Gdy współużytkownicy postanowią być współwłaścicielami

Uchwała, a potem warunki

Właściwe rady i sejmiki samorządów mają cztery miesiące od wejścia w życie ustawy na podjęcie uchwał o szczegółowych warunkach sprzedaży nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych, w tym o cenie gruntów stanowiących własność samorządów.

Projekt takiej uchwały ma zostać przedstawiony Radzie Miejskiej w Łodzi w listopadzie 2023 r. Po uchwaleniu wyżej wymienionej uchwały Rady Miejskiej dotyczącej zasad sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych oraz po otrzymaniu wycen nieruchomości w poszczególnych sprawach, użytkownikom wieczystym będą przedstawiane konkretne warunki finansowe nabycia prawa własności – przekazało nam biuro rzecznika prasowego prezydenta miasta Łodzi.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Agnieszka Grabowska-Toś - radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG

W odróżnieniu od ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności z 2005 r. ustawodawca nie przewidział tu regulacji umożliwiającej użytkownikom wieczystym skorzystanie z roszczenia mimo braku zgody na wystąpienie z roszczeniem przez pozostałych. Jest to tym bardziej niezrozumiałe, że nowelizacja nie przewiduje dla właściciela gruntu żadnego terminu, w którym byłby on zobowiązany zawrzeć z użytkownikiem wieczystym umowę sprzedaży w związku z jego roszczeniem o wykup składanym w trybie art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (żądanie sprzedaży – przyp. red.). Nic nie stało zatem na przeszkodzie, by wprowadzić analogiczne rozwiązanie, jakie jest w ustawie z 2005 r. (w art. 2 ust. 2) i przewidzieć, że z żądaniem wykupu mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Złożenie takiego żądania nie zamykałoby im drogi do wykupu nieruchomości w trybie roszczenia, a więc zasadniczo na korzystniejszych warunkach niż standardowy wykup przewidziany w art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (z możliwością odmowy – przyp. red.).

Po złożeniu żądania użytkownicy wieczyści mogliby wystąpić do sądu na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego (właściciele wieczyści, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd – przyp. red.), a po uzyskaniu korzystnego orzeczenia sądu procedura sprzedaży mogłaby być kontynuowana pomimo upływu 12-miesięcznego terminu.

Można zatem powiedzieć, że wprowadzona niedawno regulacja z góry eliminuje możliwość skorzystania z roszczenia, gdy nieruchomość jest przedmiotem współużytkowania wieczystego, a nie wszyscy użytkownicy wieczyści chcą wystąpić z roszczeniem. Taka sytuacja może nastąpić, gdy grunt (jedna działka ewidencyjna) jest zabudowana kilkoma garażami, a każdy właściciel garażu dysponuje udziałem w prawie użytkowania wieczystego tego gruntu.