Branża komentuje pomysły polityków na najem krótkoterminowy

Zasób mieszkań wynajmowanych na długi termin mógłby być większy, ale właściciele obawiają się kluczowego ryzyka.

Publikacja: 11.10.2024 13:34

Zasób mieszkań wynajmowanych na długi termin mógłby być większy, ale właściciele obawiają się kluczo

Zasób mieszkań wynajmowanych na długi termin mógłby być większy, ale właściciele obawiają się kluczowego ryzyka

Foto: mat. prasowe Sun & Snow

Rejestr mieszkań wynajmowanych na krótko i zmniejszenie atrakcyjności inwestowania w ten segment nieruchomości - poprzez zmiany w systemie podatkowym – to dwa główne postulaty Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, ministry funduszy i polityki regionalnej. Po najmie instytucjonalnym mieszkań (PRS) tym razem rynek najmu na doby zbiera od polityków cięgi – ma odpowiadać za wzrost czynszów i spadek dostępności mieszkań.

Ekspertka: Dla właścicieli mieszkań wynajem długoterminowy to duże ryzyko

- Dziś w Polsce tylko ok. 5 proc. mieszkań na wynajem jest przeznaczanych na najem krótkoterminowy (np. przez platformy typu Airbnb). Oznacza to, że wpływ segmentu na wzrost cen jest ograniczony. Stawki wynajmu w Polsce rosną głównie z innych powodów: rosnących kosztów budowy, niedoboru mieszkań na rynku oraz ograniczonej podaży nowych lokali – komentuje Paulina Benda, prezeska SuperApart, operatora mieszkań działającego w Warszawie, w imieniu Stowarzyszenia Mieszkanicznik zrzeszającego właścicieli lokali na długi i krótki wynajem. - Co więcej, jeżeli porównamy ceny najmu z zarobkami, to w wielu miejscach wskaźniki te się stabilizują, a nawet wykazują tendencję spadkową. Warto sięgnąć po dokładne dane z rynków lokalnych, zanim wyciągniemy pochopne wnioski i obciążymy najem krótkoterminowy odpowiedzialnością za cały wzrost cen. Obecna sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości w Polsce to wypadkowa wielu złożonych czynników, które są często błędnie interpretowane przez osoby niezaznajomione z mechanizmami finansowymi i realiami inwestycyjnymi. Wysokie ceny wynajmu to nie problem sam w sobie – są one konsekwencją kosztów finansowania, regulacji prawnych i polityki monetarnej, która ma ograniczone oparcie w rzeczywistości – dodaje.

Zdaniem Pauliny Bendy, kluczowym czynnikiem wpływającym na ograniczoną liczbę mieszkań na wynajem długoterminowy jest obecna ustawa o ochronie praw lokatorów.

- Właściciele mieszkań obawiają się sytuacji, w której najemcy przestaną płacić, a eksmisja stanie się bardzo trudna i czasochłonna. Obecne przepisy prawne dają lokatorom znaczącą ochronę, co w zamian odstrasza właścicieli od wchodzenia w rynek najmu długoterminowego. W efekcie wielu właścicieli decyduje się na wynajem krótkoterminowy, który daje im większą kontrolę nad nieruchomością i eliminuje ryzyko związane z problematycznymi lokatorami – mówi Benda. - Jest to jeden z powodów, dla którego niektórzy właściciele w Polsce, szczególnie w dużych miastach, wolą, aby ich mieszkania stały puste, niż ryzykować problemy z niewypłacalnymi najemcami. Wbrew pozorom, nie zawsze decydująca jest kwestia wyższych zysków – często chodzi o możliwość szybkiego odzyskania lokalu, co jest niemożliwe w przypadku najmu długoterminowego. Realnym rozwiązaniem jest zmiana przepisów dotyczących ochrony lokatorów w taki sposób, aby wprowadzić większe zabezpieczenia praw właścicieli. To zachęciłoby właścicieli do wynajmowania mieszkań na dłuższy okres, zwiększając tym samym podaż mieszkań i stabilizując ceny - podkreśla.

Benda zaznacza, że przykłady z miast takich jak Berlin, Paryż czy Amsterdam pokazują, że nadmierne regulacje mogą zmniejszyć liczbę dostępnych ofert najmu krótkoterminowego, ale nie zawsze prowadzą do spadku cen. - Co więcej, warto zauważyć, że branża turystyczna generuje znaczące wpływy z podatków, nie tylko z najmu, ale także z działalności restauracji, przewoźników czy usług turystycznych. W miastach turystycznych, jak Kraków, ograniczenie najmu krótkoterminowego może osłabić całą branżę, co miało miejsce podczas pandemii. Po pandemii Kraków podpisał umowę partnerską z Airbnb, aby wspierać lokalną turystykę, co pokazuje, że nie można ignorować pozytywnego wpływu tego segmentu na gospodarkę – mówi Paulina Benda.

System wymaga uszczelnienia. Z pomocą przychodzi prawo unijne

- Wprowadzenie ewentualnych zmian powinno zostać szeroko skonsultowane z ekspertami z branży – mówi Marcin Dumania, współzałożyciel i prezes Sun & Snow, operatora zarządzającego wynajmem – w imieniu właścicieli - ponad 2,8 tys. apartamentów w 60 miejscowościach wypoczynkowych oraz miastach w Polsce.

- Naszym zdaniem, koniecznie trzeba wziąć pod uwagę specyfikę rodzimego rynku wynajmu nieruchomości, która charakteryzuje się m.in. wysokimi kosztami wynajmu ze względu na różne czynniki, takich jak m.in.: wysokie koszty budowy mieszkań, czy napływ uchodźców z Ukrainy w ostatnich latach, z których część pozostała w Polsce. Ta sytuacja spowodowała w wielu przypadkach konwersję wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy – mówi Dumania. - Z naszych obserwacji wynika, że problem najmu krótkoterminowego dotyczy przede wszystkim dużych miast. Trzeba też wziąć pod uwagę fakt, że najem krótkoterminowy dotyczy centrów miast, gdzie najczęściej zatrzymują się turyści. Należy więc zastanowić się nad obniżeniem cen mieszkań na obrzeżach dużych miast - to właśnie ta oferta jest skierowana dla osób wynajmujących mieszkania na dłużej, np. studentów. Skupmy się więc w pierwszej kolejności na tym, jak obniżyć ceny mieszkań na obrzeżach, a nie na wprowadzaniu wyższych podatków czy regulacji w obszarze najmu krótkoterminowego – podsumowuje.

Czytaj więcej

Będą "strefy wolne od najmu krótkoterminowego"? Nowy pomysł ministry

- Zgodnie z ustawą o działach, w tej kwestii powinien decydować właściwy resort rozwoju, następnie powinna się odbyć potencjalna dyskusja zgodna z zakresem na komitecie ekonomicznym rady ministrów, ewentualnie zespół międzyresortowy, który to wydaje się tutaj najlepszym rozwiązaniem. Pamiętajmy też o głosie samorządów jako stronie bezpośrednio zaangażowaną w dyskusję – mówi Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl, operatora obsługującego portfel ponad 3 tys. mieszkań. Krzyżanowski zaznacza, że rynek najmu na doby to nie – jak sugerowała ministra - setki tysięcy mieszkań, a do 80 tys.

- Kilka miesięcy temu weszły nowe unijne regulacje DAC7, dzięki którym Krajowa Administracja Skarbowa ma nowe uprawnienia do zbierania danych o przychodach z najmu – mówi Krzyżanowski. Ponadto Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad implementacją unijnych przepisów m.in. o wprowadzeniu rejestru lokali wynajmowanych na krótko. - Zgodnie z ustawą o usługach hotelarskich odpłatne przyjmowanie gości na nocleg w domu, mieszkaniu czy pokoju, czyli prowadzenie tzw. wynajmu krótkoterminowego, nie jest usługą najmu prywatnego a usługą hotelarską, która według definicji jest krótkotrwałym, ogólnie dostępnym wynajmem domów, mieszkań i pokojów, w którym to zawiera się także krótkoterminowe zakwaterowanie o numerze PKD 55.20 Z. Jako branża oczekujemy dialogu z administracją publiczną, a co za tym idzie uszczelnienia systemu. Czekamy również na obowiązkową rejestrację lokali, która pozwoli na legalną aktywację ofert na portalach rezerwacyjnych – mówi Krzyżanowski.

Rejestr mieszkań wynajmowanych na krótko i zmniejszenie atrakcyjności inwestowania w ten segment nieruchomości - poprzez zmiany w systemie podatkowym – to dwa główne postulaty Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, ministry funduszy i polityki regionalnej. Po najmie instytucjonalnym mieszkań (PRS) tym razem rynek najmu na doby zbiera od polityków cięgi – ma odpowiadać za wzrost czynszów i spadek dostępności mieszkań.

Ekspertka: Dla właścicieli mieszkań wynajem długoterminowy to duże ryzyko

Pozostało 93% artykułu
Nieruchomości
Osiedle przy Błoniach w Rumi coraz większe
Nieruchomości
ED Invest z nadzwyczajną dywidendą i planami ekspansji
Nieruchomości
Francuska Park. Rozrasta się katowickie osiedle Atalu
Nieruchomości
Stacja Kopernik w Częstochowie na zielonym świetle
Materiał Promocyjny
Klimat a portfele: Czy koszty transformacji zniechęcą Europejczyków?
Nieruchomości
Oportunistyczna transakcja GTC w Niemczech. Czas na mieszkania na wynajem