Jak państwo zdezerterowało z rynku mieszkaniowego

Powszechny dostęp do edukacji wyższej, dłuższy okres aktywnego wsparcia rodziców, mniejsza liczba rodzeństwa, nieumiejętność oszczędzania czy konsumpcjonizm – lista czynników, przez które młodzi ludzie nie spieszą się z wejściem w dorosłość, jest naprawdę długa. Jednym z kluczowych jest niemal koczowniczy tryb życia w miastach i „gniazdowniczy" na prowincji, na który skazywani są przez lata młodzi dorośli, zanim uda im się osiedlić i poczuć rzeczywiście „na swoim". Zżymanie się na niedojrzałość młodych, kiedy przez dekady nie potrafiło się właściwie odpowiedzieć na podstawowe wyzwanie społeczne, trąci więc hipokryzją. Problem z mieszkaniami nie jest bowiem efektem niedojrzałości młodych, ale jednym z powodów, dla których nie mogą dorosnąć.

Z taką perspektywą trudno przebić się jednak bardziej zaangażowanym politycznie miejskim prekariuszom, do których na stałe przylgnęła łatka konsumentów sojowego latte. Z doskonałym przykładem takiej „dziaderskiej" – jak nazywają ją młodzi ludzie – perspektywy mieliśmy do czynienia po lutowej konwencji Lewicy, na której politycy oddali pole swoim partyjnym młodzieżówkom. Obok postulatów obyczajowych po raz kolejny powróciło hasło „taniego mieszkania na wynajem". Jeden z działaczy zauważał, że „pokolenie młodych ludzi jest w ciężkiej sytuacji, ponieważ zaharowuje się na kasie czy w taksówce i średnio do 35. roku życia będzie mieszkać z rodzicami".

Wystąpienie to skomentował jeden z niezwykle popularnych czołowych działaczy Konfederacji Sławomir Mentzen, ripostując: „Brutalna prawda jest taka, że trzeba było się uczyć, pracować i oszczędzać. Nauczylibyście się malować ściany, spawać, prowadzić tira, tobyście z rodzicami nie mieszkali". Chociaż trudno zarzucić 34-letniemu Mentzenowi „dziaderstwo", to śledzenie dyskusji po konwencji lewicowych młodzieżówek przepełnione było tak sformułowaną krytyką – oto roszczeniowe pokolenie nie potrafi zarobić na własne cztery kąty i oczekuje, że państwo zrobi to za nie. Zarzut ten w przypadku rynku mieszkaniowego jest jednak zupełnie nietrafiony. Młodych zwyczajnie na mieszkanie nie stać, a zjawisko luki mieszkaniowej sukcesywnie się powiększa.

Prekariusze i gniazdownicy

W zeszłym roku ówczesne Ministerstwo Rozwoju oszacowało, że na koniec 2019 r. deficyt mieszkań w Polsce wynosił 641 tys. Oznacza to, że na tysiąc mieszkańców przypadało ich w naszym kraju 386, sytuując nas znacznie poniżej unijnej średniej, a do nadgonienia Europy potrzebujemy wybudować ich między 4 a 5 mln. Co prawda w ostatnich latach liczba oddawanych do użytku mieszkań jest jedną z większych w historii III RP i jedną z wyższych na kontynencie, jednak wraz z tym paradoksalnie rosną ceny – np. 70-metrowe mieszkanie kosztuje w Polsce przeciętnie już 7,7 rocznej pensji brutto, a współczynnik ten systematycznie się zwiększa.

Efekt? Jak zauważyło Ministerstwo Rozwoju w swoim raporcie: „Oznacza to, że wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań nie poprawia w znaczący sposób dostępności mieszkań dla osób o dochodach zbyt niskich, by nabyć lub wynająć mieszkanie na zasadach rynkowych, a jednocześnie zbyt wysokich, aby móc ubiegać się o najem mieszkania komunalnego". A te ostatnie stanowią mniej niż 3 proc. wszystkich nowych lokali oddawanych corocznie do użytku. Fundacja Habitat for Humanity Poland w raporcie „Mieszkalnictwo w Polsce. Przyszłość najmu społecznego" potwierdza, że aż 70 proc. polskich rodzin skarży się na brak zdolności kredytowej, a 40 proc. z nich ma jednocześnie zbyt wysokie dochody, aby ubiegać się o lokal komunalny.

Oprócz rodzin wielodzietnych i samotnych rodziców problem ten dotyka przede wszystkim właśnie ludzi młodych. Chociaż trudno w to uwierzyć z perspektywy dużych miast akademickich, w których nie brakuje studentów, to w skali całej Polski osób w wieku 25–34 lat, które mieszkają wspólnie z rodzicami, jest ponad 45 proc. A to, przy średniej unijnej wynoszącej poniżej 29 proc., już nie problem techniczny, ale ogromne wyzwanie społeczne. Z jednej strony mamy bowiem wiecznie wynajmujących miejskich prekariuszy, z drugiej „gniazdowników". Osoby, których poza sytuacją rodzinną zwyczajnie nie stać na wyjazd do większego miasta.

Nie jest bowiem tak, jak chcieliby myśleć ludzie pokroju przywołanego wcześniej Sławomira Mentzena, że problem bierze się z nieróbstwa. Z raportu Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że „gniazdownicy" są ekonomicznie aktywni, a w 2018 roku dwóch na trzech spośród nich pracowało w większości na pełny etat i umowę o pracę. Towarzyszy temu jednak niewielka mobilność. „Gniazdownik" o wiele chętniej zdecyduje się wyjechać do pracy za granicę, aby poprawić swój byt, niż pozwoli sobie na uniezależnienie nawet w niedalekim mieście.

Konsekwencji społecznych problemów wynikających z kształtu rynku mieszkaniowego jest wiele, ale w „gniazdownikach" problem ten skupia się jak w soczewce. To przede wszystkim mężczyźni z oddalonych od centrum kraju regionów, mieszkający z dala od serca debaty publicznej, skupionej raczej na patologiach wielkomiejskiej deweloperki. Jak podaje GUS, udział mężczyzn w przedziale 25–34 lat, którzy mieszkali ze swoimi rodzicami, sięga 43 proc., podczas gdy wśród kobiet stanowił on „zaledwie" 29 proc.

Różnica staje się tym większa, im o starszych rocznikach mówimy. O ile w wieku 25 lat na 100 kobiet przypadało w tej grupie 132 mężczyzn, o tyle już wśród 34-latków 100 kobietom odpowiadało aż 170 mężczyzn mieszkających z jednym lub dwojgiem rodziców. Zjawisko to trudno oderwać od rosnącej polaryzacji w poglądach między płciami, która z roku na rok przybiera na sile, oraz rosnących nierówności. Na polskiej wsi z jednej strony już teraz jest o 100 tys. więcej mężczyzn niż kobiet, z drugiej na 100 żyjących w mieście mężczyzn przypada statystycznie 111 kobiet. I tak problemy mieszkaniowe potęgują społeczne trendy, powodując problem ze znalezieniem partnera, tworzeniem stałych związków i wreszcie założeniem rodziny.

Inwestycja w mieszkanie

Dlaczego więc rozpędzony rynek deweloperski nie poprawia sytuacji? Ponieważ nie tylko liczba, ale także struktura odgrywa tu istotną rolę. Niemal 98 proc. inwestycji oddanych w zeszłym roku należało do deweloperów lub osób fizycznych, co oznacza, że nawet nie tyle kupno, ile wynajem odbywać się będzie na zasadach rynkowych – a rynkowy wynajem na tle Europy jest w Polsce na dużą skalę. Domyślić się tego możemy po strukturze kupna mieszkań – aż dwie trzecie z nich kupowane jest za gotówkę, a więc w celach inwestycyjnych, jako lokowanie kapitału, który leżąc na bankowych kontach, zżerany byłby przez niskie stopy procentowe i rosnącą inflację. Potwierdza to także typ budowanych mieszkań, w przeważającej części dwupokojowych, idealnych pod wynajem.

Jak mówiła w wywiadzie dla Klubu Jagiellońskiego autorka książki „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej" Joanna Erbel, „mieszkania nadal się sprzedają, ale kupują je nie młodzi, lecz boomersi (pokolenie powojennego wyżu demograficznego). Oznacza to, że właściciele mieszkań z pokolenia naszych rodziców kupują kolejne mieszkania, by wynajmować je pokoleniu swoich dzieci".

Negatywne skutki potwierdza raport firmy doradczej Deloitte, z którego wynika, że w 2019 roku średnie stawki czynszu w przeliczeniu na metr kwadratowy były w Warszawie wyższe niż chociażby w Wiedniu, Berlinie, Brukseli czy Rzymie. Rynek mieszkań powoduje, że jedyną opcją dla młodych osób jest wzięcie 30-letniego kredytu. To najgorsza z możliwych opcji dla gospodarki, bo zabija mobilność i uniemożliwia młodym ludziom podjęcia ryzyka. Bez udziału państwa w kolejnych latach sytuacja ta nie ulegnie więc znaczącej poprawie.

Warto jednak pamiętać, że chociaż mieszkanie to podstawa, to także jego położenie, otoczenie, a wreszcie wielkość ma fundamentalne znaczenie dla jakości życia. I chociaż sytuacja mieszkaniowa w Polsce sukcesywnie się poprawia, to niekoniecznie jakość mieszkań. Wciąż na każdego mieszkańca przypada 1,1 pokoju, co jest wynikiem najgorszym w całej Unii Europejskiej. Oznacza to średnio tylko 28,2 mkw. mieszkania, podczas gdy średnia europejska to niemal 40 mkw. Według wyliczeń analityków HRE Investments dogonienie unijnej średniej zajmie nam niemal trzy dekady.

Inne wizje dorosłego życia

"Dziadersi" dziwią się więc młodym, że nie chcą realizować marzenia o własnym mieszkaniu i wolą nieustannie wynajmować klitkę z rówieśnikami albo siedzieć na garnuszku rodziców. Jak jednak pokazuje nie tylko konwencja młodzieżówki lewicy, ale i cały dyskurs o mieszkaniach w Polsce, doszło do generacyjnej zmiany w patrzeniu na wizję dorosłego życia. Młodzi nie chcą kupować mieszkań, w których gnieździć się będą przez następne dekady, i bardzo wyraźnie artykułują oczekiwania, aby państwo wyszło im naprzeciw. Jak opisuje to Joanna Erbel w wywiadzie: „Generacja obecnych 30- i 40-latków to ostatnie pokolenia, które zainwestowały masowo swoje środki w ten sposób. Niejednokrotnie kupowali za małe mieszkania, które bardzo często nie były ich pierwszym wyborem i znajdują się na dysfunkcyjnym osiedlu na obrzeżach miasta. Jedyną motywacją, żeby tam zamieszkać, była niska cena za metr kwadratowy. Po czasie tacy ludzie zdali sobie sprawę, że znaleźli się w pułapce, bo do kosztów spłaty raty kredytu dochodzi często drugie tyle kosztów związanych z obsługą samochodu i opłaceniem prywatnego żłobka lub przedszkola na peryferiach, gdzie infrastruktura publiczna nie nadąża z rozwojem".

Takie społeczne efekty miała przynajmniej w części polskich metropolii polityka mieszkaniowa oparta na nieistniejących już programach „Rodzina na swoim" czy „Mieszkanie dla młodych". Wspierała ona przede wszystkim rynek deweloperski, pomagając młodym w zaciągnięciu kredytu hipotecznego na własne mieszkanie. Jak analizował Kazimierz Kirejczyk z zespołu doradczego REAS, na początku 2014 roku w ramach dofinansowania z programu „MdM" kwalifikowało się 80 proc. mieszkań w Łodzi i niemal 55 proc. w Trójmieście, ale w Warszawie już tylko 8 proc., a w Krakowie 5 proc. By wziąć udział w „MdM", deweloperzy zmuszeni byli budować na dalekich peryferiach tych miast. Inwestowali więc w grunty w rejonach w dużej mierze pozbawionych infrastruktury technicznej i społecznej, przyspieszając tylko niekorzystne zjawisko rozlewania się dużych miast.

Bardziej wynajem niż własność

Polityka mieszkaniowa może być jednak tym miejscem, w którym po raz kolejny linia podziału między lewicą a prawicą okaże się nadspodziewanie płynna. Potwierdzać to może jedno z największych zaskoczeń tej kadencji i dołączenie do wchodzącego w skład Zjednoczonej Prawicy Porozumienia posłanki Lewicy Moniki Pawłowskiej. Jako czołowy argument na rzecz zmiany partyjnych barw była koordynatorka Wiosny Roberta Biedronia wskazała program mieszkaniowy oparty na SIM, czyli społecznych inicjatywach mieszkaniowych – jeden z flagowych projektów wicepremiera Jarosława Gowina. Program na przede wszystkim walczyć z mieszkaniową luką, oferując mieszkania na wynajem z niskim czynszem, ale w perspektywie dając możliwość ich wykupu, będąc niejako nową odsłoną znanych od połowy lat 90. towarzystw budownictwa społecznego (TBS).

Widać więc wyraźnie, że rząd Zjednoczonej Prawicy przestaje już wierzyć w wielkie plany prostego zastąpienia prywatnych deweloperów państwowymi, a logika modernizacji, której PRL-owską spuścizną jest fakt, że 40 proc. mieszkańców Polski zamieszkuje ok. 60 tys. bloków z wielkiej płyty, nie ma dziś racji bytu. Chociaż rząd ma w zapasie pomniejsze programy bezpośredniego dofinansowania budownictwa czynszowego i komunalnego, to sięga po nowe rozwiązania, jak podpisany w styczniu „lokal za grunt", dzięki którym deweloperzy będą mogli nabywać grunty od gmin w zamian za mieszkania lub lokale służące wspólnotom samorządowym. W kolejce czeka też projekt o społecznych agencjach najmu, które – współpracując z gminami – będą mogły dzierżawić mieszkania od właścicieli, a następnie pośredniczyć w wynajmie z najemcami. Służyć mają tym, których nie stać na wynajem rynkowy lub dla których będzie to pierwsze samodzielne mieszkanie.

Wygląda więc na to, że – chociaż na razie w sposób mglisty i niekompleksowy – w ostatnich miesiącach w obozie władzy pojawiło się kilka jaskółek, które zwiastują nowy sposób myślenia o wyzwaniach rynku mieszkaniowego. Nienastawiony już tak mocno na utopijną wizję zapewnienia własnościowego mieszkania każdej rodzinie, ale mocno zakorzeniony w zachodniej logice umożliwienia taniego wynajmu i większego otwarcia na przestrzenie wspólne. Można uznać to za krok w stronę zachodniej wizji rynku i odchodzenia od przywiązania do własności mieszkań. Chociaż w Polsce dopiero co 20. z nas mieszka w wynajmowanym po cenach rynkowych lokalu, to w porównaniu z 2012 rokiem liczba ta się podwoiła. Tymczasem w Niemczech czy Danii odsetek wynajmujących sięga 40 proc., a Szwajcarii nawet połowy społeczeństwa.

Jeżeli jednak popatrzymy na jedną z ciekawszych polityk mieszkaniowych, jaką jest brytyjska „affordable housing" – polityka niedrogich mieszkań, umożliwiająca różne formy taniego najmu poniżej stawek rynkowych – to niemal połowa lokali zbudowana została przez prywatnych deweloperów. Co ciekawe, umożliwił to konserwatywny rząd już w latach 90., dając samorządom możliwość wymuszania na deweloperach budowy średnio 30 proc. mieszkań właśnie w tym systemie. Główną jego zaletą jest to, że inwestycja zapewnia korzystną stopę zwrotu inwestorowi, przestrzeń zagospodarowana jest w równym stopniu niezależnie od rodzaju inwestycji, a w skali całych dzielnic nie dochodzi do podziału na rejony biedne i bogate. U podstaw brytyjskiej polityki stało przekonanie, że państwo musi pomóc obywatelom zapewnić podstawowy zasób, jakim jest mieszkanie, nawet kosztem ograniczania zysków inwestora. Tym samym nie musiało wykładać pieniędzy z budżetu ani dopłacać do indywidualnych kredytów, lecz jedynie zdjęło ciężar kosztów z kupującego, zmniejszając marżę dewelopera.

Nie tylko ilość, ale też jakość

Nawet w polityce mieszkaniowej nie uciekniemy jednak od debaty o wartościach. Być może ostatni transfer na linii lewica–prawica to zapowiada. W wydanej przez Instytut Architektury książce „Jesteśmy wreszcie we własnym domu" Dorota Leśniak-Rychlak (rozmowa z autorką na str. 6–9) na problem dostępu do mieszkań patrzy m.in. przez pryzmat przeciwdziałania katastrofie klimatycznej. Potępia indywidualizm domów jednorodzinnych, wymuszający duże zapotrzebowanie energetyczne oraz oznaczający problemy komunikacyjne podnoszące koszty ekologiczne. Zmusza to do szerszego myślenia o problemie. W jakim stopniu chcemy wprowadzać modele mieszkaniowe z bogatych i aktywnych na tym polu państw Zachodu, a w jakim budować zupełnie inną wizję dobrego życia, w ramach którego niezakorzenione pokolenie streamingu i gospodarki współdzielenia starać się będzie funkcjonować w świecie zdominowanym przez debatę na temat katastrofy klimatycznej.

Na razie jednak do problemów zachodnich metropolii nam daleko. Bliżej zaś do pandemicznej rzeczywistości potęgowanych przez „patodeweloperkę". Koszty psychiczne poniesione z powodu przeludnionych mieszkań, znajdujących się na źle zaprojektowanych osiedlach bez zieleni i dostępu do podstawowych usług publicznych, w budynkach o marnej jakości, w których sąsiad chodzi ci po głowie, mogą się nam odbijać czkawką w kolejnych dekadach.

Pośrednie oddziaływanie polityki mieszkaniowej na sytuację społeczną widać już dziś. Przez ponad trzy dekady trwania III RP średni wiek nowożeńców podniósł się o ponad pięć lat, kobiety o tyle też później decydują się na urodzenie pierwszego dziecka, a co za tym idzie – nasza sytuacja demograficzna zamiast się poprawiać, pogarsza się. I chociaż w tym czasie stopa życiowa Polaków rosła, a państwo uruchamiało nowe programy polityki prorodzinnej, to nie wpłynęło to znacząco na sytuację.