Rynek wciąż czeka na inwestorów

Nieruchomości są i będą bardzo dobrą inwestycją – nie mają wątpliwości eksperci. Jak mówi Paweł Grabowski, pośrednik z BIG Property, ich ceny stale i znacząco rosną, więc na inwestycji zarabiamy podwójnie – uzyskując czynsz z wynajmu i poprzez wzrost wartości nieruchomości. Przypomnijmy, że w 2023 r. mieszkania drożały nawet w dwucyfrowym tempie – i na rynku pierwotnym, i wtórnym.

Różne wyzwania

– Spektrum możliwości inwestycyjnych jest bardzo duże. Każdy inwestor, niezależnie od doświadczenia, może znaleźć bezpieczne i zyskowne rozwiązanie – uważa Paweł Grabowski. – O ile kupno mieszkania na wynajem długoterminowy nie będzie wielkim wyzwaniem, o tyle inne formy inwestycji – jak mieszkania dzielone na pokoje, hostele pracownicze, nieruchomości kupowane na handel – wymagają już branżowej wiedzy i dużego zaangażowania czasowego, jeśli nie powierzymy zadania wyspecjalizowanym firmom – zaznacza.

Takie firmy pomogą m.in. znaleźć odpowiednią nieruchomość na wynajem, mogą nią też zarządzać. – Podobnie jest z flippami, czyli kupowaniem mieszkań do remontu i odsprzedażą z zyskiem po remoncie – wskazuje Grabowski. – Są firmy, które przeprowadzą dla inwestora cały proces w zamian za udział w zysku.

Stopy zwrotu z inwestycji są bardzo zróżnicowane w zależności od jej rodzaju. – Można założyć, że wahają się od ok. 4 do 8 proc. wartości nieruchomości rocznie – podaje pośrednik z BIG Property.

Pytany o inwestycje Paweł Dyszlewicz z Freedom Nieruchomości Opole zauważa, że największą popularnością cieszą się zawsze najmniejsze mieszkania, czyli kawalerki i lokale dwupokojowe. – Szybko znajdują najemców, generując wysoką rentowność – mówi Dyszlewicz. – Łatwo się nimi zarządza, łatwo je też sprzedać. A ze względu na najniższy próg finansowy są dostępne dla większości początkujących inwestorów. Osobiście nie znam nikogo, kto straciłby na takiej inwestycji – podkreśla.

Szacuje, że w większych miastach można zwykle osiągnąć 4–5 proc. stopy zwrotu, a w mniejszych – nawet 6–7 proc.

– Rok 2024 zapowiada się obiecująco dla inwestorów – uważa także Agnieszka Gacek-Noga, dyrektor agencji Freedom Nieruchomości Wrocław Centrum. Mówi o kilku scenariuszach. – Małe mieszkania na wynajem są atrakcyjne ze względu na stały popyt generowany przez singli, studentów, młode pary – tłumaczy.

O dobry lokal na wynajem wcale nie jest jednak łatwo, na co zwraca uwagę Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości.

– Ceny mieszkań w 2023 r. systematycznie rosły, a stawki najmu były dość stabilne, a gdzieniegdzie doszło do ich korekty – wyjaśnia. – Wpłynęło to na obniżenie rentowności inwestycji. Dużo większe pole manewru mają zaawansowani inwestorzy z większym kapitałem. Inwestycja w niewielki budynek do remontu – (np. małą kamienicę) – w dużym mieście, ale poza największą i najdroższą trójką, wciąż może być opłacalna – ocenia, wskazując na Katowice, Lublin, Szczecin.

Zdaniem Barbary Bugaj możliwe są nawet ok. 30-proc. marże. – Inwestorzy muszą jednak operować kwotami od ok. 1,5 mln zł – zaznacza ekspertka. – Częściowo mogą się posiłkować kredytem.

Barbara Bugaj zauważa, że wciąż dobrze wynajmują się lokale dzielone na pokoje. – Ich rentowność jest zwykle większa niż całe wynajmowane mieszkanie – mówi. Zastrzega, że muszą to być jednak większe mieszkania, a więc jest to inwestycja dla osoby z większymi oszczędnościami.

Agnieszka Gacek-Noga dopowiada, że duże lokale dzielone na pokoje mogą się sprawdzić tam, gdzie jest duży popyt na tanie zakwaterowanie.

– Chodzi o studenckie dzielnice czy tereny, gdzie działa przemysł – mówi. – Dzieląc nieruchomość, możemy zwiększyć rentowność inwestycji. Kolejnym rozwiązaniem są domy adaptowane na kwatery pracownicze. W tym przypadku trzeba dokładnie przeanalizować specyfikę lokalnego rynku i potrzeby przedsiębiorstw. Pracujący w Polsce cudzoziemcy rzadko mają własne mieszkania. Poza tym na rynku pracy liczy się mobilność. W obszarach przemysłowych często pracują osoby zamiejscowe, które gdzieś przecież mieszkać muszą – dodaje.

Na flippy zwraca uwagę Piotr Stokłosa, dyrektor Freedom Nieruchomości Nysa. – Doświadczeni flipperzy potrafią zarabiać na jednej inwestycji 50 tys. zł i więcej. Takie zarobki są możliwe także na mniejszych rynkach, jak np. Nysa – zaznacza.

Dla fryzjera i barbera

Dużą popularnością wśród inwestorów cieszą się także lokale usługowe na osiedlach.

– Ale jest ich bardzo mało, mniej niż chętnych najemców. Oferty często nie trafiają nawet do publicznego obiegu – zauważa Paweł Grabowski. – Już efekt rzadkości powoduje, że stawki najmu bywają wysokie. Stopy zwrotu z inwestycji w lokal bywają wyższe niż z inwestycji w mieszkania. Najemcy lokali zazwyczaj zawierają kilkuletnie umowy najmu, więc ich rotacja jest mniejsza.

Także Agnieszka Gacek-Noga uważa, że nieduże lokale użytkowe na dynamicznie rozwijających się osiedlach mogą być ciekawą alternatywą, szczególnie gdy rośnie zapotrzebowanie na usługi lokalne.