W najbliższym czasie możemy być świadkami kolejnych ramowych umów stanowiących znaczny udział w ogólnej sprzedaży mieszkań, bowiem do wejścia na rynek PRS na dużą skalę szykują się Robyg, Ronson czy Develia. Ale i inni gracze nie wykluczają pojedynczych transakcji z funduszami. Zanosi się na to, że większość giełdowych (i nie tylko) deweloperów będzie działać w mniej lub bardziej regularny sposób dwutorowo. Szczególnie że otoczenie rynkowe od października mocno się zmieniło.
– Zarówno rosnące inflacja i stopy procentowe, jak i perturbacje pandemiczne mają coraz większy wpływ na poziomy i tempo sprzedaży mieszkań w Polsce nabywcom indywidualnym. Deweloperzy widzą to ryzyko i alternatywa w postaci sprzedaży całych projektów funduszom jest często atrakcyjna z punktu widzenia zarządzania płynnością, ograniczania ryzyk i angażowania własnego kapitału – mówi Krzysztof Cipiur, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.
Jeszcze do niedawna pokutowała opinia, że deweloperzy niechętnie patrzą na transakcje hurtowe, bo wiążą się one z niższą marżą. – Trudno przewidzieć, co wydarzy się na rynku za dwa lata, kiedy wprowadzane dziś do sprzedaży projekty mieszkaniowe będą oddawane, a oferty „tu i teraz" od funduszy nawet z niższą marżą mogą być dla dewelopera atrakcyjniejsze od wyższych, ale niepewnych zysków od indywidualnych nabywców w przyszłości – kwituje Cipiur.
Ubiegłoroczna rosnąca aktywność graczy PRS w Polsce spowodowała, że zaczęły pojawiać się komentarze, że hurtowe zakupy prowadzą do zabierania „Kowalskim" mieszkań sprzed nosa i windowania cen. Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, wskazuje, że fundusze nabywają w jednym momencie całe projekty, często na etapie planowania, których sprzedaż klientom indywidualnym mogłaby zająć nawet trzy–cztery lata. – Trudno więc powiedzieć, że inwestorzy instytucjonalni istotnie ograniczają podaż mieszkań dla Kowalskich, bo większości tych lokali deweloperzy nie wprowadziliby w jednym momencie do sprzedaży na rynek detaliczny, ani nie pojawiłoby się porównywalne zainteresowanie takich nabywców – mówi Mikulska. Co do wzrostu cen mieszkań jest on głównie pochodną rosnących kosztów wykonawstwa. Ponadto, o ile fundusze PRS kupują z myślą o długoterminowym najmie, o tyle za dużą część popytu detalicznego w ostatnim czasie, z nawet kilkudziesięcioprocentowym udziałem w transakcjach, odpowiadali nabywcy indywidualni inwestujący w nieruchomości oszczędności, w tym kupujący spekulacyjnie – grający na krótkoterminowy wzrost cen lokali.
Duże zapotrzebowanie
Według szacunków Fundacji Rynku Najmu działające dziś portfele PRS to 7300 mieszkań. Biorąc pod uwagę inwestycje w toku oraz deklaracje funduszy, w 2028 r. zasób może sięgnąć około 100 tys. lokali. Dla porównania sam fundusz TAG Immobilien, który jest w trakcie przejmowania Robyga, w Niemczech ma dziś 87 tys. lokali.
