Jest jeszcze dużo miejsca na nowe parki handlowe

Materiał powstał we współpracy z Trei Real Estate Poland

Vendo Park to marka, pod którą budujecie w Polsce parki handlowe. Jak duży jest to dziś portfel?

Mamy 38 działających parków, do końca tego roku planujemy otworzyć jeszcze cztery: we Wrocławiu, Szczecinie, Ciechanowie i Kostrzynie nad Odrą. Utrzymujemy strategię otwierania pięciu–sześciu parków rocznie. Budujemy mniejsze i większe obiekty, ten szczeciński będzie liczyć ponad 20 tys. mkw., czyli prawie tyle, ile cztery przeciętne obiekty. Ta wielkość wynika jednak z tego, że w parku będzie się znajdować duży sklep DIY (market budowlany – red.). Takie formaty planujemy jeszcze w Bolesławcu, Gnieźnie i Kędzierzynie-Koźlu, ponieważ tego typu parki są pożądanym produktem. Z jednej strony sklep DIY wiąże się z dużym obciążeniem finansowym, ale z drugiej zwiększa przyciąganie klientów, tzw. catchment area: ludzie z odleglejszych miejsc są skłonni przyjeżdżać tam, gdzie są tego typu sklepy, co ma szczególne znaczenie w otoczeniu dużych miast. Szczeciński Vendo Park znajduje się właściwie na granicy z Policami, które także są dużym miastem.

Wasza strategia zakłada trzymanie parków i czerpanie przychodów z najmu czy docelowo rozważana jest sprzedaż portfela bądź poszczególnych aktywów?

Każdy inwestor ma określony horyzont czasowy i różne strategie. W tej chwili skupiamy się na gromadzeniu parków, prowadząc dwa portfele. Jeden własny, w którym będziemy mieli 36 obiektów do końca roku, a od 2021 r. drugi w ramach joint venture z Patron Capital, w którym do końca roku będzie sześć parków handlowych. Większość projektów realizowanych z Patronem to większe parki, m.in. ten szczeciński, zatem licząc powierzchnią, dysproporcja między portfelem własnym a joint venture jest mniejsza niż w ujęciu ilościowym. Na przykład projekt w Szczecinie będzie realizowany w ramach wspólnego portfela. Na razie nie rozważamy wychodzenia z żadnej inwestycji, takie opcje mogą być analizowane w przyszłości.

Segment galerii już osiągnął nasycenie, rynek nieruchomości handlowych napędzany jest głównie przez mniejsze formaty. Deweloperzy parków i sieci dyskontów spożywczych schodzą do coraz mniejszych miejscowości. Zawsze można zapytać, jaki jest potencjał rozwoju tego rynku. W raporcie stworzonym z JLL piszecie o 1,4 tys. jednostek administracyjnych z ograniczoną ofertą handlową, w tym 600 małych i średnich miastach, w tym około 350 liczących 5–15 tys. mieszkańców, a z tego w 120 obywatele dysponują siłą nabywczą powyżej średniej krajowej. Jak pan ocenia perspektywy?

Pytanie o potencjał słyszę regularnie i w zasadzie każdego roku odpowiadam, że jeszcze pięć lat. To trudne do oszacowania. Z jednej strony są miejscowości, w których nie ma parków, ale są też takie, które są zbyt małe, by w nich budować. Nasza strategia zakłada, że nie wchodzimy do miejscowości poniżej 12 tys. mieszkańców, chyba że dana gmina ma potencjał. Tak definiowany rynek z czasem się nasyci, ale kiedy siła nabywcza społeczeństwa będzie rosła, może to prowadzić do przełamywania kolejnych barier i wchodzenia do mniejszych ośrodków. Widzimy to na świecie, chociażby w Austrii parki buduje się w miejscowościach liczących 4–5 tys. mieszkańców. Wiele też zależy od naszych najemców, a ci mają chęć otwierania sklepów w mniejszych miejscowościach. Pojawiają się też możliwości, bo obecny rynek jest dla niektórych graczy wyzwaniem, mniejsi deweloperzy rezygnują z realizacji projektów, co stwarza możliwość zaistnienia w interesujących lokalizacjach.

Jak wygląda typowy park handlowy w tej chwili?

Na pewno kluczowymi najemcami są markety spożywcze i drogerie. W czasie lockdownu to te firmy były otwarte i płaciły czynsze niezależnie od sytuacji. W parkach mamy reprezentację wielu branż. Zauważamy, że branża odzieżowa zaczyna być bardzo dobrze widoczna, tu zwłaszcza rozwija się Sinsay. Słyszymy także o nowych graczach, jak C&A czy New Yorker, które poprawiają ofertę w tym zakresie. Generalnie widzimy, że wiele marek, które wcześniej były obecne głównie w galeriach handlowych, zdecydowało się na parkowe formaty. Pandemia wpłynęła bowiem na zmiany nawyków konsumentów. Widzimy też, że sieci fitness są znów atrakcyjnymi najemcami – zmieniający się styl życia powoduje, że siłownie stają się popularne również w mniejszych miejscowościach, pełniąc rolę miejsc spotkań. Grupa najemców w parkach staje się coraz bardziej zróżnicowana. Parki pełnią kilka ról: są miejscem zakupów, punktem odbioru zamówień online, to także showroomy. Funkcja parków jest zbieżna z rozwojem sieci e-commerce i optymalizacją kosztów poszczególnych sieci. Na razie motorów napędowych parków jest wiele i nie wydaje się, żeby były one pod jakąś szczególną presją.

Czy rzeczywiście jest tak, że sklepy spożywcze są stałym elementem gry? Widzimy, że one mocno się rozwijają, stawiając samodzielne sklepy…

Budowa parku bez supermarketu zazwyczaj kończy się niepowodzeniem. Sieci spożywcze dostosowują się do potrzeb lokalnych rynków. Jeszcze niedawno w małych miejscowościach często istniał tylko jeden supermarket, a teraz rozważa się możliwość otwarcia drugiego. Rynek dostosowuje się do bieżących trendów.

Jak wygląda konkurencja na rynku parków handlowych? Czy istnieje ryzyko, że inwestycje będą lokowane blisko siebie?

Takie sytuacje się zdarzają, ale nie są mądre z żadnej perspektywy. Czasami warto wykazać się trzeźwością umysłu i rozważyć alternatywne rozwiązania, zamiast wchodzić w bezpośrednią konkurencję z innym parkiem. Mieliśmy taki przypadek w Łodzi, gdzie mieliśmy działkę z pozwoleniem na budowę, a mimo to inwestycję nieopodal rozpoczął konkurent. Nie miało większego sensu kontynuowanie projektu, bo nawet gdybyśmy wynajęli lokale, musielibyśmy to zrobić z zaniżonymi czynszami. W rezultacie zdecydowaliśmy się zmienić projekt na mieszkaniowy – co z perspektywy czasu okazało się znacznie korzystniejsze. Budowanie parków obok siebie nie ma sensu, stawianie ich koło galerii handlowych jest bardziej zrozumiałe, ponieważ te obiekty spełniają różne role, uzupełniają się.

Czy pozyskujecie dla swoich parków certyfikaty środowiskowe? Czy dla branży, najemców i inwestorów ma to duże znaczenie?

Jeszcze pięć lat temu myślałem, że certyfikaty środowiskowe to kolejny martwy zapis, który trafi do szuflady, jednak temat zyskał na znaczeniu z powodu rosnącej świadomości dotyczącej zmian klimatycznych – a także regulacji unijnych. Nasz właściciel przywiązuje dużą wagę do tych kwestii, co zwiększa presję na nas jako dewelopera. Obecnie certyfikujemy wszystkie nasze obiekty, zarówno te istniejące, jak i nowo budowane. Myślę, że wkrótce wszyscy będą musieli to robić, aby nie ograniczać sobie dostępu do kapitału i możliwości sprzedaży nieruchomości.

Staramy się coraz lepiej projektować nasze obiekty, korzystając z materiałów przyjaznych dla środowiska, prefabrykatów i zmniejszając ślad węglowy. Działania te są pozytywnie odbierane, a konkurencja również podejmuje podobne inicjatywy.

Ważną kwestią jest też efektywność energetyczna budynków, zwłaszcza w kontekście rosnących cen energii. Widzimy, że takie sieci jak Biedronka planują instalację elektrowni fotowoltaicznych. Sami jesteśmy dużym właścicielem ponad 100 Biedronek, więc jesteśmy zainteresowani tematem. Rozważamy, gdzie umieścić elektrownie, mając na uwadze ograniczoną przestrzeń na działkach. Jedna z opcji to panele na dachach, choć jako inżynier budownictwa mam tu pewne wątpliwości.

Duże galerie handlowe mogą już nie powstawać na tak „masową” skalę jak kiedyś, ale te istniejące często przechodzą modernizacje, rozbudowy. Jak to wygląda w przypadku parków? Jak starzeją się takie obiekty?

Nasze najstarsze parki liczą dziesięć lat. Generalnie atrakcyjność danego parku jest jednak pochodną lokalizacji i szerokiego portfolio najemców. To atrakcyjna lokalizacja zapewniająca napływ konsumentów ma największe znaczenie z punktu widzenia renegocjacji umów czy podpisywania nowych. Co do aspektów „technicznych” jesteśmy deweloperem, który nie nastawia się na szybką sprzedaż nieruchomości, tylko buduje ją do własnego portfela. Dlatego dbamy o takie kwestie, jak izolacyjność termiczna, wysoka jakość elewacji i wykończenia. Parki też wymagają modernizacji, bo rynek się zmienia – widzimy, że sklepy zwiększają powierzchnię, dziś umowy najmu poniżej 300 mkw. są rzadkością. Jako firma zarządzająca swoimi parkami gromadzimy cenną wiedzę i staramy się ją wykorzystywać. W rezultacie we wszystkich obiektach nie mamy ani jednego wolnego lokalu – to potwierdza atrakcyjność naszych lokalizacji i naszego zarządzania.

Rozbudowujemy też istniejące parki, jeśli jest zapotrzebowanie i działka na to pozwala. Ekspansja to także sposób na poprawienie miksu najemców.

Trei to nie tylko parki handlowe, ale i mieszkaniówka. Jak pan ocenia perspektywy tego rynku?

Tak, w naszej strategii mamy również mieszkania, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Mając z tyłu głowy pytanie, ile jeszcze czasu będzie można rozwijać się w Polsce, budując parki handlowe, postanowiliśmy zdywersyfikować działalność. Galerie handlowe, biura, w pewnym sensie także magazyny – to już sektory rynku, które nie będą tak dynamicznie rosnąć. Mieszkania na wynajem to taka perspektywiczna część rynku – dziś w Polsce to cały czas nisza. Dodatkowo możemy czerpać doświadczenia z USA i Niemiec, gdzie PRS funkcjonuje od dawna i nasza grupa jest aktywna. W Polsce widzimy dużą przyszłość, jeśli chodzi o najem instytucjonalny.

Zaczęliśmy w 2019 r. od budowy mieszkań na sprzedaż. Jeśli chodzi o PRS, realizujemy inwestycję w Poznaniu, gdzie przy wykorzystaniu innowacyjnej technologii prefabrykacji budujemy aktualnie 460 mieszkań. Nie ukrywamy, że poszukujemy partnera do rozwijania portfela PRS w Polsce. Parki handlowe to projekty relatywnie mało kapitałochłonne. Budowa mieszkań na wynajem, szczególnie jeśli ma się ambicje osiągnięcia większej skali, wymaga funduszy. Szukamy partnera, który nas kapitałowo wzmocni, takie rozmowy się toczą i mam cichą nadzieję, że na początku przyszłego roku będziemy mogli powiedzieć coś więcej.

Czy interesuje was tylko PRS, czy także budowa mieszkań na sprzedaż?

Będziemy realizować jedno i drugie. To modele, które się uzupełniają.

Materiał powstał we współpracy z Trei Real Estate Poland