Mateusz Janion: Jak dogonić znikające hipoteki

Co się dzieje z hipoteką po podziale nieruchomości? Przepisy mówią, że przekształca się w hipotekę łączną obciążającą obie. Praktyka wieczystoksięgowa pokazuje, że coraz częściej mamy do czynienia ze „znikaniem” hipoteki przy zakładaniu nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Dlaczego tak się dzieje i jakie są konsekwencje dla nabywców? I jakie mamy szanse odkręcić pomyłkę sądu?

Przepisy nie pozostawiają wątpliwości, co powinno się stać z wpisem do hipoteki, gdy dochodzi do podziału nieruchomości. Z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece („u.k.w.h.”) wynika, że z chwilą podziału hipoteka ulega przekształceniu w hipotekę łączną, obciążającą obie nieruchomości. Z kolei z § 93 ust. 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym („rozporządzenie”) sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek przeniesienia hipoteki z księgi macierzystej do współobciążenia (tj. dokonania wpisu w nowej księdze).

Czytaj więcej:

ZUS

Czy trudno jest wykreślić hipotekę ZUS

Pro

Pojawia się problem

Zaskakująco często sąd wieczystoksięgowy przy zakładaniu księgi wieczystej dla nowej nieruchomości wyodrębnianej z innej (np. dla wyodrębnionego lokalu) „zapomina” o tym przeniesieniu. Czujny wierzyciel hipoteczny ma szansę dostrzec, że przysługujące mu zabezpieczenie zostało – przynajmniej na płaszczyźnie wieczystoksięgowej – uszczuplone i zwrócić na ten fakt uwagę sądu wieczystoksięgowego. W doktrynie i orzecznictwie nie ma raczej wątpliwości, że wpis takiej hipoteki łącznej – z urzędu – już po założeniu księgi wieczystej (tj. niekoniecznie jednocześnie z jej założeniem) jest w pełni dopuszczalny (co samo w sobie nie jest takie oczywiste, jeżeli weźmie się pod uwagę, że w takiej sytuacji zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a te z reguły podlegają usunięciu w trybie przewidzianym w art. 10 u.k.w.h.).

Problem pojawia się, gdy dział IV księgi wieczystej prowadzonej dla wyodrębnionej nieruchomości jest wolny od wpisów w momencie zbycia nieruchomości. Powszechnie przyjmuje się, że nabywca nieruchomości może skorzystać w takiej sytuacji z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nabycie nieruchomości nie było nieodpłatne, a nabywca nie wiedział lub nie mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (tj. o tym, że w dziale IV nabywanej przez niego nieruchomości powinna być wpisana hipoteka łączna), to nabył nieruchomość bez obciążenia hipotecznego. Sytuacja komplikuje się jednak, jeżeli taką wyodrębnianą nieruchomością jest lokal w budynku wielorodzinnym.

W takim wypadku – nawet jeżeli zastosowanie ma rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – pojawi się problem niezgodności treści księgi macierzystej z rzeczywistym stanem prawnym; z księgi tej będzie bowiem wynikało, że hipoteka obciąża całą nieruchomość (będącą już wtedy nieruchomością wspólną), podczas gdy, w wyniku działania rękojmi, hipoteka ta będzie wygasła nie tylko dla samego wyodrębnionego lokalu, ale także dla stanowiącego jego część składową udziału w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 50 k.c. i art. 47 § 1 k.c.). Fakt ten powinien znaleźć odzwierciedlenie poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu w polu 6 podrubryki 4.4.1 wpisu hipoteki (zgodnie z § 51 pkt 1 lit. f rozporządzenia, gdy przedmiotem zabezpieczenia hipoteką jest udział w prawie, w polu tym należy wpisać numer udziału w prawie ujawniony w dziale II księgi wieczystej). Brak tego wpisu może spowodować trudności w ewentualnej dalszej sprzedaży lokalu, gdyby się okazało, że kolejny nabywca lub notariusz zapozna się z księgą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej i dostrzeże ten swoisty dysonans pomiędzy treścią jej działu IV a treścią działu IV księgi lokalowej.

Z pewnością bowiem w takiej sytuacji jedna z tych ksiąg wieczystych nie będzie wiernie oddawała stanu prawnego nieruchomości. Albo będzie to księga nieruchomości wspólnej (o ile przy pierwszym zbyciu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych miała zastosowanie), albo księga lokalowa (jeżeli np. czynność była nieodpłatna lub jej nabywca wiedział o istnieniu obciążeń na nieruchomości głównej).

A wspólna własność ?

Przy samym wyodrębnieniu lokalu rękojmia nie znajdzie zastosowania (lokal nie będzie miał jeszcze swojej „czystej” księgi wieczystej, a jego nabywcy trudno będzie się powołać na nieznajomość wpisu w księdze macierzystej). Inaczej będzie natomiast przy kolejnych transakcjach zbycia takiego lokalu – doświadczenie uczy, że stronom takich transakcji, a także niektórym czuwającym nad ich poprawnością notariuszom, choć bardzo skrupulatnie badają księgi lokalowe – zaskakująco często zdarza się pominąć treść ksiąg prowadzonych dla nieruchomości wspólnych. Jest to o tyle zrozumiałe, że te ostatnie są często bardzo obszerne, a ostatecznie to i tak nie stan prawny części składowej determinuje stan prawny rzeczy głównej, lecz na odwrót (por. § 122 rozporządzenia).

Czy w takiej sytuacji rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych będzie chroniła nabywcę? W mojej ocenie, o ile czynność nie była nieodpłatna, a nabywca nie wiedział o hipotece obciążającej nieruchomość wspólną, trudno byłoby mu zarzucić, że z łatwością mógł się o niej dowiedzieć. Zarzut taki musiałby płynąć z wyrażonej w art. 2 u.k.w.h. zasady jawności wpisów w księgach wieczystych i w zasadzie zawsze wyłączałby on w tych sytuacjach ochronę wynikającą z rękojmi. Jej zastosowanie w takich wypadkach jest jednak powszechnie uznawane za dopuszczalne i przez przedstawicieli doktryny, i przez orzecznictwo.

Jedno drobne niedopatrzenie

Sama zresztą wiedza o takiej hipotece nie musiałaby oznaczać wyłączenia rękojmi. Zgodnie bowiem z § 122 rozporządzenia wpisy dotyczące wyodrębnianych lokali i praw na tych lokalach są dokonywane wyłącznie w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Bazując więc wyłącznie na treści ksiąg wieczystych i znajomości przepisów rozporządzenia, trudno nabywcy lokalu zarzucać, że ten, nawet wiedząc o wpisie hipoteki w księdze nieruchomości gruntowej, mógł zakładać, że obciąża ona wyodrębniony lokal z „czystym” działem IV. Nadto taki nabywca, ufając sądowi wieczystoksięgowemu, mógłby działać w przekonaniu, że np. lokal został wyodrębniony „bezobciążeniowo”, co jest dość częstą praktyką.

Co więcej, zdarza się, że w takich sytuacjach pole 6 podrubryki 4.4.1 wpisu hipoteki obciążającej nieruchomość główną pozostaje niewypełnione (a wówczas, co ciekawe, jest też niewidoczne w odpisie zwykłym z księgi wieczystej), podczas gdy, w mojej ocenie, z wpisu w nim powinno wynikać, że hipoteka nie obciąża udziału w nieruchomości wspólnej związanego z prawem własności lokalu.

Biorąc pod uwagę mnogość i poziom skomplikowania zagadnień, które może wywołać jedno drobne, zdawać by się mogło, niedopatrzenie sądu wieczystoksięgowego polegające na niezastosowaniu § 93 ust. 2 rozporządzenia w celu ujawnienia skutku podziału nieruchomości wynikającego z art. 76 ust. 1 u.k.w.h., dziwić musi niechęć Sądu Najwyższego do stosowania w takich sytuacjach art. 95 u.k.w.h. Z przepisu tego wynika, że hipoteka wykreślona bez ważnej podstawy prawnej wygasa po upływie dziesięciu lat od takiego wykreślenia (tj. od jego uprawomocnienia się). W postanowieniu z 19 października 2016 r., sygn. akt V CSK 128/16 Sąd Najwyższy orzekł, że wynikający z rozporządzenia obowiązek przeniesienia hipotek wpisanych w księdze macierzystej do księgi nowo zakładanej (trzeba bowiem podkreślić, że źródłem tego obowiązku są jedynie przepisy rozporządzenia; art. 76 ust. 1 u.k.w.h. statuuje wyłącznie materialnoprawny skutek podziału nieruchomości) stoi na przeszkodzie uznaniu, że takie zaniechanie wpisu hipoteki w nowej księdze może być równoznaczne z jej wykreśleniem bez ważnej podstawy prawnej. Z poglądem tym nie zgadzają się jednak przedstawiciele doktryny – w tym I. Heropolitańska i T. Czech.

W uzasadnieniu postanowienia SN wskazał, że za przyjęciem wyrażonego w nim poglądu przemawiają słuszne, skądinąd, względy ochrony wierzycieli. Choć jednak dążenie do ochrony interesów wierzycieli należy ocenić pozytywnie, istotą art. 95 u.k.w.h. jest właśnie czasowe ograniczenie tej ochrony. Względy ochrony wierzycieli nie przemawiają za wygaśnięciem hipoteki wykreślonej wskutek nieważnej czynności prawnej (a takie wykreślenie może nastąpić przecież także wskutek pomyłki sądu wieczystoksięgowego, który nie dostrzegł np., że osoba dokonująca czynności nie jest uprawniona do reprezentacji wierzyciela hipotecznego) dokładnie tak samo, jak nie przemawiają za wygaśnięciem hipoteki nieprzepisanej wskutek pomyłki sądu wieczystoksięgowego. Jednakże reguła wyrażona w art. 95 u.k.w.h. nad względy ochrony wierzycieli wynosi pewność obrotu, której bynajmniej nie służy utrzymywanie przez ponad dziesięć lat niewpisanych hipotek, które następnie, niejako z zaskoczenia, mogą „odżyć” w płaszczyźnie wieczystoksięgowej. Trzeba zresztą zaznaczyć, że interes wierzyciela, którego hipoteka nie została przepisana i wskutek tego wygasła, będzie chroniony przez kolejne dziesięć lat od chwili tego wygaśnięcia; bez wątpienia bowiem takiemu wierzycielowi przysługiwać powinno roszczenie odszkodowawcze wobec Skarbu Państwa (wygaśnięcie hipoteki – zdarzenie wywołujące szkodę – jest skutkiem naruszenia przez sąd wieczystoksięgowy obowiązku z § 93 ust. 2 rozporządzenia), które przedawni się z upływem trzech lat od chwili powzięcia przez wierzyciela informacji o wygaśnięciu hipoteki, lecz nie później niż z upływem dziesięciu lat od momentu tego wygaśnięcia. Mając to na uwadze, można skonstatować, że powyższe rozstrzygnięcie SN faktycznie raczej zmierza do ochrony interesów finansowych Skarbu Państwa (tj. ochrony przed odpowiedzialnością za pomyłkę sądu wieczystoksięgowego), niż do ochrony wierzycieli. Te natomiast powinny, jak się wydaje, ustąpić pierwszeństwa względnej pewności obrotu, którą zapewnia art. 95 u.k.w.h. De lege, a może raczej de systemate ferenda, należałoby postulować usprawnienie systemu teleinformatycznego, w którym prowadzone są księgi wieczyste, aby nieprzeniesienia hipoteki do nowej księgi wieczystej wyeliminować lub ograniczyć do minimum. Dzięki temu z pewnością wszystkie trzy wspomniane wartości zyskają na stopniu ochrony.

Autor jest adwokatem, partnerem w kancelarii Loewen

Publicystyka Nieruchomości Rzecz o prawie Hipoteki

Pozostało 91% artykułu