Bez zgody właściciela użytkownik wieczysty nie tylko nie może dokonać geodezyjnego podziału ani scalenia nieruchomości, ale także nie dokona odłączenia ani połączenia nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. W konsekwencji, w świetle praktyki wielu sądów, sprzedaż części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie będzie możliwa, jeżeli właściciel nie wyrazi zgody na odłączenie sprzedawanej części z dotychczasowej księgi.
Problem w tym, że brak stosownych przepisów prowadzi do dowolności w wyrażeniu zgody. Użytkownik wieczysty nie ma pewności, czy ją uzyska i na jakich warunkach. Nierzadko konieczność jej uzyskania stanowi narzędzie nacisku podmiotu publicznoprawnego ukierunkowanego na spełnienie dodatkowych świadczeń przez użytkownika wieczystego. Konieczne są zmiany w prawie mające na celu literalne wyeliminowanie konieczności uzyskiwania zgody.
Źródło problemu
Aktualna praktyka, niemająca jednoznacznego umocowania w przepisach prawa, a mająca źródło w krytykowanej przez praktyków i teoretyków uchwale Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14, w sposób daleko idący i nieuzasadniony ogranicza uprawnienia użytkownika wieczystego.
W postępowaniach podziałowych organy administracji żądają przedstawienia zgody na podział geodezyjny lub samodzielnie zwracają się do właściciela gruntu o wyrażenie takiej zgody w toku postępowania. Z kolei w postępowaniach wieczystoksięgowych znaczna część sądów (w tym warszawski) odmawia odłączenia części nieruchomości (niektórych działek ewidencyjnych), a także połączenia kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej, jeżeli użytkownik wieczysty nie przedłoży zgody właściciela.
Podział czy połączenie nieruchomości bardzo często konieczne są do prawidłowej realizacji i komercjalizacji inwestycji. Na przykład kiedy jedna nieruchomość zabudowana jest więcej niż jednym obiektem, a każdy obiekt ma być przedmiotem odrębnej sprzedaży (ma to miejsce często przy obiektach usługowych, w szczególności biurowych i handlowych, lub przy inwestycjach typu mixed-use, gdzie każda z funkcji ma innego odbiorcę i inny sposób komercjalizacji).