Jest ryzyko, jest flipp, jest zysk

Flippowanie staje się coraz trudniejsze – ocenia Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości. – Wiele ofert tego typu nieruchomości było kierowanych do średnio zamożnych nabywców, często posiłkujących się wsparciem bankowym. Przy dzisiejszych kosztach hipotek i małej zdolności kredytowej klientów znaczna część potencjalnych kupujących zwyczajnie wypadła z rynku. Stąd też coraz więcej inwestorów, zamiast jedynie odświeżać wnętrza, przygotowuje je jako tzw. gotowce inwestycyjne na wynajem. Te wciąż dają rozsądnie zarobić – wskazuje. Ale, jak zastrzega, takich nieruchomości ostatnio pojawia się mniej niż jeszcze rok temu.

Lepiej niż na lokacie

Flippy to inwestycje w mieszkania wymagające odświeżenia albo remontu. Flipper nie pogardzi zrujnowanym domem, jeśli cena jest okazyjna. Na flipp można też kupić nowy lokal w standardzie deweloperskim. Po szybkiej modernizacji nieruchomość znów trafia do oferty. Na rozgrzanym do czerwoności rynku takie inwestycje dawały sporo zarobić – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na jednym mieszkaniu.

Dziś ryzyko flippowania rośnie – także dlatego, że rosną ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych. – Przy rekordowo drogich materiałach potencjalne zyski szybko topnieją – tłumaczy prezes Estatic Nieruchomości. – W najlepszych czasach możliwy był średni zysk w wysokości ok. 20 proc. wartości nieruchomości. Dziś w Trójmieście średni zysk z flippa to ok. 7–10 proc. W porównaniu np. z lokatami to nadal przyzwoicie – ocenia Wydrowski.

Z kolei Wiktoria Bagien-Spychała z lubińskiego oddziału agencji Freedom Nieruchomości mówi, że w najgorętszym okresie można było zyskać i 40–50 proc. Dziś, jak mówi, za udanego flippa uważa się już inwestycję z 10–15-proc. zyskiem.

Ekspertka Freedom Nieruchomości jest przekonana, że flippy są nadal opłacalne, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Przyznaje jednak, że „na mocno rentownego flippa trzeba poczekać”.

– Ceny mieszkań i materiałów budowlanych idą do góry. Mimo wszystko flipperzy mogą być spokojni o rentowność tej gałęzi biznesu – uważa. – Nadal bowiem można kupić mieszkania w okazyjnych cenach – zapewnia.

Dodaje, że rynek kwitnie w małych miastach. Duże, jak twierdzi, już tak bardzo flipperów nie rozpieszczają. – Rosnące stopy procentowe sprawiają, że jak świeże bułeczki schodzą mniejsze mieszkania, w których lubują się flipperzy – mówi Wiktoria Bagien-Spychała. Tłumaczy, że potencjalnych nabywców stać dziś właśnie na mniejsze nieruchomości. To klienci z gotówką. Część dobiera niewielki kredyt.

Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, uważa, że flippy to biznes jak każdy inny. – Wprawdzie zmieniają się realia, konkurencja jest coraz większa, ale jeśli ktoś się wyspecjalizował w takich inwestycjach, ma swoje ekipy remontowe, to nadal jest w stanie dobrze zarabiać – zapewnia.

Pytany o zyski, Michał Grzeląska zaznacza, że nie ma jednej odpowiedzi. – Wszystko zależy, za ile się kupi mieszkanie do remontu, czy jest to mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego, czy są to bloki czy kamienice, ile czasu minęło od zakupu.

– Strategie inwestorów są różne. Różny jest więc ich zarobek – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości. – Biorąc pod uwagę dzisiejsze realia, kto więcej zarobił? Ten, co zarobił 1,5 tys. zł za mkw. mieszkania w rok, czy ten, który zarobił 500 zł za mkw. w trzy miesiące? Zyski w wysokości 80 czy nawet 100 tys. zł działają na wyobraźnię, ale żeby tyle zarobić, musimy zainwestować nawet 1 mln zł. Do tego trzeba doliczyć czas realizacji. Wtedy okazuje się, że jest wiele branż, choćby handel, które dają większe możliwości zarobku, z większą dywersyfikacją – podkreśla.

Podbijanie ofert

Z analiz Estatic Nieruchomości wynika, że oferta nieruchomości na sprzedaż w ostatnich tygodniach mocno rośnie. – Są i takie, które jeszcze rok temu śmiało można było nazwać okazją do sprzedania w jeden dzień. To mieszkania do generalnego remontu w atrakcyjnej cenie – wyjaśnia Łukasz Wydrowski. – Nie widzimy już znanego z ubiegłych lat szału na takie lokale. Nabywców nadal znajdują okazje. Jeśli jednak ktoś nie sprzedaje mieszkania za 70 proc. jego wartości, to ten proces nie jest już błyskawiczny. Wymaga od sprzedającego dużej elastyczności.

Wydrowski podkreśla też, że ceny mieszkań wciąż rosną, choć już nie tak dynamicznie. – Pomimo większej podaży liczba transakcji zmalała. Wydłuża się średni czas sprzedaży. Najbliższe miesiące będą trudnym czasem dla inwestujących w nieruchomości – uważa prezes.

Ile kosztują mieszkania do remontu, a więc takie, na których robi się flippy, podaje portal Nieruchomości-online.pl. Średnia cena mkw. takich lokali w Warszawie w I kw. tego roku to niespełna 12,1 tys. zł. Dla porównania mkw. mieszkania w bardzo dobrym stanie jest wyceniany w stolicy na niemal 14 tys. zł. We Wrocławiu jest to odpowiednio 8,9 tys. zł (metr lokalu do remontu) i 10,4 tys. zł (stan bardzo dobry) za metr, w Krakowie – 10,6 i 12,3 tys. zł, w Łodzi – ponad 6,3 i ponad 7,3 tys. zł, w Gdańsku – 10,5 i 12,5 tys. zł.

Według Wiktorii Bagien-Spychały rynek obfituje w mieszkania, które nadają się na flippy. – Okazje zdarzają się na każdym kroku. Warto mieć dobre kontakty z agencjami nieruchomości. To u nich często pojawiają się w pierwszej kolejności ogłoszenia warte uwagi – mówi. – Okazji trzeba umieć szukać. Najważniejsza część pracy flippera to codzienny przegląd ofert nieruchomości – często nawet kilka razy dziennie. Doświadczeni flipperzy są czujni i bardzo uważni. Początkujący inwestor, zanim się obejrzy, to mieszkanie często jest już sprzedane.

Michał Grzeląska ocenia zaś, że okazji ubywa. – Wzrost cen powoduje, że sprzedający zauważyli, że można sprzedać drożej – tłumaczy. – A flipperzy sami podbijają ceny. Różnice składanych ofert na łódzkim rynku sięgają nawet 1 tys. zł za mkw. mieszkania – wskazuje.

Weekendowe szkolenia

Łukasz Wydrowski zauważa, że inwestorzy, którzy zbudowali kapitał w szczycie hossy, wciąż działają na tym rynku.

– Dla nowych graczy, którzy chcą się wspierać kredytem, wejście w ten sektor jest bardzo kosztowne – twierdzi prezes Estatic Nieruchomości. – Wniosek? Ogólna liczba aktywnych inwestorów się zmniejszyła. Część naszych klientów „przełożyła wajchę” w kierunku zakupu działek i inwestycji deweloperskich.