- zmiana praw i obowiązków stron (zarówno wykreowanie nowych obowiązków, jak i modyfikowanie już istniejących);
- konkretyzacja praw i obowiązków stron.
W prawie cywilnym obowiązuje zasada swobody umów. W myśl art. 3531 kodeksu cywilnego: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Tym samym, w przypadku modyfikowania umowy najmu strony również mają ogromną dowolność, która ograniczana jest zgodnością postanowień z naturą stosunku najmu, zgodnością z przepisami oraz zasadami współżycia społecznego.
…i ile razy można to robić?
Nie ma ograniczeń co do liczby aneksów umowy najmu. To od woli stron zależy, ile razy będą chciały zmieniać łączący je stosunek. Do stron umowy należy także wybór, czy zmian dokonywać będą poprzez aneksowanie umowy, czy też poprzez zawarcie nowej umowy. Warto jednak mieć na względzie ograniczenia czasu trwania przy umowach najmu, które to ograniczenia stwarzają pewne ryzyko, a konkretniej – w myśl art. 661 kodeksu cywilnego:
„§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony”.
Oznacza to więc, że aneksowanie umów najmu poprzez wydłużenie ww. terminów spowoduje zrodzenie się skutku w postaci zawarcia umowy na czas nieoznaczony. Skutek ten powstaje niezależnie od woli stron, bo z mocy prawa (ex lege). Terminy są zróżnicowane i w przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcami wynoszą 30 lat, a w pozostałych przypadkach jest to dziesięć lat. Warto jednak wspomnieć, że § 2 przywołanego przepisu został dodany przez ustawodawcę do kodeksu cywilnego ustawą z 23 października 2008 r., wcześniej również w obrocie profesjonalnym obowiązywał termin dziesięcioletni. W związku z tym pojawiły się pytania o stosowanie znowelizowanego przepisu do stosunków najmu sprzed wejścia w życie ustawy zmieniającej. W tym temacie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 18 września 2014 r., V CSK 557/13, stwierdzając: „Do stosunku najmu powstałego przed dniem wejścia w życie ustawy z 23 października 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (DzU nr 220, poz. 1425) i trwającego po tym dniu ma zastosowanie art. 661 § 2 k.c.”.
Zmiana właściciela lokalu
Zdarzają się sytuacje, w których dochodzi do zmiany stron umowy – np. wskutek sprzedaży lokalu. Zmiana taka nie powoduje jednakże automatycznie wygaśnięcia umowy, nie rodzi też konieczności jej aneksowania. Dlaczego? Nowy właściciel staje się stroną umowy z mocy prawa. Jest to związane z treścią art. 678 § 1 k.c.: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy”. ∑
Beata Rodak aplikant adwokacki, MSN Legal Mazepus Szychowski Niedziałek
