Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?

Nawet kilkaset inwestycji może trafić do kosza. Podaż lokali spadnie, ceny wzrosną – to według branży skutki szybkiego wdrożenia nowych zasad budowania. Mają one ukrócić patodeweloperkę.

Aktualizacja: 05.02.2024 11:10 Publikacja: 05.02.2024 03:00

Przykład patodeweloperki: inwestycja przy ulicy Śródziemnomorskiej na Mokotowie w Warszawie

Przykład patodeweloperki: inwestycja przy ulicy Śródziemnomorskiej na Mokotowie w Warszawie

Foto: PAP/Rafał Guz

1 kwietnia ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To konstytucja dla inwestorów.

Za nowelę odpowiadał poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda, który wypowiedział wojnę patodeweloperce. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Koniec z „betonozą”. Zmiany miały wejść w życie w styczniu, minister Buda przesunął jednak termin, odpowiadając na apel branży. Rozporządzenie podpisał już po wyborach. Budować po staremu będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Legislacyjny slalom deweloperski

Dziura w podaży mieszkań

Inwestorzy zmian nie kwestionują, ale alarmują, że kilkumiesięczne vacatio legis dla części projektów będzie zabójcze. – Zbyt krótki czas na dostosowanie się do przepisów uniemożliwi realizację od kilkudziesięciu do kilkuset inwestycji w całym kraju – szacuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Nowe normy zmuszą też do przeprojektowania tysięcy planowanych osiedli, co oznacza zmniejszenie ich skali.

Maciej Wandzel, prezes Soho Development, członek zarządu PZFD, tłumaczy, że firmy, które już rozpoczęły lub są w trakcie przygotowywania projektów na II i III kw. muszą je gruntownie zmienić. – Jeśli deweloper wniosek o pozwolenie planował złożyć w II kwartale, będzie mógł to zrobić dopiero w II połowie lub pod koniec roku. Całą ścieżkę musi przejść od początku – mówi. – Nie chodzi przecież tylko o przeprojektowanie budynków, ale o zebranie na nowo wszystkich zgód, np. na przyłączenie mediów. Inne usytuowanie budynków oznacza inne warunki: przyłączy, dostępu do drogi.

Czytaj więcej

Deweloperzy podsumowują sprzedaż w 2023 roku

Na rynek trafi więc mniej mieszkań, a podaż już jest alarmująco mała. W IV kwartale 2023 r. na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferowali 38,9 tys. lokali, rok wcześniej – 48,5 tys. Wandzel zwraca uwagę na tzw. wskaźnik wyprzedaży oferty (określa, w jakim czasie wyprzedałyby się lokale, gdyby wstrzymano budowy). Np. w Warszawie w IV kwartale 2023 r. wskaźnik ten wynosił 2,1 kwartału, w Krakowie – 2,2. – O zrównoważonym rynku mówimy, gdy czas wyprzedaży to 5–6 kw. – mówi.

Nowe przepisy wpłyną też na inwestycje spółdzielni mieszkaniowych. – Staramy się o warunki zabudowy osiedla na stołecznym Bemowie – mówi Edyta Benesz, pełnomocnik zarządu SM Lazurowa. – Czas oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy jest tak długi, że nie ma szans na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę do końca marca. Będziemy go składać już w innych realiach technicznych, co oznacza konieczność przeprojektowania osiedla. Powstanie mniej mieszkań – tłumaczy.

Przepisy przeciwko patodeweloperce muszą wejść w życie

Zagrożona jest też część inwestycji samorządowych. – Chodzi o budynki komunalne czy TBS, które są na zaawansowanym etapie projektowania. Nowe warunki techniczne cofają nas do początku procesu – mówi Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, który nadzoruje miejską spółkę TBS Warszawa-Południe. – W tym roku spółka przygotowuje siedem inwestycji na ponad 700 mieszkań. Część budynków trzeba będzie przeprojektować – przyznaje.

Czytaj więcej

Czy deweloperzy będą mieli co sprzedawać na supertani kredyt

Piotr Sobczak, dyr. wydziału urbanistyki i architektury urzędu miasta Poznania, podkreśla, że dla inwestorów najważniejsza jest stabilność prawa. – Trudno o niej mówić, biorąc pod uwagę częste zmiany, także warunków technicznych – mówi architekt. – Analizując ostatnią dekadę, na rok przypadała niemal jedna mniejsza lub większa zmiana.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada utrzymanie kwietniowego terminu. – Przepisy miały zacząć obowiązywać od stycznia. Termin przesunięto o trzy miesiące na wniosek branży deweloperskiej. Ministerstwo już raz odpowiedziało na apel rynku – mówi Krzysztof Kukucki, wiceminister resortu. – Dla części inwestorów wygodne byłoby kolejne przesunięcie. Ale nowe regulacje, które są korzystne dla kupujących mieszkania, muszą przecież w końcu wejść w życie. Nie ma żadnej gwarancji, że jeśli damy inwestorom czas np. do września, to ci nie uznają w sierpniu, że czasu było jednak za mało, przywołując te same argumenty co dziś.

1 kwietnia ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To konstytucja dla inwestorów.

Za nowelę odpowiadał poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda, który wypowiedział wojnę patodeweloperce. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Koniec z „betonozą”. Zmiany miały wejść w życie w styczniu, minister Buda przesunął jednak termin, odpowiadając na apel branży. Rozporządzenie podpisał już po wyborach. Budować po staremu będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.

Pozostało 88% artykułu
Materiał Promocyjny
Vantage Rent jako pierwsza platforma PRS w Polsce wprowadza mieszkania z systemem Smart Home - Pierwsza pula mieszkań we Wrocławiu
Rynek nieruchomości
I Ty możesz kupić dom Elona Muska. Wystarczy mieć "trochę" więcej niż przeciętny Kowalski
Rynek nieruchomości
Inwestorzy wracają na rynek biurowy
Rynek nieruchomości
Tąpnięcie popytu na kredyty mieszkaniowe. Efekt zakończenia rządowego programu
Materiał Promocyjny
Wpływ amerykańskich firm na rozwój polskiej gospodarki
Rynek nieruchomości
Budimex: niższe przychody, lepsza rentowność