Wycena licytowanych nieruchomości - nadzór sądu nad komornikiem

Sąd egzekucyjny nadzorujący komornika ma nawet bez wniosku zainteresowanych, w szczególności dłużnika, badać, czy stosowane wyceny są aktualne. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.

Andrzej J. domagał się od prezesa Sądu Rejonowego na Pomorzu odszkodowania i zadośćuczynienia za stres, poczucie lęku, a więc naruszenia dóbr osobistych, których przyczyną była wadliwa egzekucja komornicza. Sąd okręgowy zasądził mu 29 tys. zł odszkodowania i 11 tys. zadośćuczynienia.

Ostrzegał i groził

Sąd okręgowy ustalił, że w trakcie egzekucji z nieruchomości Andrzeja J., której wartość biegły wycenił (w kwietniu 2007 r.) na 108 tys. zł, a komornik zlicytował ją w lipcu 2009 r. za 117 tys. zł, choć na ten moment nieruchomość była wyceniona na 146 tys. zł. Andrzej J. protestował, że wycena jest nieaktualna. Usiłował do niej nie dopuścić, groził nawet, że się powiesi, ale komornik zlicytował nieruchomość po 14 postąpieniach, a sąd rejonowy przysądził własność zwycięzcom licytacji. Prokuratura z kolei nie dopatrzyła się braku należytego nadzoru nad egzekucją, a więc też przekroczenia uprawnień lub niedopełnienia obowiązków na szkodę interesu prywatnego.

Za kluczowy SO uznał art. 951 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości między oszacowaniem a terminem licytacji zajdą istotne zmiany, może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Nie było przy tym konieczne złożenie przez dłużnika wniosku o dodatkowe oszacowania. Jego szkodą jest różnica między wartością nieruchomości a ceną zlicytowania. Duże zainteresowanie nią przemawia za tym, że mogła być sprzedana co najmniej za 146 tys. zł. Poczucie krzywdy powoda też było uzasadnione.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie powództwo w całości oddalił. W jego ocenie działania sędziego nadzorującego egzekucję oraz komornika były zgodne z prawem. Nie zgodził się z zarzutem powoda, że operat szacunkowy w dniu licytacji utracił ważność ze względu na upływ rocznego terminu przewidzianego w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż w ocenie SA ten przepis nie ma zastosowania w egzekucji. Natomiast różnica wartości nieruchomości była skutkiem wzrostu cen na rynku.

Realny nadzór

Andrzej J. nie dał za wygraną i odwołał się Sądu Najwyższego. Skutecznie.

– Warunki rynkowe są zmienne, operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy, a po tym okresie dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę. Skoro komornik oparł się na wycenie sprzed dwóch lat bez jej potwierdzenia, należy podzielić zarzut powoda, że działanie to było niezgodne z prawem, co sąd nadzorujący komornika powinien wychwycić. Oceny tej nie zmienia fakt, że uchybienie to powinien zaskarżyć dłużnik w skardze na czynność komornika. Kodeks postępowania cywilnego nakłada bowiem na sąd obowiązek sprawowania z urzędu nadzoru nad czynnościami komornika, co jest istotną gwarancją legalności egzekucji. A więc także, czy wykorzystana przez komornika wycena spełnia niezbędne wymagania – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Paweł Grzegorczyk. – Skarżący zatem skutecznie podważył wyrok SA, który zanegował bezprawność w działaniu komornika i sądu sprawującego nadzór nad egzekucją. W konsekwencji jego żądanie jest zasadne.

SN podkreślił, że nie tylko w interesie wierzyciela i dłużnika, lecz także potencjalnych uczestników przetargu leży zweryfikowanie i naprawienie przed przystąpieniem do licytacji ewentualnych uchybień, do których doszło na wcześniejszych etapach postępowania egzekucyjnego.

– To trafny werdykt, zgodnie bowiem z art. 759 k.p.c. sąd nadzorujący komornika ma obowiązek usuwać dostrzeżone uchybienia w trakcie egzekucji, a wyceny nieraz dezaktualizują się nawet po trzech miesiącach, więc muszą być uaktualniane – ocenia prof. Feliks Zedler z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu, ekspert od prawa egzekucyjnego. – To, że może to przedłużyć egzekucję, nie ma znaczenia, gdyż przede wszystkim musi być ona zgodna z prawem.

sygnatura akt: II CSK 117/17

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: m.domagalski@rp.pl