Na trudnym rynku najmu podczas niedoborów lokali wiele osób może stanąć przed dylematem, czy operacje na takich lokalach są zgodne z prawem i bezpieczne. To także ważne dla najemców, którzy mogą się obawiać takich czynności prawnych.
Kupno z lokatorem
Przepisy o najmie art. 678 § 1 kc wprowadzają zasadę, że w razie zbycia nieruchomości wynajętej, jej nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Dzieje się to automatycznie, niezależnie od tego, czy nabywca wiedział o istnieniu takiej umowy i czy fakt jej zbycia był znany najemcy. Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wynajmującym staje się nabywca nieruchomości.
To nietypowe rozwiązanie zostało wprowadzone dla zapewnienia ochrony interesów najemcy. A jak podkreśla radca prawna Anna Niecikowska, gdyby tak się nie stało, najemca byłby pozbawiony możliwości używania nieruchomości, a jedynie mógłby domagać się od zbywcy odszkodowania z powodu niewykonania umowy najmu.
– Doradzając kupującym, często spotykam się także z błędnym przekonaniem, że nabywca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów, jeśli umowa nie była zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną. Takie porady krążą w internecie i niejeden kupujący był już niemile zaskoczony po nabyciu lokalu z najemcą. Faktycznie jest taki zapis, tylko nie stosuje się go do najmu lokali mieszkalnych – opowiada prawniczka.
Na ogół lokator wie o planowanej sprzedaży mieszkania, gdyż właściciel będzie pokazywał je potencjalnym nabywcom, co w świetle standardowych umów powinno być uzgodnione z najemcą.
