Mieszkanie odstąpisz tylko rodzinie

Zdaniem resortu rozwoju handel cesjami umów deweloperskich zmniejsza dostęp do nowych mieszkań i podnosi ich ceny. Rząd postanowił więc tego zabronić. Eksperci są sceptyczni.

Publikacja: 06.04.2023 21:01

Propozycje zmiany przepisów zdaniem prawników są nietrafione i będą nieskuteczne

Propozycje zmiany przepisów zdaniem prawników są nietrafione i będą nieskuteczne

Foto: AdobeStock

Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie przenosi je na właściwych nabywców, to – jak uważa Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) – zmora polskiego rynku mieszkaniowego. – Czas skończyć z tego rodzaju praktykami – mówi Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Przepisy są więc przede wszystkim skierowane przeciwko flipperom. Mają ograniczyć możliwość dokonywania cesji umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej oraz innych umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jedynie do członków rodziny.

W przypadku umów deweloperskich oraz umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego będzie to dodatkowo możliwe na rzecz osoby spoza rodziny, jednak nie więcej niż w przypadku jednej umowy na trzy lata.

– Tak skonstruowany przepis z jednej strony wyeliminuje model zarobkowania na cesjach umów zawieranych hurtowo, a z drugiej pozostawi możliwość ich stosowania w zwykłych, życiowych sytuacjach – tłumaczy Waldemar Buda.

Zakaz idzie za daleko?

– Jest to zbyt daleka ingerencja w stosunki pomiędzy deweloperem a nabywcą, który choćby z przyczyn losowych (np. zmiana planów życiowych, konieczność innego przeznaczenia pieniędzy) może być zainteresowany wyjściem z umowy bez ponoszenia konsekwencji jej niedotrzymania – uważa Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.

Jak tłumaczy, szczególnie zaskakujące jest wprowadzenie znaczącego ograniczenia cesji z umów rezerwacyjnych, które miały służyć zablokowaniu dalszego oferowania przez dewelopera lokalu np. osobom ubiegającym się o uzyskanie kredytu w banku.

– Trudno, aby w ramach konstytucyjnych wolności i praw, w tym zasady wolności działalności gospodarczej, zakazać rezerwowania mieszkań i zawierania umów deweloperskich celem dokonania w przyszłości cesji praw. Zgodnie z art. 31 ust. 3 konstytucji ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób – przypomina Jarzyński. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.

Co z tą wierzytelnością

Radca prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś uważa, że wprowadzanie tego rodzaju rozwiązań nie ma sensu, ponieważ będą one nieskuteczne.

– Zawarcie umowy przelewu wierzytelności z naruszeniem wprowadzonych ograniczeń nie będzie skutkowało ich nieważnością, jak to zapisał projektodawca, a jedynie odpowiedzialnością karną przenoszącego taką wierzytelność. Aby jej uniknąć, wystarczy, że rozwiąże on umowę z deweloperem i zostanie zawarta nowa umowa dotycząca tego samego lokalu. Oczywiście pod warunkiem, że deweloper na to się zgodzi – twierdzi prawniczka.

Trzeba pamiętać też o tym, że obecnie do wstąpienia nowego nabywcy w prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej konieczny jest nie tylko przelew wierzytelności, ale również przejęcie długu, a na to zgodę musi wyrazić deweloper. W każdym więc przypadku jego zgoda jest niezbędna, a niekoniecznie musi być on zainteresowany tym, by jego klient sam zarabiał na sprzedawanych mu mieszkaniach poprzez „wprowadzanie” do zawartych przez niego umów deweloperskich nowych nabywców.

– Można zadać pytanie, w jakim celu takie rozwiązanie jest wprowadzane właśnie teraz. Przecież nie poprawi ono sytuacji na rynku mieszkaniowym, a ta – jak wiemy – dziś jest taka, że mieszkania są, ale nie ma ich kto kupować. Nie spowoduje też, że tych mieszkań będzie na rynku więcej. Tu potrzebne są systemowe rozwiązania, a nie doraźne kroki, które i tak mogą okazać się nieskuteczne – zauważa Agnieszka Grabowska-Toś.

O proponowanych przepisach mówił też niedawno w rozmowie z „Nieruchomościami” adwokat Maciej Górski („Ustawa przeciwko funduszom zaszkodzi konsumentom”, 31.03.2023 r.).

Przepisy ustawy, do której MRiT zaproponowało właśnie dodatkową „wrzutkę”, nie będą dotyczyły umów zawartych przed dniem wejścia w życie wspomnianych przepisów, jednak i w przypadku tych umów wyłączona zostanie możliwość uzyskania bezpiecznego kredytu 2 proc. na sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy przenoszonej w drodze cesji.

W tej samej autopoprawce znalazły się przepisy usprawniające mechanizm finansowania programów, które wspierają budowę mieszkań komunalnych i społecznych. W 2023 r. limit wydatków z budżetu państwa na ten cel zostanie podniesiony o 50 proc., z 1 mld zł do 1,5 mld zł.

Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie przenosi je na właściwych nabywców, to – jak uważa Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) – zmora polskiego rynku mieszkaniowego. – Czas skończyć z tego rodzaju praktykami – mówi Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Przepisy są więc przede wszystkim skierowane przeciwko flipperom. Mają ograniczyć możliwość dokonywania cesji umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej oraz innych umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jedynie do członków rodziny.

Pozostało 87% artykułu
Nieruchomości
Minister obiecuje podgląd cen transakcyjnych, eksperci: ale to już jest
Nieruchomości
Ustawa przeciwko funduszom zaszkodzi konsumentom
Nieruchomości
Kukułcze jaja rządu dla gmin
Nieruchomości
Czy jednak czeka nas kataster
Materiał Promocyjny
Zarządzenie flotą może być przyjemnością
Nieruchomości
Nieopłacalne kombinacje z parkingami