Flipperzy nie siedzą z założonymi rękami

W czasie załamania na rynku kredytów mieszkania kupowali gotówkowicze. Aktywni byli inwestorzy. Czy tani kredyt zmieni proporcje transakcji?

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zaznacza, że kredyty hipoteczne nie były tak zupełnie niedostępne. – Według Biura Informacji Kredytowej w 2022 r. udzielono ponad 133 tys. „hipotek”. Oczywiście, to ok. jednej trzeciej mniej niż w normalnych latach, ale kurki z kredytami nie były całkowicie zakręcone – mówi ekspert.

Przytacza też szacunki analityków NBP. – Pod koniec 2022 r. podali, że zakupy na własne potrzeby stanowiły tylko 30 proc. transakcji. Inwestorzy wzięli 70 proc. rynkowego tortu – wskazuje. – Problemy narastały. Należałoby założyć, że w całym roku zakupy inwestorów i osób kupujących na własne potrzeby rozłożyły się mniej więcej pół na pół. Dane nie są wyliczone z aptekarską dokładnością, pokazują raczej rząd wielkości – zastrzega.

Turek szacuje, powołując się na dane NBP i GUS, że w 2022 r. inwestorzy wpompowali w rynek mieszkań – i pierwotny, i wtórny – ok. 40–50 mld zł. – To też szacunki – zaznacza.

Jan Dziekoński, ekspert, założyciel portalu FLTR.pl, przywołuje dane Metrohouse. – W latach 2019–2021, kiedy kredyty były w miarę dostępne, kupujący inwestycyjnie stanowili ok. 35 proc. rynku. Od 2022 r., gdy znacznie wzrosły stopy procentowe, udział ten wzrósł do 45 proc. – podaje. – W II kw. br. 45 proc. to kupujący pierwszą nieruchomość inwestycyjnie, 25 proc. – kupujący pierwszą nieruchomość dla siebie „konsumencko”, a pozostałe 30 proc. to inne transakcje, np. zamiana nieruchomości na większą.

Strumień nie wysycha

Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl, zastrzega, że bez analiz opartych na bezpośrednich badaniach osób, które kupiły w ostatnim czasie mieszkania, trudno miarodajnie ocenić, czy w czasie utrudnionego dostępu do kredytowania za większą część popytu faktycznie odpowiadali inwestorzy.

– Uzyskanie kredytu nie było łatwe, ale osoby szukające lokum dla siebie, a mogące wykazać większe dochody oraz posiłkujące się kredytem tylko w niewielkim stopniu, nadal mieszkania kupowały – zauważa. – Lokale na własne potrzeby kupowali też klienci gotówkowi. Opinia, że przeważały zakupy inwestycyjne, jest nieuzasadniona. Udział inwestorów był okresowo większy, ale mimo wszystko nie przeważający – ocenia.

A Bartosz Turek dopowiada, że przez dużą część 2022 r. inwestorzy byli niewątpliwie „głównym koniem pociągowym mieszkaniówki”. – Inwestowali w mieszkania na wynajem. Czynsze, a więc też rentowność, gwałtownie rosły – przypomina. – Szukali też ochrony kapitału przed inflacją, którą mieszkania zwykły dawać w dłuższym terminie. Ten scenariusz zaczyna się dziś realizować szybciej, niż ktokolwiek mógł się w ubiegłym roku spodziewać – zauważa.

Zdaniem Bartosza Turka strumień inwestycji w nieruchomości wcale nie wysycha. – Wręcz przeciwnie – w obliczu powszechnej opinii, że mieszkania w najbliższych kwartałach będą drożeć, a stopy procentowe spadać, nie widzę odwrotu inwestorów – podkreśla. – Ich zapał może studzić jedynie wizja spadającej rentowności wynajmu mieszkań.

To już się zresztą dzieje, czego dowodzą najnowsze analizy Expandera i Rentier.io.

Bartosz Turek spodziewa się większego udziału zakupów mieszkań na własne potrzeby. – Ale nie tylko ze względu na „Bezpieczny kredyt.” Dostęp do kredytów hipotecznych jest dziś łatwiejszy dla wszystkich – wyjaśnia. – Wynika to ze wzrostu wynagrodzeń, niskiego bezrobocia, spadającego oprocentowania kredytów i zaleceń KNF.

Z analiz serwisów Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że popyt na mieszkania ożywiła już sama zapowiedź programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Ożyły nadzieje marzących o własnym dachu nad głową – mówi Marcin Drogomirecki. – Część klientów – spełniająca ustawowe wymogi – postanowiła skorzystać z szansy, jaką daje program dopłat, a część, która do programu się nie kwalifikuje, ale mogła i nadal może pozwolić sobie na zakup – przyspieszyła decyzje, obawiając się spadku liczby ofert i wzrostu cen – tłumaczy. – Oczywiście, zakupy inwestycyjne były, są i nadal będą.

Program tanich kredytów już nakręcił ceny. Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie w lipcu wynosiły już niespełna 15,2 tys. zł za mkw., o 14,7 proc. więcej niż w lipcu ub.r.

W Gdańsku ceny wzrosły o 18,8 proc., do ponad 13,9 tys. zł/mkw., w Krakowie o 17,8 proc., do niemal 13,8 tys. zł, w Poznaniu – o 19,1 proc. – do niemal 12,2 tys. zł, we Wrocławiu – o 12,8 proc., do ponad 11,9 tys. zł.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Najemcy z przymusu ekonomicznego. Przełomowy moment dla rynku

Polacy będą mieszkania wynajmować. Z przymusu, bo na zakup coraz droższych nieruchomości nie będzie ich stać. Ale są i lokatorzy dobrowolni.

Polowanie na okazje

Drożeją też mieszkania z drugiej ręki. Czy na rynek wrócą spekulanci chcący zarabiać na wzrostach cen? Marcin Drogomirecki zaznacza, że spekulant to mocne, raczej pejoratywne słowo. – Natomiast osoby, które chcą zarobić na odsprzedaży taniej kupionego mieszkania, potocznie zwane dziś flipperami, były, są i będą obecne – mówi ekspert Morizona. – W ubiegłym roku, kiedy popyt był mocno ograniczony, a ceny stały w miejscu i nie było pewne, w którą stronę podążą, ich aktywność osłabła. Ale od kilku miesięcy znów się zwiększa.

Marcin Drogomirecki podkreśla, że wciąż można „upolować” mieszkanie w okazyjnej cenie. – Wymaga to wytrwałych poszukiwań – mówi. – Kupiony po korzystnej cenie lokal można odsprzedać z zyskiem w dotychczasowym stanie, można też zainwestować w podniesienie standardu i uzyskać jeszcze większy zwrot z inwestycji. Takie przedsięwzięcia wymagają nie tylko wiedzy i umiejętności, ale też odpowiedniego kapitału i wyczucia rynku.

Analityk Morizona zwraca uwagę, że w skrzynkach na listy znów pojawiają się ulotki od „Kasi i Tomka”. – Proszą „kochanych sąsiadów” o pomoc w znalezieniu w tej okolicy mieszkania w stanie nawet „do remontu”, które są gotowi kupić „bezpośrednio i za gotówkę” – opowiada. – Widać, że flipperzy nie siedzą z założonymi rękami.

Gorący czas

Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, nie ma wątpliwości, że dzisiejszy rynek stwarza takim inwestorom okazje. – Muszą jednak działać szybko, nie wiadomo, jak dużo jest skumulowanego popytu i jak długo ten wzmożony popyt się utrzyma, podbijając ceny – mówi. – Z dużym prawdopodobieństwem możemy się szykować na bardzo gorący czas do końca roku.

Jan Dziekoński komentuje, że część osób traktujących rynek nieruchomości jako miejsce lokowania pieniędzy, inwestowania, zarabiania na flippach wykorzysta sytuację.

– Skoro tani kredyt trafia do kupujących pierwsze mieszkanie, to dlaczego z tego nie skorzystać? Widać zwiększoną aktywność spekulujących „cenowo”, liczących, że będą w stanie odsprzedać lokale z zyskiem klientom korzystającym z taniego kredytu –mówi. – Paradoksalnie, proporcja kupujących dla siebie versus inwestorzy nie musi się odwrócić. To może potwierdzać ciągle duży udział klientów inwestycyjnych jeszcze pod koniec pierwszej połowy roku.

Jan Dziekoński nie wyklucza, że część osób może się jednak wstrzymać z transakcją, chcąc przeczekać owczy pęd. – Poważni inwestorzy nie inwestują wtedy, gdy są tłumy na rynku. Wyczekują okazji – podsumowuje.