Domy dla seniorów: wyścig z czasem

Mieszkania serwisowane/asystowane to segment rynku budownictwa dla seniorów, który ma szansę zyskać największe zainteresowanie kapitału instytucjonalnego w Polsce. Obiekty zapewniające stałą opiekę medyczną będą raczej domeną wyspecjalizowanych graczy.

Choć fundamenty są silne, bo prognozy demograficzne są nieubłagane, to wciąż na tym etapie rozwoju rynku inwestorzy będą skłonniejsi do lokowania w łatwiejsze i miej ryzykowne segmenty sektora living, czyli PRS lub prywatne akademiki.

Warto jednak już teraz zadbać o srebrne budownictwo, by zminimalizować problemy, z jakimi będziemy się borykać za dwie dekady.

To główne wnioski konferencji „Senior Living and Care Market in Poland” zorganizowanej przez kancelarię CMS, firmę doradczą Savills i stowarzyszenie SHHA (Senior Housing & Healthcare Association).

Srebrne budownictwo

Na polski rynek z opóźnieniem wobec zachodu Europy dotarły inwestycje PRS i prywatne akademiki, nic dziwnego, że i srebrne budownictwo jest w powijakach – w rozumieniu zinstytucjonalizowania, ponieważ owszem, rozwinął się rynek prywatnych domów spokojnej starości, który jest jednak bardzo mocno rozdrobniony pod względem własnościowym, jak i wielkości nieruchomości. Rynek prywatny to ponad 800 placówek liczących ponad 31 tys. łóżek, podczas gdy publicznych ośrodków jest blisko 860 z 60 tys. łóżek.

Na zachodzie Europy srebrne nieruchomości to rynek dość niszowy. W latach 2022–2023 i I połowie br. wartość inwestycji w mieszkania dla seniorów w Europie sięgnęła, według szacunków Savills, 6 mld euro, a domy opieki 9 mld euro.

Starzenie się społeczeństw jest faktem, w ciągu 20 lat odsetek osób w wieku powyżej 65 lat w Polsce ma się zwiększyć z 20 proc. obecnie do 28 proc. – podał Savills w prezentacji.

Dyżurnymi inwestorami w Polsce, wymienianymi najczęściej w kontekście nieruchomości dla seniorów, są Emeis Polska (d. Orpea Polska) – część francuskiej grupy, która od ponad dwóch dekad jest nad Wisłą deweloperem i operatorem domów opieki – oraz Origin Investments, jeden z pionierów mieszkań serwisowanych (deweloper i operator).

Ten pierwszy model to całodobowa opieka nad seniorami z rozwiniętym, szeroko rozumianym komponentem medycznym. Taka usługa wymaga kompetencji i wyspecjalizowanego personelu.

Mieszkania serwisowane bliższe są klasycznemu PRS-owi, części wspólne i oferta usług są tylko dostosowane do wieku najemców. Usługi związane ze zdrowiem nie są rozwinięte.

Polska sieć Emeis liczy w tej chwili 1,5 tys. łóżek. Origin kończy budować 60 mieszkań asystowanych w Mechelinkach pod Trójmiastem i kolejne projekty chce rozwijać w centrach aglomeracji. Trwa przeprojektowywanie inwestycji w Warszawie, która ma liczyć około 120 lokali (projekt został kupiony od inwestora, który przygotowywał klasyczny PRS). Wobec braku znaczącego kapitału instytucjonalnego Origin działa w takim modelu, że lokale sprzedaje nabywcom indywidualnym (docelowym mieszkańcom lub inwestorom chcącym czerpać przychody z najmu) – a sam pozostaje operatorem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Drugi budynek dla seniorów marki ReVital powstanie w Warszawie

Origin Investment kupił od Grupy Antczak nieruchomość na Pradze-Południe. Powstanie tam 120 mieszkań dla seniorów.

Coś dla REIT-ów

Podczas dyskusji padło pytanie, dlaczego – skoro fundamenty są mocne – instytucjonalny kapitał nie garnie się do srebrnego budownictwa w Polsce (ani mieszkań serwisowanych, ani domów opieki).

Jacek Kałużny, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Savills, wskazał na kilka głównych wyzwań. Po pierwsze, nie ma aktywów do kupienia, więc na tym etapie na rynek mogą wejść inwestorzy akceptujący ryzyko deweloperskie, ewentualnie zainteresowani kupowaniem pojedynczych ośrodków i ich konsolidacją. Po drugie, obie nisze (mieszkania, a szczególnie domy opieki) wymagają operatorów – pytanie o ich dostępność i możliwości ekspansji bez szkód dla jakości. Po trzecie, projekty obejmujące mieszkania asystowane muszą się zderzyć z konkurencją w postaci graczy z rynku PRS czy prywatnych akademików. Po czwarte, srebrne budownictwo nie ma historii inwestycyjnej, nie ma więc punktu odniesienia do wycen. Przy tak niszowym i niepłynnym rynku dla inwestorów problematyczna może być też kwestia wyjścia.

Czytaj więcej

Finanse

Emeryci w sukurs mieszkaniówce

2 mld zł zebrane przez fundusz emerytalny będą mnożone przez wspieranie dostępnego cenowo budownictwa? Takie rzeczy w Wielkiej Brytanii.

W panelu udział wziął Potr Fijołek, partner współzarządzający w Griffin Capital Partners – instytucji wyspecjalizowanej w przyciąganiu zagranicznych inwestorów do Polski: dość przypomnieć platformy PRS Resi4Rent i LifeSpot czy sieci prywatnych akademików Student Depot i StudentSpace. Wydaje się naturalne, że akuszerem „srebrnego” projektu będzie także Griffin.

Piotr Fijołek przyznał, że ten segment rynku jest od lat na radarze Griffina, a ściślej mieszkania serwisowane jako segment mniej wymagający niż domy opieki.