Umowa rezerwacyjna z deweloperem – pytania i odpowiedzi

Umowa rezerwacyjna jest uregulowana w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”). Zawiera ją osoba zainteresowana ofertą sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper. Umowa rezerwacyjna może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej.

1. W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Umowa rezerwacyjna powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Art. 30 ust. 1 Ustawy wprost wskazuje na tę formę zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Cesja umowy deweloperskiej – jakie ograniczenia?

Osoba, która po 15 lipca 2023 r. podpisała umowę z deweloperem na budowę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może swobodnie dokonać cesji, czyli przenieść praw wynikających z tej umowy na osobę trzecią. Ustawa pozwala na takie przeniesienie, ale po spełnieniu kilku warunków.

2. Jakie elementy powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna powinna określać w szczególności elementy, wymienione w art. 30 ust. 2 Ustawy:

3. Co oznacza zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży?

Wskazując w umowie rezerwacyjnej na zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, który został wybrany przez rezerwującego należy przez to rozumieć zobowiązanie, w szczególności do niezawierania umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich, innych umów zobowiązujących, których przedmiotem byłoby rozporządzenie lub zobowiązanie do rozporządzenia lokalem mieszkalnym albo domem jednorodzinnym stanowiącym przedmiot umowy rezerwacyjnej i których zawarcie uniemożliwiłoby przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rezerwującego.

4. Czy opłata rezerwacyjna musi być przewidziana przez strony?

Opłata rezerwacyjna nie stanowi obligatoryjnego elementu umowy rezerwacyjnej. Strony mogą zdecydować się na zawarcie umowy rezerwacyjnej bez określenia opłaty rezerwacyjnej do poniesienia, której miałby być zobowiązany rezerwujący. Jednocześnie wskazać należy, że rezerwujący nie może zostać zobowiązany do innego świadczenia pieniężnego niż opłata rezerwacyjna. Wobec tego, na podstawie umowy rezerwacyjnej, rezerwujący może być zobowiązany do świadczenia pieniężnego w postaci opłaty rezerwacyjnej.

5. Czy opłata rezerwacyjna może być przewidziana w dowolnej wysokości?

Opłata rezerwacyjna nie może zostać zastrzeżona przez strony w dowolnej wysokości. Wysokość opłaty rezerwacyjnej, która może zostać zastrzeżona przez strony została bowiem określona w art. 32 ust. 2 Ustawy - nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, która została określona w prospekcie informacyjnym.

6. Jaki jest termin na zapłatę opłaty rezerwacyjnej przez rezerwującego?

Ustawa nie wskazuje terminu, w którym rezerwujący powinien dokonać zapłaty opłaty rezerwacyjnej. Wobec tego, strony mogą określić termin zapłaty opłaty rezerwacyjnej w umowie rezerwacyjnej, w zależności od poczynionych przez strony ustaleń. Strony mogą uregulować, że zapłata opłaty rezerwacyjnej nastąpi np. w terminie 5 dni roboczych od dnia zawarcia umowy rezerwacyjnej lub w dniu zawarcia umowy rezerwacyjnej. Strony mogą uregulować w umowie rezerwacyjnej odsetki umowne za opóźnienie w zapłacie opłaty rezerwacyjnej przez rezerwującego.

7. W jaki sposób należy dokonać zapłaty opłaty rezerwacyjnej?

Zapłata opłaty rezerwacyjnej może nastąpić w formie gotówki lub w sposób bezgotówkowy. Co do zasady, rezerwujący dokona zapłaty opłaty rezerwacyjnej na wskazany numer rachunku w umowie rezerwacyjnej.

Strony mogą określić w umowie rezerwacyjnej także jaki dokładnie tytuł przelewu powinien posiadać przelew dotyczący opłaty rezerwacyjnej, np. wskazanie w tytule przelewu imienia i nazwiska rezerwującego, numeru umowy rezerwacyjnej, numeru budynku, numeru lokalu, itp.

8. Co dzieje się z opłatą rezerwacyjną w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej?

W przypadku, gdy strony umowy rezerwacyjnej zawierają m.in. umowę deweloperską – opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z tej umowy (art. 32 ust. 3 Ustawy). Deweloper jest zobowiązany, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia m.in. umowy deweloperskiej, do przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy, który jest prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (art. 32 ust. 4 Ustawy).

9. Czy są przypadki, w których opłata rezerwacyjna musi być zwrócona rezerwującemu w sytuacji, gdy po umowie rezerwacyjnej miała zostać zawarta umowa deweloperska?

W art. 34 ust. 1 Ustawy zostały wskazane przypadki, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana niezwłocznie rezerwującemu w sytuacji, gdy strony planowały zawarcie m.in. umowy deweloperskiej. Ustawa nie wskazuje w jakim konkretnie terminie opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona rezerwującemu. Wobec tego, strony są uprawnione do tego, aby w umowie rezerwacyjnej wskazać termin, w którym rezerwujący powinien otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej. Przy czym, strony określając ten termin powinny mieć na uwadze, aby termin ten nie był odległy, z uwagi na wskazanie przez ustawodawcę, że zwrot opłaty rezerwacyjnej powinien nastąpić niezwłocznie.

Zgodnie z Ustawą, rezerwujący powinien otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej w następujących sytuacjach:

Strony umowy rezerwacyjnej mogą dodatkowo przewidzieć inne przypadki, w których opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona rezerwującemu. Jednocześnie, strony umowy rezerwacyjnej nie mogą wprowadzić takich postanowień, które będą zezwalały na zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera w przypadkach, o których mowa w art. 34 ust. 1 Umowy.

10. Czy są przypadki, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości w sytuacji, gdy po umowie rezerwacyjnej miała zostać zawarta umowa deweloperska?

Ustawa reguluje wprost przypadek, w którym opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona rezerwującemu w podwójnej wysokości w sytuacji, gdy strony miały zawrzeć m.in. umowę deweloperską.

Rezerwujący powinien otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, w przypadku gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 2 Ustawy). W konsekwencji, zwrot opłaty rezerwacyjnej należy się rezerwującemu, gdy został naruszony obowiązek wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego, do czego był zobowiązany deweloper.

Strony umowy rezerwacyjnej mogą dodatkowo przewidzieć inne przypadki, w których opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona rezerwującemu w podwójnej wysokości. Jednocześnie, strony umowy rezerwacyjnej nie mogą wprowadzić takich postanowień, które będą mniej korzystne dla rezerwującego w zakresie zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w ww. przypadku.

11. Czy możliwe są przypadki, w których opłata rezerwacyjna nie zostanie zwrócona rezerwującemu?

Strony mogą przewidzieć w umowie wprost przypadki, w których opłata rezerwacyjna nie zostanie zwrócona rezerwującemu, a w konsekwencji zostanie ona zatrzymana przez dewelopera. Przypadki te nie mogą jednak dotyczyć sytuacji, w których Ustawa przewiduje wprost, że opłata rezerwacyjna powinna być zwrócona rezerwującemu.

Strony mogą przewidzieć w umowie rezerwacyjnej, że zwrot opłaty rezerwacyjnej nie będzie przysługiwał rezerwującemu np. w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej pomimo wykonania przez dewelopera zobowiązania dot. wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego wybranego przez rezerwującego i pomimo uzyskania przez rezerwującego pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu lub np. w przypadku rezygnacji przez rezerwującego z nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot umowy rezerwacyjnej.

Co więcej, strony mogą wskazać w umowie rezerwacyjnej np. że w przypadku gdyby doszło do rozwiązania umowy rezerwacyjnej za porozumieniem stron, rezerwujący otrzyma zwrot opłaty rezerwacyjnej w uzgodnionej przez strony wysokości, jednak np. nie wyższej niż połowa opłaty rezerwacyjnej.

12. Na jaki czas powinna zostać zawarta umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. Strony umowy rezerwacyjnej powinny wskazać konkretny czas trwania umowy rezerwacyjnej. Art. 31 Ustawy wskazuje wyłącznie, że strony zawierają umowę na czas określony. Wobec tego, Strony mogą określić ten czas poprzez wskazanie konkretnej daty, do której będzie trwała umowa (np. umowa została zawarta na czas określony do dnia 30 maja 2025 r.) lub poprzez wskazanie długości okresu przez, który będzie trwała umowa (np. umowa została zawarta na czas określony wynoszący 3 miesiące, który będzie liczony od dnia zawarcia umowy).

Strony umowy rezerwacyjnej mogą określić czas trwania umowy dowolnie, przy czym w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt wówczas ten czas powinien uwzględniać okres, który jest niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o którym mowa w art. 3 ust. 1 tej ustawy (zgodnie z art. 31 Ustawy).

Jednocześnie, nie ma przeszkód do tego, aby strony umowy rezerwacyjnej zawarły aneks do umowy, w którym przedłużą czas na jaki została zawarta umowa rezerwacyjna.

13. Czy strony mogą w umowie rezerwacyjnej określić inne zagadnienia?

Nie ma przeszkód, by strony w umowie rezerwacyjnej określiły dodatkowe prawa i obowiązki stron umowy rezerwacyjnej. Powyższe elementy nie stanowią bowiem wyczerpującego katalogu elementów, które może zawierać umowa rezerwacyjna. Istotne jest to, że strony nie mogą wprowadzić postanowień, które są sprzeczne z treścią regulacji ustawowych i kształtują sytuację rezerwującego w sposób mniej korzystny niż przepisy Ustawy.

Strony są uprawnione do tego, aby uregulować w umowie rezerwacyjnej np. że w przypadku niedokonania przez rezerwującego wpłaty opłaty rezerwacyjnej w terminie, umowa rezerwacyjna ulegnie rozwiązaniu lub zagadnienie dotyczące standardu prac wykończeniowych, które zobowiązuje się wykonać deweloper lub zasady zapłaty ceny za lokal mieszkalny lub też mogą zastrzec prawo wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej.