Wady części wspólnych są utrapieniem zarządców nieruchomości. Zalewane garaże, spękane klatki schodowe, przeciekający dach to ich codzienność. Deweloperzy, przekazując nieruchomości, oddają w użytkowanie także części wspólne. Te jednak co do zasady odbiera zarządca budynku. Co dzieje się w przypadku ujawnienia w nich wady – jak sama nazwa wskazuje – wspólnej? Zapytaliśmy o to prawników reprezentujących zarówno deweloperów, jak i nadzór właścicielski.
Prawo do roszczenia
Mieszkańcy lokali kupionych na rynku pierwotnym zauważają pierwsze wady części wspólnych nieruchomości dopiero po zamieszkaniu. Inne wady wychodzą dopiero z czasem, po latach. Najczęściej pojawiają się takie problemy, jak zalewanie i zawilgocenie lokali, pękające elewacje, wady kanałów wentylacyjnych i innych instalacji, przecieki wody przez dylatacje czy nieszczelne okna.
Warto zatem wiedzieć, czym jest nieruchomość wspólna. Jest to nieruchomość wyjściowa (cały budynek poza gruntem) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 31.03.2015, VI ACa 736/14).
Współwłaścicielami nieruchomości są wszyscy właściciele samodzielnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa (zarządca, administrator osiedla) nie ma uprawnień do egzekwowania usunięcia usterek czy też dochodzenia odszkodowania. Prawo takie przysługuje jedynie nabywcy lokalu (SN, uchwała z dnia 23.09.2004, sygn. akt III CZP 48/04).
– W przypadku wystąpienia wad w częściach wspólnych budynku właściciele mieszkań, czyli np. wspólnota mieszkaniowa, tyko w przypadku cesji roszczeń odszkodowawczych na jej rzecz, mają prawo dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady budynku (art. 556–576 kc). Mogą też dochodzić odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 kc. Kluczowe jest zatem dokonanie przelewu roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. Bez tego zarządca nic nie może zrobić – wyjaśnia Dorota Dymyt-Holko, prawnik ds. ryzyka inwestycyjnego.
