Mniej chętnych na mieszkania. Ale wielkich przecen nie ma

Pierwsza połowa 2024 r. na rynku mieszkań upłynęła pod znakiem niepewności. Sprzedaż mieszkań spadła. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w drugim kwartale w siedmiu największych metropoliach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) deweloperzy sprzedali ok. 12,5 tys. mieszkań, o ok. 19 proc. mniej niż w pierwszym kwartale tego roku. Całe półrocze – kiedy to deweloperzy znaleźli chętnych na 28 tys. lokali – było o 10 proc. gorsze niż pierwsza połowa ubiegłego roku.

Na spadki sprzedaży zwraca uwagę także Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. – Popyt na mieszkania – i kupowane inwestycyjnie, na wynajem, i dla siebie – jest mniejszy – mówi Ewa Palus. – Kupujący nieruchomości na własne potrzeby mają często problem z uzyskaniem kredytu – podkreśla.

Część deweloperów ograniczyła więc podaż. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w drugim kwartale na siedmiu największych rynkach firmy wprowadziły do sprzedaży nieco ponad 15,6 tys. mieszkań, o ponad jedną piątą mniej niż w pierwszym kwartale.

W Poznaniu podaż nowych mieszkań spadła o 46 proc., w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 45 proc., w Trójmieście – o 41 proc., a w Warszawie – o 28 proc. Więcej mieszkań niż w pierwszym kwartale trafiło do oferty we Wrocławiu (o 41 proc.) i Łodzi (o 17 proc.). Trzeba jednak zaznaczyć, że w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku bilans całego półrocza br. jest dodatni.

Wzrost cen mieszkań wyhamował

Spadek popytu przełożył się na wyhamowanie zwyżek cen nowych mieszkań. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, w Krakowie i Trójmieście średnie ofertowe ceny nowych lokali w czerwcu utrzymały się na poziomie z maja: wynoszą ok. 16,3 tys. i 15,3 tys. zł za metr, odpowiednio. W Warszawie i we Wrocławiu przeciętne ceny mkw. mieszkań od maja do czerwca poszły w górę o 1 proc., do ok. 17,7 tys. i ponad 13,9 tys. zł za mkw. W Łodzi średnie ceny nowych lokali wzrosły o 2 proc., do ponad 11,2 tys. zł za mkw.

O 1 proc., do niespełna 13,1 tys. zł za mkw., spadły przeciętne ofertowe ceny nowych lokali w Poznaniu.

– Wzrost cen wyhamował, deweloperzy chętniej niż w poprzednich miesiącach udzielają rabatów – mówi Ewa Palus. – Dużych przecen jednak nie widać. Nie spodziewamy się ich też w kolejnych miesiącach.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Program „Na start” wpływa na sprzedaż, chociaż go nie ma

U deweloperów z giełdy, jak na szerokim rynku, spadki sprzedaży. Konsumenci czekają na jasną sytuację z programem dopłat. Resort rozwoju forsuje przepisy

Na promocje zwraca uwagę Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. – Aby zachęcić do zakupów, deweloperzy oferują m.in. systemy odroczonej płatności. Nie każdy sprzedający może też czekać na klienta kilka lub nawet kilkanaście miesięcy, stąd w ofercie mogą się pojawić lokale z ceną poniżej średnich rynkowych – mówi Małgorzata Wełnowska. – Będą to jednak sporadyczne przypadki. Pomimo niepewności co do kształtu nowego programu wspierającego kredytobiorców można się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań, który może być jednak rozciągnięty w czasie. Za wzrostem cen nowych lokali deweloperskich będą przemawiać rosnące koszty budowy, w tym koszty wykonawstwa – dodaje.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przyznaje, że z powodu podażowego falstartu z początku roku część firm rzeczywiście decyduje się na promocje i obniżki. – Skala przecen nie jest jednak duża, dotyczą one głównie mniej popularnych lokalizacji i ostatnich mieszkań na gotowych już osiedlach. –Niestety, mieszkania w nowych inwestycjach najprawdopodobniej będą coraz droższe z powodu rosnących kosztów budowy – ocenia Wielgo. – Wciąż jest jednak szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie deweloperów. Paradoksalnie mógłby się do tego przyczynić program „Na start”. Chodzi o to, by więcej deweloperów było zainteresowanych budową mieszkań z segmentu popularnego, czyli na kieszeń kredytobiorców. Przykład Warszawy z ostatnich dwóch miesięcy pokazuje, że zatrzymanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań jest wówczas możliwe.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ceny transakcyjne mieszkań. W drugim kwartale kupowaliśmy droższe lokale

Transakcje zakupu mieszkań na rynku wtórnym są zawierane są po coraz wyższych cenach – wynika z barometru Metrohouse i Credipass.

Jak jednak zaznacza Wielgo, dla firm deweloperskich działających w największych metropoliach program „Na start” ma raczej drugorzędne znaczenie. – Od początku było wiadomo, że grupa beneficjentów będzie znacznie mniejsza niż „Bk 2 proc.” – zauważa. – Dziś jest tak, że z jednej strony mamy wstrzymujących się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe, z drugiej – hamującą podaż. Nie wróży to dobrze, jeśli chodzi o ceny – ocenia ekspert.

Ewa Palus uważa, że wpływ programu „Na start” na rynek będzie widoczny po uchwaleniu ustawy. – Osoby, które czekają na nowy program, mając nadzieję, że będzie uruchomiony w 2025 r., zaczną intensywniej szukać lokali w czwartym kwartale tego roku – ocenia.

Rynek wtórny. Sprzedający zeszli na ziemię

Na rynku wtórnym ceny ofertowe mieszkań już nie rosną. Z analiz GetHome.pl wynika, że w czerwcu w porównaniu z majem nie zmieniły się przeciętne ceny lokali w Krakowie (średnia cena wywoływacza to ok. 17,5 tys. zł za metr mieszkania) i Łodzi (ok. 8,6 tys. zł/mkw.). W Warszawie ceny ofertowe mieszkań spadły w ciągu miesiąca o 1 proc., do ponad 18,5 tys. zł za mkw. Także w Trójmieście czerwiec przyniósł spadki przeciętnych cen o 1 proc., do 15,3 tys. zł za mkw. Więcej niż w maju – średnio o 1 proc. (14,1 tys. zł/mkw.) – żądali sprzedający mieszkania we Wrocławiu. O 2 proc. poszły w górę przeciętne ceny lokali w Poznaniu (ponad 11,6 tys. zł za mkw.).

Na spadki cen ofertowych zwraca uwagę także ekspert rynku Marcin Drogomirecki. – To, co jeszcze nie tak dawno wydawało się niemożliwe, staje się faktem. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym zaczęły spadać. Nie prognozowane przez wielu uczestników i komentatorów rynku wolniejsze, ale nadal zwyżki, nie stabilizacja, tylko realna korekta cen właśnie staje się faktem – podkreśla analityk. – Na niewidzialną rękę rynku nie ma rady. No chyba że zostanie nienaturalnie „wykręcona” rządowymi programami dopłat. Rosnąca liczba ofert sprzedaży mieszkań przy jednoczesnym spadku popytu to prosta droga do redukcji cen.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Fala krytyki spadła na program „Na start”. Nie ma zgody w ministerstwach

Resorty finansów i funduszy oraz NBP nie chcą powtórki z „Bezpiecznego kredytu”. Ministerstwo rozwoju broni programu dopłat i zapewnia o bezpiecznikach.

Łukasz Browarczyk z BIG Property przyznaje, że czerwiec, podobnie jak całe półrocze 2024 r., nie obfitował w transakcje na rynku mieszkań. – Pierwsza połowa roku w porównaniu z ubiegłym to zdecydowane spowolnienie – zaznacza. – Wysokie ceny nieruchomości oraz drogie finansowanie bankowe nie zachęcają do zakupu. W drugim kwartale roku odczuwalne były już niewielkie spadki cen, a w kolejnych można się spodziewać dalszych zniżek.

Zdaniem pośrednika z BIG Property spowolnienie spowodowane jest również zapowiedziami kolejnego rządowego programu dopłat „Na start”. – Klienci wyczekują korzyści płynących z programu, a sprzedający – wzrostu cen, bo tak było w przypadku poprzednich programów – mówi Łukasz Browarczyk. – Ale zapowiedzi, że program wejdzie dopiero w 2025 r., nie wpłyną korzystnie na rynek – uważa.

Kupujący wybierają droższe mieszkania

Transakcyjne ceny mieszkań z drugiej ręki analizuje sieciowa agencja Metrohouse. Okazuje się, że w drugim kwartale za mieszkania płaciliśmy więcej niż w pierwszym kwartale. Biorąc pod uwagę transakcje sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego zawarte za pośrednictwem agentów Metrohouse, największe procentowe podwyżki – o 5,7 proc., do niemal 8,1 tys. zł za mkw. – odnotowano w Łodzi. We Wrocławiu średnie ceny transakcyjne lokali z drugiej ręki wzrosły o 4,9 proc., do ponad 11,3 tys. zł za mkw., w Warszawie – o 4,3 proc., do ponad 16,3 tys. zł.

– Ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki stolicy są średnio dwa razy wyższe niż w Łodzi. Ta proporcja jest nadal zachowana – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Agencja sprawdza też roczne zmiany cen transakcyjnych mieszkań z rynku wtórnego. W Krakowie lokale zdrożały w ciągu roku aż o 30,9 proc. – średnia cena transakcyjna sięga w tym mieście już 14 tys. zł. W stolicy średnioroczne zwyżki wynoszą o 28,3 proc. (wspomniane 16,3 tys. zł), w Gdańsku – 25,2 proc., do 12,1 tys. zł.