Niełatwo skorygować wpisy w księdze wieczystej

[b]Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 13 stycznia 2011 r. (III CZP 123/10). [/b]

Wyjaśnił w niej, że domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej wszczętym na podstawie art. 10 ustawy z 1982 r. [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2001/DU2001Nr124poz1361.asp]o księgach wieczystych i hipotece.[/link] Chodzi o domniemanie prawne zapisane art. 3 tej ustawy następującymi słowami: domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

W myśl art. 10 w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W sprawie, której dotyczy uchwała, chodzi o działkę o pow. 24 mkw. położoną w centralnym punkcie stolicy. Wchodziła ona w skład większej nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu Robotniczej Spółdzielni Wydawniczej PrasaKsiążkaRuch (RSW). W umowie z 1991 r. z Fundacją Prasową Solidarności RSW, wówczas w likwidacji, zgodziła się na wygaśnięcie przysługującego jej prawa użytkowania tej nieruchomości i ustanowienie uprawnień do niej na rzecz fundacji, zgodnie z obowiązującą wtedy ustawą z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. W 1994 r. Skarb Państwa zawarł z fundacją umowę o ustanowieniu wieczystego użytkowania gruntu i przeniesieniu własności znajdujących się na niej budynków. W 1997 r. fundacja sprzedała prawo do spornej działki firmie Reform Company, a ta umową z 2007 r. sprzedała je spółce z o.o. Atlas Estetes, figurującej dziś w księdze wieczystej działki jako użytkownik wieczysty.

W czerwcu 2008 r. Skarb Państwa prezydent miasta wystąpił przeciwko tej spółce z opartym na art. 222 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link] powództwem o wydanie działki. Argumentował, że spółka w istocie tego prawa nie nabyła, bo umowa między nią a Reform Company jest nieważna. Nieważna jest bowiem także umowa z 1994 r. o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania wskutek naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa i prawo to nie powstało.

W myśl art. 222 k. c. [b]właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, wydania mu jej, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania tą rzeczą[/b]. Jest tzw. powództwo windykacyjne.

Spółka twierdziła, że prawo użytkowania wieczystego nabyła skutecznie. Powołała się na wynikającą z art. 5 ustawy z 1982 r. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zapisano w nim, że [b]w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną nabył prawo własności lub inne prawo rzeczowe (chyba że nabył nieodpłatnie albo w złej wierze)[/b]. Przepis ten pozwala na skuteczne nabycie prawa od osoby, której ono nie przysługuje.

Spółka przekonywała, że kupując użytkowanie wieczyste, działała w dobrej wierze. Przypomniała, że warunkiem jego nabycia było niewykonanie prawa pierwokupu przez prezydenta miasta.

Sąd I instancji oddalił żądanie Skarbu Państwa. Zajął stanowisko, że w sprawie o wydanie nie można ustalić, jako przesłanki rozstrzygnięcia, że prawo użytkowania wieczystego ujawnione w księdze wieczystej nie istnieje, słowem, nie da się obalić domniemania wynikającego z art. 3 ustawy z 1982 r. Sąd odwołał się do[b] wyroku z 8 grudnia 2004 r. (sygn. I CK 389/04)[/b], w którym SN stwierdził, że obalenie tego domniemania jest dopuszczalne tylko w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy z 1982 r.

SN w uchwale podjętej w odpowiedzi na na pytanie prawne sądu II instancji potwierdził, że rację miał sąd I instancji.