Znamy reakcję rynku mieszkaniowego na rosnące stopy i rosyjską napaść na Ukrainę: w I kwartale 2022 r. sprzedaż lokali przez deweloperów skurczyła się o 24 proc. rok do roku – przy bardzo wysokiej bazie – i 11 proc. kwartał do kwartału. Wstępne dane firmy JLL z sześciu głównych aglomeracji zapowiadają spadki rzędu odpowiednio 50 i 30 proc. To nieco łagodniejsza reakcja niż na pandemię – spadki wyniosły wtedy odpowiednio 63 i 54 proc. Po pandemii rynek szybko odbił, a jakie są przewidywania na kolejne kwartały 2022 r.?
Musimy pamiętać, że deweloperzy giełdowi to elita, która radzi sobie najlepiej i którą nie do końca można porównywać z całą resztą stawki. Według naszych szacunków, Big Data Rynekpierwotny.pl, obejmujących osiem miast, sprzedaż skurczyła się o 39 proc. rok do roku, a w marcu o 47,5 proc. Możemy już zatem mówić o zdecydowanym załamaniu sprzedaży w I kwartale. I nie ma się co temu dziwić: znaczny wzrost stóp procentowych spowodował, że zakupy z udziałem kredytu mocno spadły. Pamiętajmy, że w normalnych czasach dwie trzecie lokali nabywcy kupują na kredyt, a jedną trzecią za gotówkę. Te proporcje mogą się teraz odwrócić.
Jeśli chodzi o przyszłość – najbliższe miesiące i kwartały – spodziewałbym się utrzymania niższej sprzedaży, ale już nie dalszych drastycznych spadków. Po ponad siedmiu latach boomu przyszedł czas na hamowanie koniunktury.
Wielu obserwatorów rynku zastanawia się, czy ta słabsza koniunktura będzie widoczna tylko w gorszych statystykach sprzedaży, czy także w niższych cenach mieszkań. Co chwila wieszczony jest przełom w trendzie wzrostowym cen – ostatnio po wybuchu pandemii – a lokale dalej drożeją. Czy są podstawy, by oczekiwać zmiany tego trendu?
Spowolnienie koniunktury na rynku nieruchomości dotychczas wiązało się ze spadkiem wolumenu i cen. Spadający popyt, ale nie ceny, to sytuacja nie do końca normalna i pożądana – tego jeszcze rynek nie przerabiał. Zobaczymy, jak dostosują się do tego deweloperzy. Można się spodziewać, że ograniczą podaż, by nie budować na zapas, i będą dalej spokojnie sprzedawać.