Najem krótkoterminowy. Promil rynku do uporządkowania

Nad zmianą regulacji tzw. najmu krótkoterminowego i usług hotelarskich pracuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Konieczność uregulowania rynku widzi też Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej. Mówi o rejestrze lokali na wynajem krótkoterminowy, który wyciągnąłby je z szarej strefy, oraz o zmianach w podatkach. Decyzję, gdzie i na jakich zasadach miałyby działać mieszkania „na doby”, miałyby podejmować samorządy, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Według Pełczyńskiej-Nałęcz wynajem krótkoterminowy podbija stawki na szerokim rynku, „uszczupla też o setki tysięcy lokali zasób służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych”.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Branża komentuje pomysły polityków na najem krótkoterminowy

Zasób mieszkań wynajmowanych na długi termin mógłby być większy, ale właściciele obawiają się kluczowego ryzyka.

Premia za ryzyko w najmie długoterminowym

– Nie zgadzam się z tezą, że najem krótkoterminowy jest głównym czynnikiem wzrostu czynszów – mówi Paulina Benda, ekspertka stowarzyszenia Mieszkanicznik, prezeska spółki SuperApart. – Wielu inwestorów wybiera ten model wynajmu przede wszystkim z powodu przepisów chroniących najemców w najmie długoterminowym, które znacząco ograniczają swobodę zarządzania własną nieruchomością – podkreśla.

Zaznacza że trudności z rozwiązaniem umowy z problematycznym najemcą i długotrwałe procedury eksmisji zwiększają ryzyko dla właścicieli. – Dlatego wielu postrzega najem krótkoterminowy jako bezpieczniejsze i bardziej elastyczne rozwiązanie – wyjaśnia Paulina Benda. - Poza tym niektórzy inwestorzy chcą mieć możliwość przejściowego korzystania ze swoich nieruchomości, co w przypadku najmu długoterminowego jest znacznie utrudnione.

Ekspertka uważa, że dostępność lokali zwiększyłyby bardziej zrównoważone przepisy dotyczące najmu długoterminowego, co mogłoby się przełożyć na spadki czynszów. – Właściciele nie musieliby uwzględniać premii za ryzyko. Uczciwi najemcy mogliby łatwiej znaleźć tańszy lokal – tłumaczy.

Z kolei Andrzej Stecki, prezes i założyciel BookingHost (zarządza 1500 mieszkaniami w 12 miastach), akcentuje, że tzw. najem krótkoterminowy to usługi zakwaterowania, które znacznie różnią się od tradycyjnego długoterminowego najmu na cele mieszkaniowe.

– Najem czy wynajem krótkoterminowy to kolokwialne terminy, które mogą wprowadzać w błąd laików co do charakteru usług – zaznacza. – Mieszkań w usługach zakwaterowania jest ok. 50 tys. W zestawieniu z ogólną liczbą mieszkań w Polsce – 15,3 mln – w tzw. wynajmie krótkoterminowym jest zaledwie 3 promile. A na cele mieszkalne wynajmowanych jest aż 1,8 mln, aż 36 razy więcej – podkreśla.

I dodaje, że tzw. najem krótkoterminowy nie może mieć więc przełożenia ani na wzrost stawek najmu długoterminowego, ani cen mieszkań. – Eksperci zgodnie wskazują, że rzeczywisty wzrost cen ma zupełnie inne przyczyny – mówi prezes Stecki. – Głównym czynnikiem rosnących stawek najmu jest duży popyt przy jednoczesnym ograniczeniu podaży mieszkań. Jednym z powodów jest duży napływ osób z Ukrainy, które wynajmują lub kupują nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach. Dodatkowo wzrost stóp procentowych do najwyższego poziomu w całej Unii Europejskiej utrudnił dostęp do kredytów hipotecznych. Wiele osób, nie mogąc sobie pozwolić na zakup mieszkania, decyduje się na wynajem – mówi.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Miliard złotych rocznie strat na podatkach. Najem krótkoterminowy na cenzurowanym

Szefowa resortu funduszy nawołuje do ograniczenia krótkoterminowego najmu mieszkań. Problemem jest gigantyczna szara strefa, która kosztuje Skarb Państwa, jak szacuje sama branża, 1 mld zł rocznie.

Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl (Grupa Renters zarządza niemal 5 tys. apartamentów i domów na wynajem), uważa, że wynajem krótkoterminowy może czasami podnosić lokalne stawki w typowo turystycznych miejscowościach, zwłaszcza w pobliżu głównych atrakcji.

– Np. w Zakopanem wynajem krótkoterminowy dominuje w ścisłym centrum – wskazuje. – Aby zachować komfort mieszkańców, miasta często rozwijają spokojniejsze dzielnice z dala od obszarów turystycznych. To praktyka stosowana na całym świecie. Poza tym zasoby mieszkaniowe w miejscowościach turystycznych są na tyle duże, że brak mieszkań na wynajem widać tylko w wysokim sezonie, kiedy to oprócz turystów przybywa tam wiele osób z innych regionów – do pracy – dodaje.

W innych, nieturystycznych ośrodkach, jak mówi prezes Krzyżanowski, największe znaczenie mają stabilne stawki wynajmu długoterminowego.

– Stawki najmu krótkoterminowego są bardziej zmienne, zależą od sezonu, liczby turystów, co powoduje, że mogą okresowo wzrastać, ale dostosowują się dynamicznie do bieżącej sytuacji ogólnorynkowej – zaznacza. – Nadal największe znaczenie dla inwestorów ma wysokość miesięcznej raty kredytu. To stopy procentowe i koszt pieniądza pozyskanego na inwestycję w mieszkanie na wynajem w największej mierze przyczyniają się do wzrostu czynszów. Stawka najmu długoterminowego zależy od ceny zakupu mieszkania (poza kosztem kredytu). Inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem długoterminowy oczekują określonych stóp zwrotu.

Ile jest mieszkań w najmie krótkoterminowym

Jak duży jest rynek najmu krótkoterminowego w Polsce? Jak podaje Paulina Benda, na platformach Airbnb i VRBO (według danych z lutego br.) w Warszawie było dostępnych 9631 ofert, z czego 86 proc. to całe mieszkania. – Czasem sześć ofert to jeden lokal wynajmowany na osobne pokoje – tłumaczy. – Na Airbnb ogłaszają się też często hostele z wieloma jednostkami lub tzw. aparthotele, czyli budynki w całości przeznaczone do najmu krótkoterminowego, często zarządzane przez wielu operatorów – dopowiada.

Poza tym zidentyfikowano ok. 4,4 tys. apartamentów na Booking.com. W sumie to ok. 14 tys. obiektów w Warszawie.

– Obecnie, ze względu na znacząco niższe przychody z najmu krótkoterminowego w wielu lokalizacjach obiekty zostały przeznaczone na najem długoterminowy lub na sprzedaż – zaznacza Paulina Benda. Wielu właścicieli nieruchomości chce zarobić na wzroście ich wartości.

– Na Booking.com pokazuje się dziś ok. 2,5 tys. apartamentów w Warszawie. To znacznie mniej niż w szczycie sezonu turystycznego – podkreśla. Jak dodaje, w całej Polsce jest ok. 60 tys. apartamentów na najem krótkoterminowy – wskazuje ekspertka „Mieszkanicznika”.

Andrzej Stecki dodaje, przywołując raport przygotowany dla Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, że rynek ten to ok. 80 tys. obiektów, z czego 60 tys. to mieszkania. – Liczba ta obejmuje także obiekty w aparthotelach i condohotelach, które są lokalami użytkowymi. Szacujemy więc, że na tym rynku jest ok. 50 tys. mieszkań – dodaje. – Największe rynki w Polsce to Warszawa, gdzie jest ponad 10 tys. obiektów. Kraków ma ich niemal 8 tys., a Gdańsk – niemal 7 tys. Kolejne lokalizacje to Wrocław (prawie 3,5 tys.), rynek kołobrzeski i zakopiański (ponad 2 tys. miejsc).

- Każdego roku polski rynek wynajmu krótkoterminowego powiększa się o kilka tysięcy nowych obiektów – dopowiada Kamil Krzyżanowski.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Awantura o Booking Island

Najpierw zebranie danych o rynku najmu krótkoterminowego, a później stawianie diagnoz – wskazują eksperci.

Walka z szarą strefą na rynku najmu krótkoterminowego 

Branża nie ma wątpliwości, że rynek najmu krótkoterminowego trzeba uporządkować, zwalczając szarą strefę.

– Można przyjąć, że niemal wszystkie obiekty wynajmowane za pośrednictwem Airbnb przez osoby prywatne, które nie zarejestrowały działalności gospodarczej, stanowią szarą strefę – mówi Andrzej Stecki. – Ze względu na sposób wystawiania dokumentów księgowych przez portal osoby te nie są w stanie wywiązać się z obowiązku płacenia w Polsce VAT od importu usług. Portal odprowadza ten podatek w Irlandii, a osoby deklarujące się jako gospodarze prywatni narażają w ten sposób na stratę polski Skarb Państwa. Dotyczy to ok. 60 proc. wszystkich ofert na Airbnb, co odpowiada ponad 50 tys. obiektów w Polsce. Kwota wszystkich niezapłaconych przez nich zobowiązań podatkowych do budżetu centralnego to ok. 1 mld zł rocznie. Profesjonalnym operatorom zakwaterowania i hotelarzom trudno konkurować cenowo z takimi ofertami. W naszym odczuciu to czyn nieuczciwej konkurencji. A my nie czujemy chronieni przed nim przez aparat państwa.