Od początku roku doszło do istotnych zmian formalnych w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, z uwagi na przekształcenie z mocy prawa z 1 stycznia 2019 prawa użytkowania wieczystego, w prawa własności. Zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (DzU z 2018 r., poz. 1716). Zmiana prawa, o której mowa w ustawie odnosi się wyłącznie do nieruchomości gruntowych, zabudowanych na cele mieszkaniowe ewentualnie na cele użytkowe (w przypadku zabudowy wielorodzinnej, jeśli więcej niż połowa lokali w danym budynku, jest przeznaczona na cele mieszkaniowe). Przez kolejne 20 lat od przekształcenia prawa, dotychczasowi użytkownicy wieczyści, a obecnie właściciele zabudowanych gruntów, będą ponosić na rzecz dotychczasowego właściciela tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego tzw. opłatę przekształceniową, odpowiadającą wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Art. 7 ust. 2 ustawy stanowi, że wysokość opłaty przekształceniowej odpowiada wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste z dnia przekształcenia, a więc co do zasady, obowiązującej 1 stycznia 2019 r. Zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, a zawierające także informacje, o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, oraz o prawnym obowiązku jej uiszczania, mają charakter jedynie deklaratywny, gdyż i samo przekształcenie i obowiązek uiszczania opłaty, po 1 stycznia 2019 r., wynika wprost z przepisów ustawy.
Poziom bonifikaty
Ważnym ekonomicznie elementem mechanizmu wnoszenia opłat przekształceniowych, jest możliwość skorzystania z bonifikaty z tytułu jednorazowej zapłaty opłaty przekształceniowej (tj. za okres 20 lat). W takim przypadku – w odniesieniu do gruntów należących dotychczas do Skarbu Państwa – ustawa gwarantuje bonifikatę na poziomie 60 proc. kwoty, w przypadku uiszczenia opłaty za cały, 20 letni okres, w ciągu pierwszego roku po przekształceniu tj. w praktyce do 31 grudnia 2019 r. Skala bonifikaty ma charakter degresywny i kończy się na 10 proc. zniżki, gdy cała opłata zostanie uiszczona w szóstym roku po przekształceniu (art. 9 ust. 3 ustawy). W przypadku gruntów, których właścicielami dotychczas były jednostki samorządu terytorialnego, ustawa daje jedynie możliwość udzielania nowym właścicielom stosownych bonifikat z tytułu jednorazowej wpłaty. W praktyce większość miast przyjęła system bonifikat, analogiczny do określonego w ustawie, a niektóre jak Warszawa, Wrocław czy Gdańsk, podjęły uchwały o obniżkach sięgających ponad 90 proc. należnej opłaty.
Gorączkowa aktualizacja
W związku ze zbliżającym się wejściem w życie terminu przekształcenia użytkowania we własność, pod koniec 2018 r. w wielu miastach (m.in. Krakowie) można było zauważyć wzmożoną aktywność samorządów, dokonujących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Właściciele lokali mieszkalnych, z którymi związane było prawo użytkowania wieczystego, mogli się wówczas dowiedzieć, że opłata (w związku ze wzrostem wartości samej nieruchomości) wzrasta od początku 2019 r. nawet dziesięciokrotnie. A przecież dotychczasowa opłata automatycznie zmieniła się w opłatę przekształceniową, z obowiązkiem dalszej, wieloletniej spłaty.
Czytaj także:
Uwłaszczenie gruntów: są nowe problemy z bonifikatami
Na tym tle pojawia się ciekawe zagadnienie praktyczne, gdyż wielu właścicieli, nieprzyjemnie zaskoczonych wzrostem opłat na przyszłość, skorzystało z prawa do złożenie w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Skorzystanie z uprawnienia przewidzianego w art. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („UGN"), ma ten skutek, iż obowiązuje – do czasu ustalenia prawomocnym orzeczeniem SKO lub zawarcia ugody – opłata w dotychczasowej wysokości, którą podmiot ma obowiązek uiszczać.
