Planowanie przestrzenne po nowemu - zmiany dla właścicieli gruntów i samorządów

Sejm przyjął ustawę zmieniającą zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego w gminach. Czy biorąc pod uwagę nowe regulacje, osoby planujące budowę na terenach nieobjętych dotychczas planami miejscowymi mogą mieć problem z rozpoczęciem inwestycji z racji możliwości ustalenia przez gminę minimalnych odległości od działek do szkół czy przychodni zdrowia?

Gmina do 2026 r. musi ustalić plan ogólny, który ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W tym planie gmina będzie mogła fakultatywnie ustalić gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, w ramach których musi zapewnić dostęp do szkoły podstawowej i do obszarów zieleni publicznej.

Dopuszcza się też ustalenie innych zasad, na przykład dostępu do przedszkola, żłobka, przychodni zdrowia, biblioteki, domu kultury, domu seniora, terenu do uprawiania sportu, poczty, apteki czy nawet posterunku policji i straży pożarnej. Jeśli gmina wyznaczy takie zasady, to każdy właściciel działki, który będzie chciał się budować – czy na podstawie planu miejscowego, czy warunków zabudowy (jeżeli taka decyzja w ogóle będzie mogła być wydana – będzie musiał spełnić dodatkowo warunki w postaci gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, czyli odległości od granicy działki do tych miejsc.

Co w sytuacji, gdy ktoś rozpoczął budowę?

Rozpoczęcie budowy to dalszy etap. Aktualna reforma dotyczy pierwszego etapu, czyli planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy. W Polsce budujemy na podstawie planu miejscowego, a jeśli taki plan na danym terenie nie obowiązuje, to na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Te decyzje WZ, które zostały wydane i będą prawomocne do dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy, zachowują moc i na ich podstawie będzie można dokończyć proces na starych zasadach. Gdy na terenie działki w chwili wejścia w życie nowelizacji będzie obowiązywał plan miejscowy, to on nie straci mocy – planów się nie wygasza w przeciwieństwie do studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które wygasza się po dwóch latach.

Czytaj więcej:

Administracja

Planowanie przestrzenne czekają istotne zmiany

Zakłada się, że pięć lat ma wystarczyć na przeprowadzenie wszelkich procedur wymaganych do rozpoczęcia inwestycji w oparciu o pozwolenie na budowę, nawet w przypadku tych dużych.

Pro

Jeżeli na danym terenie nie ma planu miejscowego, to od dnia wejścia w życie nowelizacji osoba, która będzie chciała uzyskać warunki zabudowy, będzie mogła złożyć wniosek i dopóki nie będzie w danej gminie uchwalonego planu ogólnego, nie będzie musiał on spełniać wymogów wynikających z tego nowego aktu. Jednak do nowych wniosków zastosowanie znajdą nowe zasady wyznaczania obszaru analizowanego. Po 2026 r. natomiast taka osoba wuzetkę dostanie tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, który będzie przewidywał na terenie działki obszary uzupełnienia zabudowy. Przy czym zasady tej nie stosuje się do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie, a także innych enumeratywnie wskazanych w ustawie przedsięwzięć (np. obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, instalacji odnawialnego źródła energii czy stacji paliw). Jednocześnie jeśli gmina w planie ogólnym ustali gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, wnioskodawca będzie musiał wypełnić również i te wymogi.

Co zatem w okresie od wejścia w życie nowelizacji ustawy do 2026 r., gdy gminy muszą mieć plan ogólny?

Nowe zasady wydawania wuzetek pojawią się, gdy już będzie obowiązywał plan ogólny. Jeszcze do 2026 r. wuzetka może być wydawana na starych zasadach, ale z pewnymi wyjątkami. Jak wskazywałam, od wejścia w życie nowelizacji, czyli być może od września 2023 r., zmienią się bowiem przepisy w zakresie wyznaczania obszaru analizowanego. Obecnie obszar analizowany to nie mniej niż trzykrotność frontu działki, ale nie ma podanej maksymalnej możliwości. Zdarzało się, że gminy dotychczas rozszerzały ten obszar i zgadzały się na zabudowę, która nie do końca nawiązywała do sąsiedniej zabudowy. Aktualna nowelizacja zakłada, że obszar analizowany będzie równy trzykrotnej szerokości frontu terenu, nie mniej niż 50 m, ale nie więcej niż 200 m. Zatem jeśli front działki ma 20 m, to obszar analizowany będzie wynosił 60 m. Obszar analizowany nie będzie mógł być tak bardzo rozszerzany jak dotychczas. Stare zasady skutkowały rozsianiem się zabudowy czy też powstawaniem obiektów niewpisujących się w przeważającą zabudowę. Wystarczyło, że w tak wyznaczonym obszarze znaleźliśmy choć jeden obiekt nawiązujący funkcją do wnioskowanego i spełniony był już wtedy wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa.

Prowadziło to do problemów z dostępnością do szkół czy niewydolną infrastrukturą. Nowe zasady wyznaczania obszaru analizowanego mają tym problemom zaradzić. Do 2026 r., gdy gmina nie będzie miała planu ogólnego, nie będą też obowiązywały ewentualne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Przy czym należy pamiętać, że jest to element fakultatywny planu ogólnego, zatem nawet uchwalając plan ogólny, gmina będzie mogła od ich wyznaczania odstąpić.

Cała rozmowa w poniedziałkowym wydaniu Rzeczpospolitej oraz na rp.pl.