Zamieszkiwanie na działce rodziców nie powoduje jej zasiedzenia

To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego.

Mieszkali u rodziców

Syn właścicieli nieruchomości, na której mieszkał wraz ze swoją rodziną w odrębnej części dobudowanej do budynku mieszkalnego odpowiednio długo, wystąpił o sądowe stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wraz z żoną, ewentualnie udziału we współwłasności nieruchomości.

Sądy Rejonowy, a następnie Okręgowy w Radomiu oddaliły wniosek, stwierdzając, że wnioskodawca i jego żona ani nie byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości objętej wnioskiem, ani nie mieli udziału we współwłasności tej nieruchomości, a takie samoistne posiadanie jest warunkiem zasiedzenia.

Syn nie dał za wygraną i odwołał się do Sądu Najwyższego. Jego pełnomocnik adwokat Tadeusz Miszkiewicz zarzucił w skardze kasacyjnej, że sądy niższych instancji nie uwzględniły faktu, że o samoistnym posiadaniu nieruchomości przez to małżeństwo świadczy dokonanie na niej wielu nakładów (w tym rozbudowy domu), co dostatecznie manifestowało ich władztwo nad tą częścią nieruchomości, niezależne od innych osób (w ostatnich latach matki i jej wnuczki), i pominął tak istotne okoliczności, jak brak granicy użytkowania między działkami stanowiącymi własność rodziców a działką objętą wnioskiem, które mają wspólne podwórko i stanowią jedną całość.

Czytaj więcej:

Podatki

Jak ująć w księgach zasiedzenie nieruchomości

Nieodpłatne nabycie budynku lub budowli wymaga księgowania z użyciem kont rozliczeń międzyokresowych przychodów i pozostałych przychodów operacyjnych, równolegle do dokonywanych od tego typu środków trwałych odpisów amortyzacyjnych.

Pro

Sąd Najwyższy nie dopatrzył się jednak w zaskarżonym wyroku SO błędu w kwalifikacji posiadania małżonków (wnioskodawcy i jego żony) i odpowiada ona wypracowanym w tym zakresie w orzecznictwie SN kryteriom pozwalającym na odróżnienie posiadania samoistnego i zależnego.

Samoistne posiadanie

Kluczowa w takich sytuacjach jest wykładnia art. 336 kodeksu cywilnego, który stanowi, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada, jak właściciel, tj. posiadacz samoistny, jak i ten, kto nią faktycznie włada, jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą – tj. posiadacz zależny.

Zamieszkiwanie bowiem w budynku rodziców i korzystanie z części nieruchomości przez dorosłe dziecko oraz członków jego rodziny na podstawie istniejących relacji rodzinnych nie pozwala na uznanie takiego posiadacza za samoistnego, jeżeli z okoliczności faktycznych nie wynika, aby właściciel zrezygnował ze swojego władztwa (animusu) co do całości przysługującego mu prawa, a zamanifestowane przez posiadacza czynności faktyczne nie wskazują na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad rzeczą.

– Dotyczy to także często spotykanej sytuacji, gdy posiadacz ponosi nakłady na nieruchomość, a zamiarem rodziców jest, żeby w przyszłości stał się jej właścicielem na skutek dziedziczenia. Sądy rejonowy i okręgowy w uzasadnieniu wskazały na liczne okoliczności, z których wynika, że właściciele nigdy nie ustąpili ze swojego władztwa odnośnie do nieruchomości, a objęcie jej w posiadanie za zgodą właściciela i posiadanie jej w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym świadczy z reguły o posiadaniu zależnym – wskazała sędzia Sądu Najwyższego Monika Koba.

Sygnatura akt: I CSK 4443/22

OPINIA