Na pytania „Rz” odpowiadają dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z kancelarii Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG oraz adwokat Michał Skrzypek z kancelarii White Owl.
Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem domu lub mieszkania, aby zweryfikować, czy zachowane zostały wymagane prawem odległości budynku od granicy działki?
Pierwszym oczywistym punktem odniesienia w przypadku wybudowanych już domów lub mieszkań powinno być pozwolenie na budowę, a konkretnie zatwierdzony nim projekt zagospodarowania terenu. Prawidłowo wydane pozwolenie na budowę powinno określać w projekcie zagospodarowania terenu wymagane (zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) minimalne odległości budynku od granicy działki budowlanej. W związku z tym kupujący powinien zażądać od sprzedającego dostępu do tych dokumentów. Obowiązkowo powinien to zrobić zwłaszcza w przypadku zakupu domu jednorodzinnego, ponieważ po zakończeniu budowy takiego budynku inwestor nie ma obowiązku uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, a jedynie ma dokonać zgłoszenia zakończenia budowy. W takim przypadku nadzór budowlany nie jest zobowiązany do dokonywania obowiązkowej kontroli przewidzianej w art. 59a prawa budowlanego, w czasie której sprawdzana jest zgodność wykonanych robót z pozwoleniem na budowę, z projektem zagospodarowania terenu i innymi przepisami. Taka kontrola jest dokonywana tylko w odniesieniu do budynków, które wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Do kogo można zwrócić się o pomoc w kwestii sprawdzenia wymaganych prawem odległości?
W celu zweryfikowania zgodności usytuowania budynku z przepisami, w tym zwłaszcza z pozwoleniem na budowę, projektem zagospodarowania terenu najlepiej zwrócić się do eksperta od inwestycji budowlanych, ewentualnie wesprzeć się pomocą geodety, żeby sprawdzić w terenie, jak to wygląda.
Jakie konsekwencje może ponieść właściciel, który kupił od dewelopera dom, przy budowie którego nie zostały zachowane wymagane prawem odległości? Czy możliwa jest rozbiórka budynku lub jego części, np. tarasu?
W takich przypadkach wszystkie konsekwencje związane z budową niezgodnie z przepisami dotyczącymi wymaganych odległości od granicy działki budowlanej ponosi nabywca budynku. Jeśli jest możliwość doprowadzenia budynku do zgodności z przepisami dotyczącymi minimalnych odległości od granicy działki budowlanej, np. poprzez wyburzenie jego części, to organ może nałożyć w tym zakresie na właściciela budynku obowiązek rozbiórki budynku w tej części.
Czytaj więcej
Osoby, które planują budowę domu jednorodzinnego, powinny zapoznać się z szeregiem przepisów. Jedne z bardziej istotnych dotyczą usytuowania budynku. Każdy inwestor musi przestrzegać określonych odległości od granicy posesji sąsiada. Co mówi prawo?