Nowych biurowców ciągle mało

Zasoby powierzchni biurowej na siedmiu głównych rynkach pod koniec 2023 r. wyniosły 14,4 mln mkw. Wszystkie ośrodki przekroczyły granicę 700 tys. mkw. – do tej grupy w ub.r. dołączyła Łódź – wynika z raportu platformy REDD.

Najwięcej biur jest, oczywiście, w Warszawie: niemal 1 tys. budynków oferuje ponad 7,5 mln mkw. powierzchni do pracy. Kolejne pod względem podaży są Kraków (1,8 mln mkw. biur), Wrocław (1,55 mln mkw.) i Trójmiasto (1,15 mln mkw.).

Do wzięcia od zaraz

Z analiz REDD wynika, że w 2023 r. na rynek w Polsce trafiło 25 biurowców o łącznej powierzchni niemal 281,6 tys. mkw. Najwięcej – sześć obiektów – oddano w Warszawie.

Jak zaznaczają autorzy raportu, ich łączna powierzchnia – 55 tys. mkw. – ustępowała nowej podaży w Krakowie (pięć budynków o łącznej powierzchni 77 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (cztery budynki, 50 tys. mkw.). REDD wskazuje największe ukończone obiekty w 2023 r. To Craft, katowicki biurowiec o powierzchni 26,7 mkw. wybudowany przez Ghelamco, budynek E (26,5 tys. mkw.) w poznańskim kompleksie Nowy Rynek spółki Skanska, Ocean Office Park B (28,6 tys. mkw.) firmy Cavatina w Krakowie, IGK6 w Intel Technology Poland (23 tys. mkw.) w Trójmieście i Kreo w Krakowie (24 tys. mkw.).

Pod koniec 2023 r. w budowie w całej Polsce były 522 tys. mkw. biur. – To najniższy odnotowany przez nas wynik. Od początku 2020 r. wielkość budowanej powierzchni regularnie spada – zaznaczają autorzy raportu. – Tendencję spadkową najmocniej widać w Warszawie, gdzie podaż biur w budowie zmalała z 590 tys. mkw. pod koniec 2020 r. do 180 tys. mkw. na koniec 2023 r.

W Katowicach w analogicznym okresie wielkość budowanej powierzchni spadła ze 150 tys. do 65 mkw., w Krakowie – ze 154 tys. do zaledwie 59 tys. mkw. Odwrotną tendencję odnotowano w tym czasie we Wrocławiu. Pod koniec 2020 r. w stolicy Dolnego Śląska powstawało 59 tys. mkw. biur, a pod koniec ub.r. – 96 tys. mkw. To wciąż mniej niż w szczytowym IV kw. 2021 r., kiedy to powstawało we Wrocławiu 137 tys. mkw. biur.

– Wśród największych powstających biurowców są budowany przez Cavatinę budynek B w kompleksie Quorum we Wrocławiu (dostarczy 53 tys. mkw. powierzchni), The Bridge (47 tys. mkw.) – obiekt Ghelamco przy rondzie Daszyńskiego w Warszawie, AND2 (36,5 tys. mkw.) w Poznaniu czy Upper One (36 tys. mkw.) w miejscu wyburzonego Atrium International w Warszawie – wskazują analitycy REDD. W nieodległych planach jest rozpoczęcie budowy takich obiektów, jak Vena czy Skyliner II.

REDD analizuje też współczynnik pustostanów. Pod koniec 2023 r. na głównych rynkach wyniósł średnio 11,5 proc. Najmniejszy wskaźnik odnotowano w Warszawie (8,3 proc.). W Trójmieście jest to 10 proc., w Łodzi – 19,1 proc., w Katowicach – 17 proc. – W stosunku do początku 2023 r. największą zmianę odnotowaliśmy w Katowicach (2,3 pkt proc.), w Krakowie (2,4 pkt proc.) i w Warszawie (-1,4 pkt proc.) – podają eksperci.

Tzw. wskaźnik zajętości biur przedstawia się następująco: Warszawa – 91,7 proc., Kraków – 84,4, Wrocław – 84,5, Trójmiasto – 90, Katowice – 83, Poznań – 85,6, Łódź – 80,9 proc.

Czynsze w górę

Z analiz REDD wynika, że średnie czynsze w budynkach biurowych w ciągu 2023 r. wzrosły o 2,5 proc., do 13,57 euro za mkw. – Większy wzrost stawek odnotowaliśmy w budynkach klasy B – o niemal 6 proc., średnio z 10,89 do 11,54 euro za mkw., podczas gdy w budynkach klasy A – z 14,47 euro do 14,62 euro za mkw. – wskazują eksperci. Największy wzrost czynszu odnotowano w Katowicach – o 5 proc. W Krakowie i w Warszawie stawki najmu powierzchni biurowej poszły w górę o 3 proc., w Łodzi – o 1 proc.

Przeciętny czynsz ofertowy za biura w budynku klasy A w Warszawie to 16,52 euro za mkw., w budynkach klasy B – 12,78 euro. W Krakowie jest to średnio 13,62 euro za mkw. (biurowce klasy A) i 11,82 euro (klasa B), we Wrocławiu: 13,6 i 11,97 euro, w Poznaniu: 13,15 i 10,65 euro, w Łodzi: 11,59 i 8,78 euro, w Katowicach: 12,11 i 8,83 euro, a w Trójmieście: 13,57 i 11,42 euro, odpowiednio.

W 2023 r. dynamicznie rosły koszty eksploatacyjne. Jak tłumaczą eksperci, miała na to wpływ wysoka inflacja, rosnące koszty pracy i wysokie ceny energii.

Na początku ub.r. średnie koszty eksploatacyjne wyniosły 19,61 zł za mkw., podczas gdy pod koniec roku było to już 21,53 zł za mkw. (wzrost o 10 proc.). Opłaty eksploatacyjne najbardziej – o 11,5 proc. – wzrosły w Warszawie. We Wrocławiu – o 11 proc., a w Krakowie – o 9,9 proc.

– W 2023 r. podaż nowo oddanych budynków była ograniczona. Wyraźnie widzimy tu ciągły wpływ pandemicznego 2020 r., co może się przełożyć na wykształcenie nowej normy – komentuje Krzysztof Foks, ekspert REDD. – Zauważalny jest wzrost stawek najmu, rosną opłaty eksploatacyjne, co staje się dużym wyzwaniem i dla najemców, i dla właścicieli nieruchomości. Muszą być elastyczni w strategiach finansowych – dodaje.

Krzysztof Foks zwraca też uwagę na redukcję wynajmowanych powierzchni, co wiąże się z pracą zdalną i optymalizacją kosztów.

REDD prognozuje zwiększone zainteresowanie nowymi technologiami.

– Staną się one kluczowym czynnikiem poprawy efektywności i innowacyjności w zarządzaniu nieruchomościami – przewiduje Krzysztof Foks. Rośnie też znaczenie ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), czyli ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego. – Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna. Wymaga od branży elastyczności, innowacyjności i zrównoważonego podejścia do zarządzania zasobami nieruchomościowymi – podsumowuje ekspert REDD.

Nieruchomości

Pozostało 91% artykułu