Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym a rola sądów

Zjawisko niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest powszechne, czego konsekwencją jest to, że regulacja art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1916 z późn. zm.), jest w obrocie prawnym często stosowana (potwierdza to m.in. liczba dostępnych orzeczeń).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia typu rzeczowego (actio in rem), za pomocą którego powód domaga się nie tylko ustalenia prawa lub stosunku prawnego, lecz także wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby wpisanej do księgi wieczystej, które by prowadziło do usunięcia wpisu jej prawa i zastąpienia go wpisem obrazującym stan prawny nieruchomości aktualny na datę zamknięcia rozprawy (wyrok SN z 7 czerwca 2019 r., sygn. I CSK 440/18,, z powołaniem się na wyroki SN z 18 czerwca 2015 r., sygn. III CSK 372/14, z 16 lutego 2011 r., sygn. I CSK 305/10). Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie (wyroki SN z 12 grudnia 2017 r., sygn. IV CSK 718/16, z 18 czerwca 2015 r., sygn. III CSK 372/14, por. jednak stanowisko odmienne wyrażone w uzasadnieniu wyroku SN z 26 lutego 2016 r., sygn. IV CSK 257/15). Celem powództwa z art. 10 ust. 1. u.k.w.h. nie jest zamknięcie księgi wieczystej jako takie ani objęcie rozstrzygnięciem nakazania tej czynności, gdyż w istocie są to jedynie następstwa wykreślenia wszystkich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości (wyrok SN z 24 listopada 2017 r., sygn. I CSK 113/17, z powołaniem się na wyrok SN z 26 czerwca 2014 r., sygn. III CSK 192/13).

Czytaj też:

Ważna jest wiarygodność dokonywanych wpisów w księdze wieczystej

Uzgodnienie treści księgi wieczystej, gdy nie wszyscy współwłaściciele chcą wnieść powództwo - uchwała SN

Osoba uprawniona

Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Przyjęta w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. konstrukcja wiążąca uzgodnienie z wpisem wskazuje na wyraźną synchronizację unormowania legitymacji do wytoczenia powództwa z legitymacją do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Oznacza to, że te same osoby, które mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu są legitymowane do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., tj. właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Przyjęcie odmiennego zapatrywania i uznanie, iż legitymacja ta może przysługiwać podmiotowi spoza tak określonego kręgu uprawnionych, prowadziłoby do sytuacji, w której osoba mająca interes w uzgodnieniu, a niewymieniona w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., po uzyskaniu wyroku uwzględniającego powództwo nie mogłaby skutecznie wystąpić z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej. Ochrona udzielona jej w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym byłaby iluzoryczna (wyrok SN z 10 maja 2013 r., sygn. I CSK 74/13, z powołaniem się na uchwałę siedmiu sędziów SN z 15 marca 2006 r., sygn. III CZP 106/05 i uchwałę SN z 10 maja 2006 r., sygn. III CZP 31/06).

Żądanie pozwu w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym powinno być skonkretyzowane jednoznacznie i precyzyjnie; tak, aby niemal mogło być przeniesione w postaci gotowej do sentencji orzeczenia (wyrok SN z 9 sierpnia 2018 r., sygn. V CSK 464/17, z powołaniem się na wyroki SN z 5 kwietnia 2013 r., sygn. III CSK 236/12, z 27 września 2012 r., sygn. III CSK 149/12, z 13 września 2012 r., sygn. V CSK 400/11, z 29 czerwca 2012 r., sygn. I CSK 541/11, zob. także wyrok SN z 28 lutego 2017 r., sygn. I CSK 127/16). Żądanie pozwu zgłaszane na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. musi zmierzać do dokonania w księdze wieczystej niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym takich wpisów, które jej tę zgodność przywrócą. Jeśli doprowadzenie wpisów w księdze wieczystej do stanu zgodnego z prawem wymaga uwzględnienia wpisów istniejących także w innej księdze wieczystej, to żądanie pozwu musi objąć także tę inną księgę. To samo dotyczy sytuacji, gdy dla doprowadzenia wpisów w księdze wieczystej do zgodności ze stanem rzeczywistym konieczne jest zamknięcie jakichś ksiąg albo ich założenie. Powództwo to musi kompleksowo objąć problem ujawnionej niezgodności treści księgi wieczystej lub ksiąg wieczystych ze stanem rzeczywistym, gdy wpisy w nich są zależne od siebie. Sąd uwzględniając takie żądanie nie może poprzestać na jakichś połowicznych rozwiązaniach, przybliżających tylko stan wpisów w księdze wieczystej do odpowiadającego prawidłowo oznaczonym prawnym konsekwencjom rozmaitych zaszłości faktycznych, lecz musi osiągnąć efekt zgodności wpisów z faktami i prawem na datę zamknięcia rozprawy (wyrok SN z 22 czerwca 2018 r., sygn. akt II CSK 64/18).

Konstrukcja postępowania

Wybór procesowej formuły postępowania rozpoznawczego na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. oznacza także to, że muszą być zachowane jego zasadnicze elementy konstrukcyjne i to niezależnie od przyczyny pojawiającej się niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, jak również niezależnie od treści zgłoszonego żądania przez stronę powodową zmierzającego do usunięcia tej niezgodności. Po obu stronach takiego procesu powinny występować podmioty, które znajdują się w sytuacji prawnej mogącej przesądzać w sposób obiektywny o rzeczywistym przysługiwaniu im prawnego statusu strony procesu (czynnej lub biernej). Występujące po obu stronach procesu podmioty powinny powoływać się na takie zdarzenia (twierdzenia), które świadczą o istnieniu między nimi stanu sporu odnośnie do tego, czy istnieje niezgodność stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym (wyrok SN z 7 marca 2013 r., sygn. IV CSK 409/12).

Jak przesądzono w uchwale Sądu Najwyższego z 19 października 2017 r., (sygn. III CZP 59/17), w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dotyczącej wyłącznie udziału we współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, po stronie pozwanej nie zachodzi współuczestnictwo współwłaścicieli pozostałych udziałów ujawnionych w dziale II tej księgi.

Jeżeli w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie występują po stronie powodowej wszystkie osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a po stronie pozwanej wszystkie inne osoby, których prawa mogą być wpisem dotknięte lub podlegają wpisaniu, sąd wzywa je do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych, stosując art. 195 § 1 i 2 k.p.c. (uchwała SN z 26 lipca 2017 r., sygn. III CZP 31/17).

Rzeczywisty stan prawny

W sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd bada rzeczywisty stan prawny nieruchomości, przez który należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym. Księga wieczysta powinna dawać wierny obraz stanu prawnego nieruchomości w zakresie praw, które mogą być w niej ujawnione. Dla ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy podstawa wpisu, który się uprawomocnił, była prawidłowa. Istotne jest to, czy były merytoryczne podstawy do dokonania wpisu i czy w związku z tym wpis ten jest zgodny z prawem materialnym. Oznacza to, że rozpoznając powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd bada, czy wpis hipoteki jest zgodny z prawem materialnym, choćby podstawa jego dokonania była wadliwa (postanowienie SN z 5 grudnia 2008 r., sygn. III CZP 121/08, zob. też wyrok SN z 13 grudnia 2018 r., sygn. V CSK 506/17). Omawiane postępowanie nie może być drogą do ustalania nieważności decyzji administracyjnej i nieważności aktu notarialnego (wyrok SN z 23 stycznia 2019 r., sygn. I CSK 777/17). Przy czym w razie oddalenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym możliwe jest rozpoznawanie powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej, będącej podstawą wpisu prawa własności nabywcy w księdze wieczystej (wyrok SN z 9 listopada 2016 r., sygn. II CSK 800/15).

W sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym uwzględnia się stan faktyczny i prawny na datę rozstrzygnięcia o żądaniu pozwu, którą jest data zamknięcia rozprawy odwoławczej (wyroki SN z 7 marca 2017 r., sygn. II CSK 248/16, z 9 października 2013 r., sygn. V CSK 450/12). Dla wyjaśnienia stanu prawnego może być niezbędne zbadanie np. dokumentów dołączonych do skargi na czynność referendarza lub apelacji, względnie zbadanie wskazywanych w środkach odwoławczych okoliczności wynikających z innych ksiąg wieczystych, mających znaczenie dla prawidłowości zaskarżonego wpisu. Wynika to ze szczególnej roli sądu w przeciwdziałaniu dokonywania wpisów sprzecznych z rzeczywistym stanem rzeczy. Księgi wieczyste są publicznym rejestrem praw dotyczących nieruchomości i dlatego ich funkcje muszą być rozpatrywane z punktu widzenia interesu publicznego, którym jest zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego. Istnienie możliwości usunięcia niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w drodze powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. nie powinno wyłączać obowiązku sądu zapobiegania dokonywaniu wpisów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym, zwłaszcza gdy sąd ma stosowną wiedzę odnośnie do przeszkód wykluczających wnioskowany wpis. Oznacza to, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej powinien być stanem pewnym, wynikającym ze zdarzeń lub czynności prawnych, które nie budzą wątpliwości. Nie znajduje uzasadnienia ograniczenie roli sądu w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej do organu rejestrowego (postanowienie SN z 4 kwietnia 2017 r., sygn. I CSK 514/16, z odwołaniem się do postanowień SN z 12 grudnia 2007 r., sygn. V CSK 295/07, z 23 listopada 2011 r., sygn. IV CSK 123/11). Funkcją postępowania wieczystoksięgowego nie jest jedynie ewidencjonowanie stanu prawnego nieruchomości (postanowienie SN z 17 stycznia 2017 r., sygn. IV CSK 434/16).

Wykazanie niezgodności

Usunięcie niezgodności między stanem prawa wpisanego do księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest możliwe wtedy, gdy w toku postępowania powód wykaże istnienie niezgodności, oraz to, że wpis żądany przez niego odpowiada aktualnemu w dacie zamknięcia rozprawy stanowi prawnemu nieruchomości (wyrok SN z 17 kwietnia 2015 r., sygn. III CSK 212/14). W procesie o usunięcie niezgodności dopuszczalne jest przeprowadzanie także tych dowodów, których nie można przeprowadzić w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis. Brak ograniczenia kognicji sądu w procesie o usunięcie niezgodności uzasadnia wniosek, iż w tym procesie sąd nie może być związany ani prawomocnym orzeczeniem sądu wieczystoksięgowego, ani ograniczeniami dowodowymi przewidzianymi wyłącznie w nieprocesowym postępowaniu wieczystoksięgowym. Odmiennie ukształtowany zakres kognicji sądu w obu tych postępowaniach usprawiedliwia wniosek, że strony procesu o usunięcie niezgodności, a zwłaszcza strona powodowa, mogą zasadnie wnioskować o przeprowadzenie dowodów nieprzeprowadzonych wcześniej w postępowaniu wieczystoksięgowym wobec ustawowo ograniczonej w nim kognicji sądu (wyrok SN z 23 lipca 2014 r., sygn. V CSK 514/13).

Zasady współżycia społecznego

W sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie dopuszcza się w zasadzie oddalenia powództwa ze względu na sugerowaną sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Wynika to przede wszystkim z samej konstrukcji prawnej roszczenia z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. – sprawa o ustalenie prawa, a nie o wykonanie prawa, jako przesłanka stosowania art. 5 k.c. (wyrok SN z 23 lutego 2017 r., sygn. V CSK 332/16, zob. też wyrok SN z 26 lutego 2016 r., sygn. IV CSK 257/15).

Ustalenie, kto jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości, mimo wpisu w księdze wieczystej wskazującego na inny podmiot, może odbyć się nie tylko w ramach powództwa opartego na art. 10 ust. 1 u.k.w.h., ale może również być dokonane przesłankowo w ramach innego toczącego się postępowania sądowego (wyrok SN z 28 października 2016 r., sygn. akt I CSK 683/15).

Nie jest wykluczony interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenia prawa lub stosunku prawnego dotyczącego nieruchomości, nawet wtedy, gdy uprawniony mógłby dochodzić uzgodnienia treści księgi wieczystej prowadzonej dla niej z rzeczywistym stanem prawnym, przy czym dotyczy to sytuacji, gdy ze względu na okoliczności konkretnej sprawy interes prawny uprawnionego nie wyczerpuje się jedynie w ujawnieniu w księgach wieczystych aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości. Interes prawny oznacza istniejącą po stronie uprawnionego potrzebę wprowadzenia jasności i pewności w sferze jego sytuacji prawnej, wyznaczonej konkretnym stosunkiem prawnym i zagrożonej, a niekiedy nawet naruszonej już przez pozwanego. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym pozostaje w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ujawnienie stanu prawnego nieruchomości w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu. Powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy udzieleniu ochrony prawnej w procesie przez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego osobie, która ma interes prawny w jej uzyskaniu. Podstawą wpisu w księdze wieczystej usuwającego niezgodność może być wydany na podstawie art. 189 k.p.c. wyrok ustalający (wyrok SN z 13 grudnia 2018 r., sygn. V CSK 559/17, z powołaniem się na wyroki SN z 14 kwietnia 2016 r., sygn. IV CSK 435/15, z 20 października 2011 r., sygn. IV CSK 13/11, z 9 września 2004 r., sygn. II CK 497/03, LEX nr 182088).

Do zbiegu roszczeń w zakresie powództw z art. 10 u.k.w.h. i art. 189 k.p.c. dochodzi jedynie wtedy, gdy powództwo z art. 10 u.k.w.h. w całości zaspokaja interes powoda. Sama możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie oznacza automatycznie braku interesu prawnego powoda, ponieważ powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy udzieleniu ochrony również w zakresie innych skutków prawnych mogących wyniknąć ze stosunku, który powód kwestionuje i które może usunąć wyrok ex tunc. W sprawie o ustalenie nieważności umowy przeniesienia własności nieruchomości jest istotne nie tylko to, jakie skutki umowa ta wywołała w aspekcie prawnorzeczowym, ale w ujmowanym wielopłaszczyznowo aspekcie skutków cywilnoprawnych (wyrok SN z 23 marca 2018 r., sygn. II CSK 371/17, z powołaniem się na liczne wcześniejsze orzeczenia).