi, powiedziałbym, że brak takiej polityki jest jakąś formą jej prowadzenia. Rzeczywiście, te problemy mają długie korzenie i istniały zarówno w okresie Polski Ludowej, jak i w międzywojniu. A także jeszcze wcześniej. Pomysł na systemowe organizowanie zamieszkania dla ludzi wyszedł, jak na ironię, od przemysłowców. Bo przecież często kojarzymy ich z drapieżną działalnością biznesową. Wtedy oczywiście nikt tego słowa nie używał, ale chodziło o dużych inwestorów, którzy doszli do wniosku, że trzeba zorganizować miejsce do życia dla robotników. W pewnym momencie zaczęli nawet poprawiać standardy zamieszkiwania tych ludzi.

Lubimy mówić o międzywojniu jako o czasach eksperymentów, na przykład z architekturą modernistyczną.

Jest wiele publikacji na temat Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i innych rozwiązań tego typu. Jednak w rzeczywistości był to marginalny fragment ówczesnego mieszkalnictwa. Większość ludzi żyła w warunkach strasznych. Zatem problemy, które dzisiaj omawiamy pod hasłem patodeweloperki czy szeroko rozumianych patologii związanych z polityką mieszkaniową, datują się często na wiele lat wstecz. Myślę, że dużą skalę zachowań patodeweloperskich można było obserwować właśnie w mieszkalnictwie peerelowskim, międzywojennym czy nawet jeszcze wcześniej.

Wielkomiejskie kamienice, które lubimy idealizować, miały wiele mieszkań o niskim standardzie.

Bez wątpienia. Dzisiaj kamienice stawiają przed nami nowe wyzwania, na przykład w zakresie efektywności energetycznej. Związane są one przede wszystkim z uwarunkowaniami klimatycznymi. Do tego dochodzą problemy energetyczne wynikające z inwazji Rosjan na naszych wschodnich sąsiadów. To wszystko powoduje, że kamienice nie są najlepszym środowiskiem mieszkaniowym. Jednocześnie dają się dość dobrze adaptować. Skutkiem patodeweloperki jest zjawisko miniaturyzacji mieszkań i niesławnych tzw. mikroapartamentów, choć ja wolę używać tu słowa mikrokawalerka. One często powstają poprzez wtórny podział mieszkań, które są większe i wyższe. Lokale w kamienicach do tego celu potencjalnie nadają się lepiej niż mieszkania w blokach. Jednak patodeweloperka dotyczy przede wszystkim nowo powstających budynków.

Czy można powiedzieć, że w porównaniu ze współczesnym budownictwem patologicznym lepiej wypadają osiedla z okresu PRL? Pod kątem urbanistycznym, dostępu do zieleni i innych czynników, które decydują o standardzie naszego życia?

Na pewno gęstość zabudowy, która charakteryzowała osiedla powstające w okresie Polski Ludowej, kształtowała się inaczej, lepiej. Budowano mniej gęsto niż obecnie. Presja produktywności również wtedy była, jednak inaczej podchodzono do kwestii własności działki i efektywności finansowej wykorzystania gruntu. Wtedy oszczędzano np. pracę maszyn, budowano szybciej i taniej. Same działki budowlane nie miały takiego charakteru jak obecnie, kiedy wszystko jest nabywane na rynku. To jest duży problem dla deweloperów. Oni po prostu starają się z tego wycisnąć jak najwięcej.

Czy powiedziałby pan, że budowano lepiej?

Mieszkalnictwa peerelowskiego nie należy idealizować, bo ono ma wiele twarzy. Natomiast gdy przyjrzymy się rozwiązaniom, które zaproponował niedawno rząd, aby m.in. zwiększyć minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej do 20 proc. w przypadku właściwie wszystkich inwestycji mieszkaniowych, to widzimy powrót do myślenia, że nie należy budować aż tak gęsto. W PRL właściwie takich wskaźników nie trzeba było tworzyć, bo one wynikały z ówcześnie funkcjonujących stylów architektonicznych (nie tylko modernizmu, ale i socrealizmu). Teraz próbuje się to wymuszać za pomocą bardzo prymitywnego instrumentu, który nie czyni różnicy pomiędzy koszonym regularnie trawnikiem a bujną zielenią i rozbudowanym drzewostanem. Jednak inne nasze skojarzenia, jakie mamy ze starymi blokowiskami, często powracają w nowej odsłonie. Choćby słyszenie szeptu sąsiada za ścianą, bo jest taka cienka, czy używanie tandetnych materiałów. To wręcz sknerskie dysponowanie przestrzenią wyraźnie oddziałuje na współczesną architekturę i urbanistykę.

Czytaj więcej

Plus Minus

Ander Izagirre: Przemoc i wyzysk rozwijają się w ciszy

W Boliwii istnieje mit bohaterskiego górnika – mężczyzny, związkowca. Ja na pierwszej linii walki o jakąkolwiek zmianę spotykałem kobiety. Były głównymi ofiarami, ale to właśnie one jako jedyne starały się walczyć o godność. - mówi Ander Izagirre, pisarz.

Jakiś przykład?

Dotyczy to zarówno kompozycji całych osiedli, jak i kwestii układu wnętrz w budynkach. Fakt, że klatki schodowe we współczesnych blokach są tak często ciemne, dowodzi tego, że trzeba było wycisnąć jak najwięcej metrów kwadratowych, wykorzystując wszystkie okna, a nie, żeby przestrzenie wspólne w blokach były dobrej jakości.

Jednak nie chodzi tylko o kwestię samego budownictwa i projektowania.

Oczywiście, to jest kwestia błędnie prowadzonej polityki mieszkaniowej, nieregulowanej, dającej pełną swobodę inwestorom. W państwach zachodnich, nawet w tych bardzo wolnorynkowych, normy planowania przestrzennego zestawione z normami polityki mieszkaniowej (rozumianej szerzej) wymuszają takie lokowanie budynków, ale też takie projektowanie ich wnętrz, aby tego typu potworki nie powstawały. W Wielkiej Brytanii, gdzie te regulacje są trochę inne, bo jest to kraj silnie zdecentralizowany, wiele mieszkań po prostu musi mieć okna na więcej niż jedną stronę świata. Jest to wymuszane przez przepisy. I mówimy tu o Wielkiej Brytanii, która kojarzy się z bardzo silną partią konserwatywną, podejściem wolnorynkowym i silnym indywidualizmem. To nie jest współczesna Skandynawia ani komunistyczna Kuba.

Dlaczego polityka mieszkaniowa w Polsce nie istnieje? Czy jest to zaniechanie, niedbałość, czy to się po prostu władzy nie opłaca?

Trudno mi jednoznacznie powiedzieć, że to się władzy nie opłaca, ponieważ myślę, że udana polityka mieszkaniowa wyszłaby wszystkim na dobre. Tworzyłaby harmonię społeczną, zmniejszyłaby napięcia i powodowałaby to, że ludzie chętniej by popierali władzę, jakakolwiek ona by była w danym momencie. Trzeba jednak pamiętać, że polityka mieszkaniowa jest najdroższą polityką publiczną, potencjalnie nawet droższą niż nakłady na ochronę zdrowia. Mam tu na myśli zarówno koszt wybudowania pojedynczego mieszkania, czyli bezpośrednie instrumenty wsparcia, jak i dodatki mieszkaniowe, zasiłki, za pomocą których obywatele mieliby samodzielnie zaspokajać swoje potrzeby w tym zakresie. Bo żeby coś wynająć, zawsze musimy liczyć się z wysokimi kwotami. Do nich dochodzi wiele innych kosztów, na przykład te związane z planowaniem przestrzennym, czyli wypłacanie odszkodowań osobom, które tracą możliwość wykorzystania swoich działek. Jeśli przeliczymy to na możliwości współczesnego państwa, te koszty urastają do absolutnie monstrualnej rangi. W Polsce suma wydatków na mieszkalnictwo w stosunku do kosztów funkcjonowania całego państwa jest śmiesznie niska. Nasz kraj jest w ogonie nawet nie Europy, ale i świata. Jest z tym naprawdę źle, chociaż może być jeszcze gorzej, co widać na przykładzie Ukrainy jeszcze sprzed wybuchu wojny.

A może po prostu naszego kraju na to nie stać?

Przede wszystkim nie stać nas na to, żeby nie zajmować się polityką mieszkaniową. Jesteśmy państwem rozwiniętym i oczekiwałbym prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej. Należałoby budowę tego systemu rozpocząć na poważnie. Podejmowane były pewne próby, bo to nie jest tak, że nic się w ramach polityki mieszkaniowej nie robi. Źle się te środki alokuje. Od dwóch dekad wszystkie programy prowadzą do tego samego, czyli wspierania obywateli w dochodzeniu do uzyskania własności nieruchomości, co nie ma żadnego sensu i nigdzie na świecie się nie sprawdziło. W najlepiej funkcjonujących społeczeństwach, gdzie jakość życia w środowisku zurbanizowanym jest najwyższa, nikt nie opiera się na budownictwie własnościowym. A na pewno to nie sektor publiczny jest zainteresowany tym, żeby ten typ budownictwa wspierać, raczej to oferta dla osób najbardziej zamożnych.

Lubię używać porównania Szwajcarii z Rumunią. W tej drugiej udział mieszkań własnościowych jest rzeczywiście najwyższy w Europie, a w Szwajcarii – najniższy. Szwajcarzy, nawet jeżeli coś wynajmują, wiodą życie dużo lepszej jakości. Jest dla mnie jasne, że naszym celem powinna być koncentracja na warunkach naszego bytowania, a nie tylko na tym, żeby ktoś posiadał odpowiedni akt notarialny.

Czyli nie chodzi o zamożność.

Brak polityki mieszkaniowej w Polsce wynika z zaniechania, a nie z poziomu zamożności państwa. Jest trudna w finansowaniu, a przede wszystkim złożona. To projekt, który wymaga konsekwentnego realizowania jednej polityki przez wiele lat i są osoby zainteresowane tym, aby iść drogą na skróty. Dodajmy, że polityka mieszkaniowa może się też po prostu wielu osobom opłacać. Rozdawanie praw własnościowych tworzy bowiem grupę szczęśliwych właścicieli prywatnego majątku, która może zamienić się we wdzięcznych wyborców. A w interesie branży deweloperskiej, która jest głównym bohaterem mojej książki, jest także to, aby alternatywa dla ich oferty była możliwie słaba. Jeżeli zastanawiamy się nad tym, dlaczego mieszkania są tak monstrualnie drogie, dlaczego w Sopocie pojawiły się oferty rzędu 60 tys. zł za metr kwadratowy, to odpowiedzią nie są wysokie koszty pracy czy koszty natury podatkowej ponoszone przez deweloperów, ale to, że nie ma dla nich alternatywy. Ta branża rozwija się w warunkach szklarniowych i przy takim głodzie mieszkaniowym, z jakim mamy do czynienia w Polsce, trudno o dobre rozwiązania jakościowe. Trudno też o to, żeby obniżono ceny, skoro klientów jest zatrzęsienie. Ta branża jest rozbestwiona. Dlaczego więc miałaby się dobrowolnie wyrzekać swoich zysków?

W swojej książce zwraca pan uwagę na niebezpieczne zjawisko, czyli bliskość sektora deweloperskiego i polityki.

Patodeweloperka jest szczególnie „pato” na poziomie samorządowym. Politycy funkcjonujący w samorządach są słabsi m.in. finansowo niż politycy na poziomie centralnym. O ile europosłowie czy posłowie mają wysokie pensje i więcej potencjalnych źródeł dochodu, o tyle radni właściwie nic nie mogą poza planowaniem przestrzennym i zatwierdzaniem budżetu. W takiej sytuacji wiadomym jest, że pokusy muszą wystąpić i jakieś przecięcia pomiędzy tymi światami zachodzą. To zjawisko występuje oczywiście także na poziomie centralnym. W książce pokazuję przykłady konkretnych polityków czy ministrów, którzy bezpośrednio współpracowali z branżą deweloperską. Jednak wydaje mi się, że znacznie gorzej jest na poziomie samorządowym.

Czy to znaczy, że deweloperów nie interesuje poprawa życia człowieka, bo budowanie mieszkań jest dla nich po prostu inwestycją finansową?

Nie postawiłbym sprawy aż tak radykalnie. Biznes to nie jest ten zły z filmu o Jamesie Bondzie, w którym wszyscy mają jednego szefa i są mu bezwzględnie posłuszni, i mają jeden sposób myślenia, a wszystko to widać jak na dłoni dzięki ich jednolitemu umundurowaniu. Zawsze znajdzie się menedżer, który z indywidualnych pobudek etycznych podejmie inną decyzję niż pójście po linii najmniejszego oporu, architektowi uda się przeforsować prospołeczne rozwiązanie. Nie jest tak, że organizacje branżowe deweloperów nie robią nic dobrego i zajmują się wyłącznie wymyślaniem tego, jak obchodzić regulacje. Jednak pozytywnych przykładów jest mało. To nie powinno dziwić, skoro w Polsce nie ma żadnych zachęt do tego, by działać w ten sposób. Deweloperzy mogliby budować lepiej, mogliby budować mieszkania oddawane na cele najmu socjalnego czy mieszkania komunalne, gdyby ktoś to na nich wymusił, tak jak to się praktykuje w wielu państwach na świecie. W tej chwili w Polsce powstaje osiedle Nowe Żerniki. To przykład przyzwoitej architektury i urbanistyki. Oczywiście, nieprawdą jest, że każde osiedle deweloperskie w Polsce ma wszystkie najgorsze wady, że każde wygląda jak „Hongkong” na Woli (mowa o osiedlu Bliska Wola w Warszawie), który jest ikonicznym przykładem złej architektury. Nawet ten sam deweloper potrafi budować zabudowę lepszej jakości. Jednak pokus jest dużo, a stymulantów zniechęcających do tego, żeby budować w najgorszy możliwy sposób, bardzo mało.

Czytaj więcej

Plus Minus

Leśniak-Rychlak, Parafianowicz: Miejsce do życia i instrument finansowy

Jakiekolwiek piękne narracje stwarzamy o tym, jak mieszkamy, w gruncie rzeczy decyduje o tym nasz kapitał. Nie zawsze zdajemy sobie sprawę, że w sposobach urządzania mieszkań ujawniają się dystynkcje klasowe.

Co jest takiego dobrego w projekcie przywołanych Nowych Żerników?

Tam nałożyło się na siebie wiele dobrych rzeczy. Udało się we Wrocławiu skoordynować dużą inwestycję realizowaną przez wielu różnych deweloperów i w dodatku połączyć ją z przykładami innego budownictwa niż deweloperskie. To nie jest projekt idealny, ale pokazuje, że współczesne osiedla to nie zawsze miniaturowe place zabaw wielkości miejsc parkingowych czy największa gęstość zabudowy i estetyczne maszkarony. Niestety, w tym samym Wrocławiu występują grodzone osiedla czy tzw. urbanistyka łanowa – typowe przykłady patodeweloperki, bo przecież miniaturowe mieszkania to nie jest jedyny problem.

Co mogą zrobić obywatele, by przyczynić się do zmiany złej sytuacji mieszkaniowej?

Cały dorobek nauk o polityce publicznej uczy nas tego, że wydarzają się niekiedy kluczowe momenty, które wpływają na zmiany w tworzeniu polityk. Otwierają się wtedy tzw. okna możliwości, które powodują, że nagle znajdują się jakieś środki, wola i ujawnia się świadomość istnienia problemu oraz pomysł, jak go rozwiązać. Dziś brakuje przede wszystkim woli politycznej, która pomogłaby przeforsować dobre pomysły.

Czy cokolwiek wskazuje, że sytuacja zmierza w lepszą stronę?