Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"

Bat na flipperów kręci Lewica. Do Sejmu trafił projekt nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podwyższenie stawek ma uderzyć we flippy, czyli szybki obrót mieszkaniami. Intencja: biznes ma się stać nieopłacalny, co ma ukrócić spekulacje na rynku.

I tu pierwsza uwaga: czysty flipp polega na zakupie mieszkania po okazyjnej cenie i odsprzedaży go z zyskiem – ale po remoncie. To wartość dodana.

Czytaj więcej

Komentarze

Grzegorz Siemionczyk: Lewica, walcząc z flipperami, strzela z armaty w pszczołę

Do rozprawienia się z garstką spekulantów nieruchomościowych, tzw. flipperów, nie potrzeba ustawy i nowych podatków. Lewica nie rozumie, że flipping jest konsekwencją wzrostu cen mieszkań, a nie jego przyczyną. Pomóc mogłaby za to propagowana również przez Lewicę budowa przez państwo mieszkań na wynajem.

Zgodnie z projektem Lewicy flipperzy mieliby płacić daninę od zakupu kolejnych mieszkań w czasie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym kupili pierwsze. Kupujący trzeci lokal byłby obciążony 3-proc. podatkiem, kupujący czwarty 4-proc., a piąty i kolejny 5-proc.

Słono płacić mieliby też kupujący mieszkania od flipperów. Jeśli przedmiotem transakcji będzie lokal kupiony niespełna rok wcześniej, kupujący zapłaciłby aż 10 proc. PCC. Jeśli to lokal sprzedawany po roku, ale przed upływem dwóch lat od zakupu, stawka to 6 proc., a od dwóch do trzech lat 4 proc.

Niewielka skala

Wypowiadający wojnę flipperom politycy zdają się przeceniać wpływ ich biznesu na rynek. Pełnych danych o skali flippingu w Polsce nie ma, ale na pewno nie jest oszałamiająca. Jak podaje Jan Dziekoński, ekspert FLTR.pl, według różnych badań to 2–8 proc. obrotu. – Trudno powiedzieć, że jest to gigantyczny udział w rynku, choć zjawisko jest zauważalne, także na rynku pierwotnym – mówi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Flipperzy nie siedzą z założonymi rękami

Na tanim kredycie mogą skorzystać także inwestorzy. Rządowy program dopłat podbija ceny mieszkań i nowych, i używanych. To woda na młyn spekulantów i flipperów.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, szacuje, że w szkoleniach z flippingu wzięło udział kilka, a może nawet kilkanaście tysięcy osób. – Ale wiedzę wykorzystuje w praktyce tylko część. Z informacji od pośredników z całej Polski wynika, że udział flipperów w transakcjach sprzedaży mieszkań waha się od 10 do 20 proc. Można przyjąć, że jest to średnio ok. 15 proc. Według GUS w 2022 r. transakcji dotyczących lokali mieszkalnych w Polsce było nieco ponad 190 tys. Można szacować, że transakcje flipperskie to ok. 30 tys.

Eksperci nie mają wątpliwości: nowe przepisy nie sprawią, że ceny mieszkań spadną. – Nie jest to przecież najważniejszy czynnik cenotwórczy – podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku. Dodaje, że przepisy nie wpłyną też na zwiększenie dostępności mieszkań. – Dla mnie to typowa zagrywka marketingu politycznego, która nic dobrego rynkowi nie przyniesie – Błeszyński ocenia projekt Lewicy. – Wręcz przeciwnie, może wywołać dodatkowy chaos i panikę.

Także Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, uważa, że wyrzucenie flipperów z rynku nie przełoży się na ceny mieszkań. – Działalność inwestorów na rynku wtórnym to mały procent transakcji. Problem wzrostu cen mieszkań jest znacznie głębszy i nie może być rozwiązany przez eliminację jednego z graczy rynkowych – mówi. – Prawdziwe przyczyny tkwią w zbyt małej podaży mieszkań oraz polityce pieniężnej i kredytowej, która zalewa rynek tanim pieniądzem, napędzając ceny. Paraliżując działalność flipperów, nie rozwiążemy problemu. Mogą nawet wzrosnąć ceny pustostanów, które nie będą już „ożywiane” przez inwestorów szukających okazji.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek wciąż czeka na inwestorów

Mieszkania na wynajem, kwatery pracownicze, flippy, lokale usługowe na osiedlach. Jest w czym wybierać.

Mieszkania od flippera bywają tańsze, choć, jak zastrzega Jan Dziekoński, wszystko zależy od indywidualnej strategii. – We flippingu chodzi głównie o tempo. Rozsądni flipperzy chcą być albo lekko poniżej rynku, albo w cenach rynkowych. Niekoniecznie zależy im na pompowaniu cen – podkreśla ekspert FLTR.pl.

Marża za ryzyko

Trzeba pamiętać, na czym flipperzy zarabiają. – Kupują mieszkanie od dewelopera lub z rynku wtórnego do remontu, wykańczają je lub remontują i wystawiają jako gotowe do wprowadzenia – wyjaśnia Anton Bubiel. – Mają sprawdzone ekipy remontowe, kupują materiały w cenach niższych niż w marketach. Część nabywców nie chce zajmować się remontem, woli kupić gotowy lokal. Jeśli ktoś nie chce płacić marży flipperowi, to może kupić lokal nowy lub z rynku wtórnego i samodzielnie zająć się remontem.

Jan Dziekoński dopowiada, że flipper to niejako inwestor zastępczy, który pracuje z architektem, firmą budowlaną. Wykonuje pewną pracę. – Flipping wypełnia więc jakąś lukę na rynku – podkreśla.

Czytaj więcej

Podatki

Kupujesz mieszkanie od flippera? Zapłacisz wyższy podatek

Jeśli sprzedawca zarabia na obrocie używanymi mieszkaniami, kupujący może zapłacić nawet 10 proc. podatek. Tak wynika z projektu nowelizacji ustawy o PCC, która ma ukrócić flipping.

Ekspert FLTR.pl mówi też o „flippach nie do końca dobrych”: – Kupowana jest nieruchomość, najczęściej do remontu. A po miesiącu–dwóch, a czasem już po tygodniu, trafia do sprzedaży. Inwestor zarabia na drobnej różnicy w cenie – wyjaśnia. – Takie mieszkania są kupowane np. od osób nie do końca świadomych realiów albo od tych, którzy nie chcą iść na otwarty rynek. Nad oceną takiego procederu można dyskutować – ocenia Dziekoński.

Także Anton Bubiel potępia aktywność, u podłoża której „jest manipulacja, świadome wprowadzanie w błąd, asymetria informacji”. Sęk w tym, że projekt ustawy nie do końca te przypadki rozróżnia.