Jak kwestionować niezgodne z prawem plany inwestycyjne sąsiada? Odpowiadamy

1 i 15 sierpnia 2024 roku wejdą w życie znowelizowane przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2022 (Dz. U. tj. 2022.1225) w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. tj. 2022.1225), dotyczące lokalizowania budynków mieszkalnych na działce budowlanej. Zmiany te mają na celu zapewnienie właścicielom mieszkań budynków wielorodzinnych większego komfortu życia, ale są też efektem dostrzeżonej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii potrzeby doprecyzowania istniejących przepisów i wyeliminowania wątpliwości interpretacyjnych, z jakimi borykali się zarówno inwestorzy, jak i organy wydające pozwolenia na budowę.

Warto jednak spojrzeć szerzej na problematykę lokalizowania budynków mieszkalnych na działce budowlanej i to zarówno tych wielorodzinnych, jak jednorodzinnych. Nie zawsze bowiem to, że mamy taką działkę budowlaną oznacza, że możemy na niej zbudować budynek mieszkalny. Prawo budowlane przewiduje szereg ograniczeń, które trzeba brać pod uwagę przy lokalizowaniu takiej inwestycji, a w przypadku ich nieuwzględnienia przez inwestora, daje sąsiadowi możliwość jej kwestionowania.

Czytaj więcej:

Administracja

Większe odległości od działki sąsiada. Jakie zmiany się szykują

W sierpniu wejdą w życie przepisy zmieniające zasady sytuowania budynków wielorodzinnych. Zmiany te będą miały wpływ także na już istniejące budynki wielorodzinne. W jakim zakresie?

Pro

1. Jakie są wymagania dotyczące odległości budynków mieszkalnych od granicy działki?

Zasady lokalizowania budynków w odległości od granicy działki reguluje § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (rozporządzenie WT), jakim powinny odpowiadać budynki i to do tego przepisu należy w pierwszej kolejności sięgnąć, jeśli planujemy zrealizować budynek mieszkalny. W zależności od tego, czy budowa ma dotyczyć budynku mieszkalnego jednorodzinnego czy wielorodzinnego, inne są wymogi dotyczące ich minimalnej odległości od granicy działki. Podstawowa reguła wynikająca z § 12 ust. 1 Rozporządzenia WT jest taka, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 m – w przypadku, gdy ma on być zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy i 3 m – w przypadku, gdy ma on być zwrócony ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Ważne jest jednak to, że lokalizacja budynku przy zachowaniu tych odległości nie może naruszać innych wymagań wynikających z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia WT, czyli np. dotyczących przesłaniania budynku sąsiedniego, minimalnego nasłonecznienia mieszkań znajdujących się w budynku projektowanym i w budynku znajdującym się na działce sąsiedniej, odległości między ścianami zewnętrznymi budynków czy przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Planowana inwestycja musi jednocześnie spełniać wymogi wynikające z przepisów odrębnych. Jeśli ich spełnienie nie jest możliwe, inwestor musi zmienić parametry projektowanego budynku. W przeciwnym bowiem razie nie uzyska pozwolenia na budowę,

Od 1 sierpnia tego roku będą natomiast obowiązywały nowe wymogi dotyczące odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji naziemnych od granicy działki. Zgodnie z nowym brzmieniem § 12 ust. 1 pkt 3 i 4 rozporządzenia WT będzie ona wynosiła 5m i to zarówno wtedy, gdy budynek będzie zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami jak i ścianą bez okien, a nie tak jak dotychczas odpowiednio 4 m i 3 m.

Zarówno w przypadku budowy budynku jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego zachowanie minimalnych odległości jest wymagane niezależnie od tego, czy działka, z którą graniczy teren inwestycji, jest działką budowlaną, czy na przykład działką rolną, a także jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, a od 1 sierpnia tego roku nie będzie również dotyczyło przypadku, gdy sąsiednia działka będzie publicznie dostępnym placem. Zgodnie z dodaną do rozporządzenia WT definicją (§ 3 pkt. 27), która wejdzie w życie 1 sierpnia br. publicznie dostępny plac to ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną. Jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.

2. Jakie są minimalne odległości między budynkami mieszkalnymi na sąsiednich działkach?

Przepisy rozporządzenia WT zasadniczo regulują odległość budynku od działki budowlanej. O tym, jaka będzie ostateczna odległość między projektowanym budynkiem, a budynkami istniejącymi na działkach sąsiednich, będą decydowały wspomniane wcześniej warunki wynikające z rozporządzenia WT oraz z przepisów odrębnych, a także rodzaj budynku na działce sąsiedniej i jego usytuowanie względem działki inwestora. Szczególnie istotne są tu przepisy rozporządzenia WT dotyczące sytuowania budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe (szerzej na ten temat w odpowiedzi na pytanie nr 12), które przewidują, jaka powinna być odległość między budynkami. Jeśli warunki te pozwolą na lokalizację budynków w taki sposób, że minimalna dopuszczalna odległość od granicy działki projektowanego budynku będzie wynosiła 4 m i minimalna odległość od tej granicy budynku znajdującego się na działce sąsiedniej również będzie wynosiła 4 m, to teoretycznie możliwa jest sytuacja, że odległość projektowanego na jednej działce budynku będzie wynosiła 8 m od budynku istniejącego na działce sąsiedniej (gdy będą one zwrócone w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami w stronę granicy) lub ta odległość będzie wynosiła 6 m – gdy budynki te będą zwrócone w stronę granicy ścianą bez drzwi i okien. Trzeba przy tym pamiętać, że minimalna odległość budynku od granicy działki mierzona jest do ściany budynku. W związku z tym w praktyce odległość poszczególnych elementów budynków od granicy działki bywa mniejsza, co wywołuje wrażenie, że budynek jest zlokalizowany bliżej granicy działki i w konsekwencji bliżej budynku sąsiada. Przepisy rozporządzenia WT wyraźnie jednak regulują w § 12 ust. 6 jaka jest dopuszczalna minimalna odległość od granicy działki do takich elementów budynku jak okap, gzyms zwrócony w stronę tej granicy, a także do balkon, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, rampy lub pochylnie - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Standardowo wynosi ona minimum 1,5m. Natomiast od 1 sierpnia bieżącego roku odległość do balkonów budynków wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji będzie większa i będzie wynosiła minimum 3m.

3. Czy dopuszczalne jest zlokalizowanie budynku mieszkalnego w odległości mniejszej, niż 3 m od granicy działki?

W określonych okolicznościach możemy zlokalizować budynek mieszkalny w odległości mniejszej niż wymagane 3 i 4 m od granicy działki. Dopuszczalna jest także budowa przy granicy działki i to zarówno w przypadku budynku jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego.

Zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia WT zarówno budynek jednorodzinny jak i wielorodzinny można zlokalizować w odległości 1,5 m od granicy działki, jeśli dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Aby budynek mógł być zlokalizowany w takiej odległości, musi być zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi. Ponadto, zgodnie z § 12 ust. 1 pkt. 4 rozporządzenia WT, gdy budynek ma być realizowany na wąskiej działce, o szerokości 16 m lub mniejszej, jego odległość od granicy działki może wynosić mniej niż 3 m, ale nie mniej niż 1,5 m. Warunek jednak jest taki, że musi on być również zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi. Wyjątek dotyczący budowania w takiej odległości na wąskiej działce odnosi się jednak wyłącznie do budynków realizowanych w zabudowie jednorodzinnej lub zagrodowej. W takiej zabudowie w odległości 1,5 m od granicy działki można też zlokalizować budynek gospodarczy lub garaż o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m. I znowu, musi być on zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi.

4. Kiedy inwestor może zlokalizować budynek przy granicy działki?

Rozporządzenie WT przewiduje kilka przypadków, gdy inwestor może zaprojektować budynek przy granicy działki. Po pierwsze, takie usytuowanie budynku jest możliwe, gdy przewiduje to plan miejscowy. Z treści planu miejscowego powinno wynikać jednoznacznie, że taka budowa jest dopuszczalna. Wtedy jednak budynek musi być zwrócony w stronę granicy działki ścianą bez okien i drzwi.

Po drugie, budynek może być zlokalizowany bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeśli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej. Warunkiem lokalizacji takiego budynku jest zgodność jego wysokości z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także spełnienie warunków przewidzianych we wspomnianych wcześniej przepisach § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia WT. Na gruncie tego przepisu pojawiały się wątpliwości, jak należy rozumieć to „przyleganie” ścianą do ściany budynku istniejącego. Czy przylegająca ściana może być dłuższa od ściany budynku sąsiedniego i czy w takim przypadku wysokość budynku może być większa niż wysokość budynku sąsiedniego? Innymi słowy, czy cała ściana, całą swoją powierzchnią powinna przylegać do ściany sąsiedniej. Od 1 sierpnia tego roku nie będzie już wątpliwości, że nowy budynek powinien przylegać do budynku istniejącego całą długością swojej ściany. Oznacza to, że ściana nowego budynku przylegająca do budynku istniejącego może być tej samej długości, co ściana istniejącego budynku; może również być od niej krótsza. Jednakże nie jest dopuszczalne, by nowy budynek miał dłuższą ścianę, niż budynek istniejący, ponieważ wówczas nie przylegałby do istniejącego budynku całą długością swojej ściany.

Po trzecie, przy granicy działki budowlanej mogą być również zlokalizowane budynki w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej o ile spełnione będą wymogi wynikające z przepisów odrębnych oraz z § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia WT, a budynek będzie budowany na wąskiej działce o szerokości 16 m lub mniejszej. Wówczas musi on być również zwrócony ścian bez okien i drzwi w stronę granicy działki. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej możemy również zlokalizować przy granicy działki budynek gospodarczy lub garaż o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m. Podobnie jak w przypadku budynków mieszkalnych, muszą one jednak być zwrócone w stronę granicy ścianą bez drzwi i okien oraz spełniać wymogi przewidziane w § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia WT i w przepisach odrębnych. Zarówno budynki mieszkalne, jak i gospodarcze oraz garaże przy spełnieniu tych wymogów mogą być usytuowane przy granicy sąsiedniej działki budowlanej.

Należy pamiętać, że w każdym przypadku budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony działki sąsiedniej ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o wymaganej klasie odporności ogniowej.

5. Czy na budowę budynku przy granicy działki lub w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki trzeba uzyskać zgodę sąsiada.

Nie. Przepisy dopuszczające możliwość budowy budynku przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż minimalne 3 m, nie przewidują wymogu uzyskania na to zgody właściciela działki sąsiedniej. Powszechnie panuje jednak błędne przekonanie, że jeśli chcemy zbudować budynek w takiej niewielkiej odległości, musimy zapytać sąsiada o zgodę. Trzeba natomiast liczyć się z tym, że w toku postępowania o pozwolenie n budowę będzie on mógł kwestionować te odległości, ponieważ zgodnie § 12 ust. 5 rozporządzenia WT jego nieruchomość będzie znajdowała się w obszarze oddziaływania projektowanego budynku i w konsekwencji sąsiad będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Jeśli jednak budowa budynku będzie wymagała wejścia na działkę sąsiada w celu wykonania na naszej działce robót budowlanych, konieczne będzie uzyskanie zgody na wejście w teren nieruchomości sąsiedniej.

6. W jakiej odległości należy lokalizować budynek mieszkalny ze względu wymogi dotyczące dostępu do światła wymaganego dla tego budynku oraz budynku na działce sąsiedniej

Odległość takiego budynku od innych od innych obiektów (czyli na przykład innego budynku mieszkalnego) powinna umożliwiać naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Wymóg ten, zgodnie z § 13 ust. 1 Rozporządzenia WT uważa się za spełniony, jeśli zachodzą dwie przesłanki. Po pierwsze -między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, oraz w odległości 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m. Odległości te mogą być zmniejszone o połowę, jeśli budynek jest lokalizowany w zabudowie śródmiejskiej. Po drugie – muszą być równocześnie spełnione wymagania przewidziane w § 57 i § 60 Rozporządzenia WT. Chodzi o wymóg dotyczący oświetlenia dziennego oraz minimalnego czasu nasłonecznienia. Czas ten ustala się w odniesieniu do pokoi mieszkalnych, które powinny mieć zapewniony okres nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy, w godzinach 700-1700. Jeśli mieszkanie jest wielopokojowe wystarczy, że wymóg ten jest spełniony przynajmniej dla jednego pokoju. Jeśli budynek ma być zlokalizowany w zabudowie śródmiejskiej dopuszczalne jest ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie wymagany czas nasłonecznienia w ogóle nie jest określony.

Należy przy tym mieć na uwadze, że spełnienie wymogu dotyczącego czasu minimalnego nasłonecznienia odnosi się zarówno do budynku projektowanego, jak i budynku już istniejącego. Innymi słowy – pokoje w projektowanym budynku, jak i w już istniejącym muszą mieć minimalny czas nasłonecznienia. Jeśli budynek projektowany „zabierze” światło budynkowi istniejącemu w taki sposób, że pokoje w mieszkaniach znajdujących się w tym budynku nie będą miały zapewnionego minimalnego czasu nasłonecznienia, to inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.

7. Czy istnieją różnice w przepisach dotyczących odległości budynków w zależności od rodzaju budynku (np. mieszkalny, gospodarczy)?

Tak. Przykładowo, budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, można sytuować ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Taka lokalizacja jest możliwa pod warunkiem spełnienia wymogu dotyczącego przesłaniania, zapewnienia minimalnego czasu nasłonecznienia oraz wymogów przeciwpożarowych. Natomiast od 1 sierpnia tego roku budynek produkcyjny lub magazynowy, którego powierzchnia zabudowy przekraczać 1000 m2, trzeba będzie sytuować w taki sposób, że ściana tego budynku będzie się znajdowała w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego np. hotelu, pensjonatu. Taką odległość trzeba będzie zapewnić także wtedy, gdy budynek mieszkalny lub zamieszkania zbiorowego będzie dopiero projektowany i zostanie to potwierdzone ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę albo dokonanym zgłoszeniem budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub gdy zostanie wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

8. Jakie są przepisy dotyczące odległości budynków od dróg?

Nie ma wymogów dotyczących minimalnej odległości budynków od granicy działki, jeśli jest to działka drogowa. Zgodnie z § 12 ust. 10 Rozporządzenia WT zachowanie minimalnych odległości od granicy działki nie jest wymagane, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. W praktyce często pojawiają się wątpliwości, jak należy rozumieć pojęcie „działka drogowa.” W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że może to być tylko działka ewidencyjna, będąca w całości drogą publiczną, ewentualnie wewnętrzną. Działką drogową jest również teren przeznaczony pod drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także działka, która ma takie przeznaczenie w ewidencji gruntów i budynków (por. wyrok WSA w Kielcach z 12 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/Ke 307/19; wyrok WSA w Gdańsku z 23 października 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 280/19; wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 23 czerwca 2021 r., sygn. akt II SA/Go 426/21).

Jeśli jednak działka drogowa stanowi w całości jezdnię drogi publicznej, to odległość budynku od takiej drogi reguluje ustawa z 21 marca 1985 o drogach publicznych (Dz. U.t.j. 2024.320) Zgodnie z art. 43 tej ustawy minimalne odległości budynków od zewnętrznej krawędzi jezdni wynoszą - w terenie zabudowy: od autostrady – 30 m, od drogi ekspresowej – 20 m, ac od drogi ogólnodostępnej: krajowej – 10 m, wojewódzkiej i powiatowej – 8 m, gminnej – 6 m.

Jeśli budynek ma być realizowany poza terenem zabudowy, wówczas jego odległość od zewnętrznej krawędzi jezdni wynosi: od autostrady – 50 m, od drogi ekspresowej – 40 m, od drogi ogólnodostępnej: krajowej – 25 m, wojewódzkiej i powiatowej – 20 m, gminnej – 15 m.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach można wybudować budynek w odległości mniejszej, niż wynikająca z ustawy o drogach publicznych, pod warunkiem uzyskania zgody zarządcy drogi przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub dokonaniem zgłoszenia budowy albo wykonywania robót budowlanych.

9. Jakie są wymagania dotyczące odległości budynków od linii energetycznych?

Obecnie obowiązujące akty prawne z zakresu prawa budowlanego nie zawierają regulacji dotyczącej odległości, w jakiej powinien znajdować się budynek od linii energetycznych. Wymagania dotyczące odległości między linią energetyczną, a budynkiem mieszkalnym wynikają natomiast z Polskich Norm, które choć nie stanowią prawa powszechnie obowiązującego, są uwzględniane przy projektowaniu budynków zwłaszcza gdy do tych norm wprost odwołuje się rozporządzenie WT. Polskie Normy nie regulują jednak odległości projektowanych budynków od istniejących linii energetycznych, ale zasady lokalizowania linii energetycznych. Należy ponadto zwrócić uwagę, że zgodnie z § 314 Rozporządzenia WT budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi nie może być wzniesiony na obszarach stref, w których występuje przekroczenie dopuszczalnego poziomu oddziaływania pola elektromagnetycznego, określonego w przepisach odrębnych dotyczących ochrony przed oddziaływaniem pól elektromagnetycznych. Aby zatem zlokalizować budynek mieszkalny w sąsiedztwie linii energetycznej niezbędne jest ustalenie poziomu oddziaływania pola elektromagnetycznego tej linii.

10. Co mówią przepisy o odległości budynków od cieków wodnych

Zgodnie z art. 176 ust. 1 pkt. 5 ustawy z 20 lipca 2017 roku prawo wodne (Dz. U. 2023. 1478 t.j. ze zm.) zakazane jest wykonywanie obiektów budowlanych, w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału przeciwpowodziowego rzeki. Oznacza to, że nie jest możliwe lokalizowanie budynku w odległości mniejszej niż 50 m od wału. W wyjątkowych przypadkach, jeżeli nie wpłynie to na szczelność lub stabilność wałów przeciwpowodziowych, inwestor może jednak uzyskać zwolnienie od tego zakazu. Jest ono wydawane przez właściwy organ Wód Polskich w drodze decyzji. Warto również wiedzieć, że prawo wodne zakazuje grodzenia nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych, czyli do wód płynących (rzeki, strugi, strumienie i potoki) i wód stojących (jeziora, sztuczne zbiorniki) w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu. Dopuszczalną odległość budynków od brzegu wód mogą również określać akty prawne wydane na podstawie ustawy z 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (Dz. U. 2023.1326 t.j.). Przewiduje ona możliwość ustanowienia różnych form ochrony przyrody, takich jak parki krajobrazowe, czy obszary chronionego krajobrazu. Zgodnie z tą ustawą (art. 17 ust. 1 pkt. 7 i art. 24 ust. 1 pkt. 8) uchwały o utworzeniu parku krajobrazowego, czy obszaru chronionego krajobrazu mogą przewidywać zakazy lokalizowania budynków w określonej odległości od wód zakaz budowania budynków w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, czy od zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących. Ograniczenia dotyczące lokalizacji budynków w konkretnej odległości od wód płynących i stojących może również zawierać plan miejscowy.

11. Jakie są wymagania dotyczące odległości budynków mieszkalnych od lasów?

Jeżeli działka, na której ma być zlokalizowany budynek mieszkalny graniczy z działką, która jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako użytek leśny, albo w planie miejscowym ma przeznaczenie leśne, każdorazowo należy uwzględnić regulacje dotyczące minimalnych odległości od granicy lasu. Wówczas nie będą miały zastosowania minimalne dopuszczalne odległości od granicy działki, które przewiduje § 12 rozporządzenia WT. Dopuszczalna odległość budynku mieszkalnego od lasu zależy od tego, czy budynek ma ściany lub pokrycie dachowe rozprzestrzeniające ogień, czy też nierozprzestrzeniające ognia. Przepisy rozporządzenia WT precyzują, że ściany nierozprzestrzeniające ognia muszą być wykonane z wyrobów o odpowiedniej klasie reakcji na ogień.

Zgodnie z § 271 ust. 8 rozporządzenia WT najmniejsza odległość budynków mieszkalnych od granicy (konturu) lasu, powinna wynosić tyle, ile odległość ścian tych budynków od ściany innego budynku mieszkalnego z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień. Jak wynika z § 271 ust. 1 rozporządzenia dla budynków mieszkalnych odległość między zewnętrznymi ścianami budynków, które nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego nie powinna być mniejsza niż 8 m. Jeżeli przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość tę należy zwiększyć o 50%. Uwzględniając te przepisy przyjmuje się, że ze względu na wymogi przeciwpożarowe budynek mieszkalny powinien znajdować się więc w odległości co najmniej 12 m od granicy (konturu) lasu, jeśli ściany i przekrycie dachu takiego budynku są ścianami nierozprzestrzeniającymi ognia. Jeśli natomiast budynek ma ściany lub przekrycie dachu, które rozprzestrzeniają ogień, to odległość ta powinna wynosić minimum 16 m. Warto przy tym pamiętać, że dla potrzeb ustalania dopuszczalnej odległości od granicy lasu, pod pojęciem lasu rozumie się grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny.

W określonych przypadkach inwestorzy mogą odstąpić od powyższych wymogów i wybudować budynek bliżej granicy lasu. Zgodnie z § 271 ust. 8a rozporządzenia WT taka możliwość dotyczy np. budowy domu jednorodzinnego o wysokości do trzech kondygnacji włącznie, budowy budynków zagrodowych i rekreacji indywidualnej o tej samej maksymalnej wysokości, a także wolnostojących budynków gospodarczych do dwóch kondygnacji włącznie - w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej oraz w gospodarstwach leśnych. Wyjątek ten dotyczy również budowy budynków kubaturze brutto do 1500 m3 przeznaczonych do celów turystyki i wypoczynku, jeśli ich wysokość nie przekracza 2 kondygnacji nadziemnych włącznie oraz wolnostojących garaży, które mają nie więcej niż dwa stanowiska postojowe.

Budynki te można lokalizować w odległości 4 m od granicy lasu (jego konturu) - gdy granica ta znajduje się na sąsiedniej działce. Można je też lokalizować w dowolnej odległości od granicy lasu (konturu) – gdy granica lasu znajduje się na działce, na której będzie realizowana inwestycja. Muszą być jednak wówczas spełnione następujące warunki: w budynku nie może być pomieszczenia zagrożonego wybuchem, budynek musi być wykonany z elementów nierozprzestrzeniających ognia oraz mieć klasę odporności pożarowej wyższą niż wynikałoby to z § 212 rozporządzenia (czyli R60 w wypadku domu jednorodzinnego). Dodatkowo teren, na którym znajduje się granica (kontur) lasu, musi być przeznaczony w planie miejscowym pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną. W razie braku planu – inwestor powinien sprawdzić, czy grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r.

12. Jakie są przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego dla budynków mieszkalnych?

Zasady lokalizowania budynków mieszkalnych ze względu na bezpieczeństwo pożarowe określa Rozporządzanie WT. W zależności od tego, czy mają one ściany i dach nierozprzestrzeniające ognia, czy rozprzestrzeniające ogień, a także jakiego rodzaju są to budynki, inne są dopuszczalne minimalne odległości tych budynków od siebie. Co istotne, wymogi te odnoszą się wyłącznie do odległości pomiędzy samymi budynkami. Dlatego bez znaczenia jest to, czy znajdują się one na sąsiadujących ze sobą bezpośrednio działkach czy też dzieli je inne działka.

Odległość między budynkami ze ścianami i dachami nierozprzestrzeniającymi ognia położonymi, znajdującymi się na sąsiednich działkach, nie może być mniejsza niż 8 m (wynika to z § 271 ust. 1 Rozporządzenia WT). Z kolei odległość między budynkami ze ścianami lub dachami rozprzestrzeniającymi ogień (np. drewnianymi ) położonymi na sąsiednich działkach nie może być mniejsza niż 16 m. Zgodnie z § 271 ust. 2 Rozporządzenia WT w takim przypadku podstawową minimalną odległość budynków mieszkalnych ze ścianami i dachem nie rozprzestrzeniającymi ognia wynoszącą 8 m należy zwiększyć o 100% . Natomiast w sytuacji, gdy jeden z budynków na sąsiadujących ze sobą działkach usytuowany jest od strony sąsiedniego budynku ścianą rozprzestrzeniające ogień, lub ma takie przykrycie dachu, wówczas odległość powinna wynosić 12m, ponieważ minimalna odległość wynosząca 8 m powinna być zwiększona o 50%.

Szczególne wymogi dotyczą natomiast odległości budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków zagrodowych i rekreacji indywidualnej, pod warunkiem że ich wysokość nie przekracza trzech kondygnacji nadziemnych. W odniesieniu do tych budynków wskazane wyżej minimalne odległości – 16m, 12m i 8m można zmniejszyć o 25%. Budynki te muszą być jednak wówczas zwrócone do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, niemającymi otworów oraz nie mogą posiadać pomieszczeń zagrożonych wybuchem. Ta wyjątkowa zasada ta odnosi się również do wolnostojących budynków gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej o wysokości do dwóch kondygnacji nadziemnych włącznie, a także wolnostojących garaży o liczbie stanowisk postojowych nie większej niż 2.

W przypadku budowy budynku mieszkalnego należy także zwrócić uwagę na przepisy rozporządzenia WT, które dotyczą odległości tych budynków od granic sąsiednich niezabudowanych działek budowlanych. Ze względów pożarowych odległość ściany zewnętrznej projektowanego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej powinna wynosić co najmniej połowę odległości pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków, określonej w § 271 ust. 1-7 rozporządzenia WT. Ustalając tę odległość trzeba przyjąć, że na sąsiedniej niezabudowanej działce będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli natomiast działka sąsiednia nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu, wówczas przyjmuje się, że będzie na niej usytuowany budynek mieszkalny, zamieszkania zbiorowego lub użyteczności publicznej ze ścianą zewnętrzną niebędącą ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, mającą na powierzchni większej niż 65% wymaganą rozporządzeniem WT klasę odporności ogniowej.

Szczególne wymogi dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych, rekreacji indywidualnej oraz budynków mieszkalnych zagrodowe i gospodarczych, ze ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia. Powinny one być sytuowane w odległości nie mniejszej od granicy sąsiedniej, niezabudowanej działki, niż jest to określone w § 12 rozporządzenia WT (czyli co do zasady 4 lub 3 m w zależności od tego, czy budynek ma być zwrócony w stronę tej granicy ścianą z oknami lub drzwiami, czy ma być zwrócony w jej stronę ścianą bez okien lub drzwi).