Decyzje o warunkach zabudowy mogą być wstrzymane na lata

W czwartek Sejm, z uwagi na złożone poprawki, przekazał projekt komisjom Infrastruktury i Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Samorząd odczuje

Radca prawny Konrad Młynkiewicz z Kancelarii Filipiak Babicz Legal zauważa, że ustawa znacząco modyfikuje system planowania przestrzennego. Odczują to samorządy, które w najbliższych latach będą musiały przyjąć wprowadzone ustawą plany ogólne określające parametry zabudowy na terenach gminy, a zastępujące dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunki zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne będą aktami prawa miejscowego, z którym zgodność będą musiały zachować i plany miejscowe, i decyzje o warunkach zabudowy.

Czytaj więcej

Samorząd

W 2023 r. nowe zasady zagospodarowania przestrzennego

Nowela ustawy, która od nowa zorganizuje niejedną gminę, ma być przyjęta do końca roku – chce rząd. To jeden z kamieni milowych do KPO.

– Jeżeli w planie ogólnym teren zostanie przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, to mimo że plan ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał, parametry dopuszczalnej zabudowy będą wiążące – mówi mec. Młynkiewicz. Projekt daje też gminom możliwość określenia wymagań co do lokalizacji, czyli np. uzależniania określonego rodzaju zabudowy od odległości do przychodni zdrowia, apteki czy biblioteki.

Reforma wyłączy możliwość realizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, które będą mogły być wydawane tylko w sytuacji uzupełnienia już istniejącej zabudowy lub dla terenów, które w planie ogólnym będą określone jako przeznaczone pod rozbudowę/zabudowę.

– Do uchwalenia planu ogólnego może być problem z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy na terenach jeszcze niezurbanizowanych, a niewskazanych w planie ogólnym jako tereny uzupełnienia zabudowy – zwraca uwagę mecenas Młynkiewicz.

W jego ocenie znowelizowane przepisy mogą w praktyce ograniczyć liczbę terenów pod zabudowę. Jeśli nowe przepisy weszłyby w życie, część nieruchomości z obszarów nieobjętych planem miejscowym, mimo że dziś mogłyby być zabudowane w oparciu o „wuzetkę”, utracą taką możliwość aż do uchwalenia planu miejscowego, który trudno określić, kiedy może zostać uchwalony. To będzie powodować niedobory gruntów pod zabudowę, a te, na których będzie można budować, zdrożeją.

Radca prawny dr hab. prof. Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie Maciej Nowak uważa, że nowelizacja może przyczynić się do poprawy prawa planowania przestrzennego w Polsce. Jak mówi, dotąd na wielu obszarach Polski nie było faktycznego planowania przestrzennego. – Kierunkowo zmiany polegające na wprowadzeniu planów ogólnych i znaczącym ograniczeniu roli decyzji o warunkach zabudowy oceniam jednoznacznie pozytywnie – uważa. Ale podkreśla, że nowela nie rozwiązuje wszystkich problemów systemu. Zabrakło powiązania jej ze skalą regionalną (wojewódzką) i brakuje aktu planowania przestrzennego na szczeblu krajowym. Ograniczenie negatywnych trendów będzie też wymagało czasu.

Podczas wczorajszego posiedzenia Sejmu posłanka niezrzeszona Hanna Gill-Piątek (Polska 2050) mówiła, by rozdzielić tereny, na których staną np. fermy, od zabudowy mieszkalnej. Pytała także, kto zapłaci za tę reformę w momencie, gdy nie ma środków z Krajowego Planu Odbudowy, z którego na ten cel miało iść 258 mln zł. – Tyle, jak rozumiem, zapłacą gminy z własnej kieszeni – mówiła posłanka.

Małgorzata Tracz z Koalicji Obywatelskiej zwracała uwagę, że mieszkańcy wsi protestują przeciw powstawaniu ferm. Jak dodała, rozwiązaniem może być takie uregulowanie prawne, aby fermy nie mogły powstać na obszarach, na których nie ma planów zagospodarowania przestrzennego.

Deweloperzy czy urbaniści

Daria Gosek-Popiołek z Lewicy podkreśliła, że to deweloperzy projektują polskie miasta, a nie urbaniści. W ten sposób według radnej zabudowany został chaotycznie Kraków. Apelowała zatem, żeby ograniczyć możliwości ingerowania w przestrzeń przez deweloperów.