Podział majątku dorobkowego - nieruchomość obciążona hipoteką

W orzecznictwie Sądu Najwyższego doszło ostatnio do rozbieżności w kwestii sposobu szacowania wartości lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, stanowiącego składnik majątku wspólnego.

W sprawie o podział majątku wspólnego sąd uwzględnia tylko jego aktywa oraz dokonuje, na wniosek małżonków, rozliczenia spłaconych przez nich długów w okresie od ustania wspólności do zamknięcia rozprawy i poczynionych nakładów na ten majątek z majątków odrębnych. Nie zajmuje się zaś w niej niespłaconymi długami małżonków; obciążają one ich w dalszym ciągu solidarnie także po zakończeniu postępowania. Powstaje jednak w tym kontekście kwestia, czy i jak odnosić się do sytuacji obciążenia hipoteką nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Z jednej strony jest to bowiem swoisty dług, a raczej ciężar „wiszący" na tej nieruchomości, a skoro jest aktualny, gdyż hipoteki nie spłacono, to – zgodnie z przedstawionymi tu zasadami – nie powinno się nim w sprawie o podział majątku zajmować. Z drugiej jednak strony obciążenie nieruchomości hipoteką niewątpliwie obniża jej atrakcyjność finansową, tym samym więc i wartość tego składnika majątku wspólnego, a ta okoliczność powinna być w sprawie działowej uwzględniana. Mając to na uwadze, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględniać obciążenie zmieniające ich rzeczywistą wartość, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, a zwłaszcza obciążenie hipoteką. Przyjmuje się, że wartość takiego obciążenia powinno się odliczać zarówno przy ustalaniu wartości składników całego majątku wspólnego, jak i wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości obciążonej hipoteką. Nieuwzględnienie tego odliczenia mogłoby skutkować tym, że małżonek, któremu w sprawie o podział majątku wspólnego przyznano własność nieruchomości obciążonej hipoteką, spłacałby drugiemu małżonkowi połowę pełnej (rynkowej) wartości nieruchomości, a potem – ze względu na odpowiedzialność rzeczową – musiałby z reguły spłacać zabezpieczony hipoteką dług. W ten sposób dochodziłoby do sytuacji „podwójnego płacenia" przez niego, co byłoby krzywdzące i tym samym niedopuszczalne (por. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z 5 października 2000 r., II CKN 611/99, z 29 września 2004 r., II CSK 538/03, z 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09, z 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10, z 26 września 2013 r., II CSK 650/12, czy uchwałę z 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08).

Od tego ugruntowanego w orzecznictwie stanowiska Sąd Najwyższy odstąpił w postanowieniu z 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16.

Hipoteka na spółdzielczym

W sprawie tej przedmiotem podziału majątku wspólnego było m. in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążone hipoteką z tytułu udzielonego małżonkom kredytu mieszkaniowego. Odnosząc się do spornej kwestii sposobu jego wyceny, Sąd Najwyższy uznał, że należy dokonać szacunku tego prawa zgodnie z jego wartością rynkową, pomijając wartość obciążenia hipotecznego.

Głównym argumentem za przyjęciem tej tezy była konstatacja SN, że w praktyce obrotu nieruchomościami obciążenie hipoteką nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, lecz na sposób rozliczenia między stronami umowy ceny jej nabycia ustalonej według tej wartości. Powszechnie bowiem stosuje się rozwiązanie, zgodnie z którym nabywca przekazuje – za zgodą zbywcy – określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu (zwykle bankowi) celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela.

Zdaniem SN stanowisko to znajduje zastosowanie także przy ustalaniu wartości prawa do lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, podlegającego podziałowi w postępowaniu sądowym. W postanowieniu uznano za nieprzekonujący argument, który w dotychczasowym orzecznictwie był za odmiennym zapatrywaniem, o konieczności zapobieżenia pokrzywdzeniu małżonka, któremu przyznano własność nieruchomości (lokalu) przez narażenie go na „podwójne płacenie". SN zwrócił uwagę na to, że takie podejście zakłada, iż po przyznaniu lokalu obciążonego hipoteką jednemu z małżonków tylko on pozostaje obciążony długiem z tytułu kredytu zaciągniętego przez obojga małżonków. Tymczasem małżonek ten staje się wprawdzie wyłącznym dłużnikiem rzeczowym, jednakże oboje małżonkowie nadal pozostają, także po ustaniu wspólności majątkowej, dłużnikami osobistymi banku odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Otrzymanie przez drugiego małżonka obniżonej spłaty z racji obciążenia hipoteką ich wspólnego lokalu nie skutkuje bowiem wygaśnięcia jego zobowiązania w stosunku do banku z tytułu zawartej umowy kredytowej. Prowadzić to może do sytuacji, w której, po podziale majątku, kredyt w pełnym zakresie, przy bierności małżonka – aktualnego właściciela lokalu, zmuszony będzie spłacać ten drugi małżonek, będący nadal solidarnym dłużnikiem osobistym, który nie tylko nie otrzymał nieruchomości, ale także spłaty proporcjonalnej do wartości rynkowej ustalonej bez obciążenia kredytowego. W uchwale podkreślono przy tym słusznie, że wbrew przyjmowanemu niekiedy poglądowi, spłata kredytu przez jednego małżonka po dokonaniu sądowego podziału majątku wspólnego pozwala na regresowe dochodzenie przez niego odpowiedniej części spłaconej kwoty od drugiego małżonka, gdyż przewidziana w art. 618 § 3 k.p.c . prekluzja nie znajduje w takiej sytuacji zastosowania.

Sąd zasugerował się praktyką notarialną

Wszystko to, w ocenie sądu, przemawia przeciw kontynuacji dotychczasowej linii orzecznictwa i uzasadnia przyjętą nową tezę o sposobie szacowania w sprawie o podział majątku dorobkowego nieruchomości obciążonej hipoteką, zgodnie z którą sąd nie uwzględnia tego obciążenia.

Wydaje się, że prezentując takie stanowisko, SN zbytnio zasugerował się przywołaną praktyką obrotu notarialnego, w której strony ustalają rzeczywistą (rynkową) wartość nieruchomości obciążonej hipoteką, zastrzegając, że nabywca przekazuje część tej ceny odpowiadającą wysokości zaciągniętego w nim kredytu bankowi, a ten zobowiązuje się zwolnić nieruchomość z obciążenia hipoteką. W rezultacie strony wyceniają tu nieruchomość w taki sposób, jakby nie ciążyła na niej hipoteka. Tymczasem w postępowaniu podziałowym przed sądem nie następuje zwolnienie z obciążenia hipoteką przyznawanej jednemu z małżonków nieruchomości, a zatem, jak uczy doświadczenie, wartość jej jest oczywiście niższa od wartości nieruchomości nieobciążonej. Nie wytrzymują też konfrontacji z życiem zawarte w uzasadnieniu uchwały sugestie sądu, że małżonkowie mogą zbyć nieruchomość lub prawo do lokalu wspólnie i w porozumieniu na wolnym rynku, i z uzyskanej ceny zaspokoić dług hipoteczny, dzieląc między siebie pozostałą kwotę.

Autor jest sędzią SN w stanie spoczynku, był przewodniczącym Krajowej Rady Sądownictwa

Publicystyka Małżeństwo

W orzecznictwie Sądu Najwyższego doszło ostatnio do rozbieżności w kwestii sposobu szacowania wartości lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, stanowiącego składnik majątku wspólnego.