Niemcom marzy się Wiedeń. Chcą wywłaszczyć korporacje

Władze niemieckiej stolicy robią wrażenie, jakby nic się nie stało. Konsekwentnie ignorują wynik ubiegłorocznego referendum w sprawie wywłaszczenia wielkich korporacji mieszkaniowych, czyli pozbawienia ich własności setek tysięcy mieszkań, które miałyby się stać dobrem publicznym. Takie rzeczy działy się w Niemczech po raz ostatni w powojennej NRD, państwie robotników i chłopów. Za wywłaszczeniem opowiedziało się niemal 60 proc. mieszkańców metropolii liczącej blisko 4 mln mieszkańców.

Minął rok i nic się nie dzieje. Tego samego dnia, gdy mieszkańcy wyrazili swój gniew z powodu rosnących bez przerwy czynszów, wybierali także nowe władze miasta. Nowy berliński senat, czyli rząd, działa już od niemal roku. Rządzi koalicja złożona z SPD, Zielonych i postkomunistów z Die Linke (Lewica). Każda z tych partii plasuje się na lewej stronie sceny politycznej. SPD głosi nawet oficjalnie, że dąży do zbudowania w Niemczech „demokratycznego socjalizmu”. W ramach Die Linke działa prężna marksistowska grupa o nazwie Platforma Komunistyczna. Zielonym zaś bliskie są idee równości społecznej.

Ideologicznie nie ma więc przeszkód, aby rozpocząć wywłaszczenia znienawidzonych właścicieli mieszkań, którzy bez żenady i zgodnie z prawem żerują na najemcach. 

Ale senat gra na czas. Rzecz w tym, że inicjatorzy referendum nie poddali pod głosowanie konkretnego projektu ustawy albo zmiany konstytucji. To sprawia, że wynik referendum nie jest dla nikogo wiążący. Co więcej, jeszcze przed wyborem obecna burmistrz Berlina Franziska Giffey (SPD) opowiedziała się wyraźnie przeciwko wywłaszczeniu. Zdawała sobie sprawę, że rzecz jest niewykonalna.

Stanęło więc na tym, że powołano 13-osobową komisję ekspertów, aby przeanalizowała możliwości rozwiązania problemu. Są w niej przedstawiciele trzech partii rządzącej koalicji oraz delegaci inicjatorów referendum, zrzeszonych w organizacji Enteignet Deutsche Wohnen, czyli Wywłaszczyć Niemieckie Mieszkania. Ale Deutsche Wohnen to przede wszystkim nazwa spółki posiadającej 115 tys. mieszkań w Berlinie. Takich firm jest tuzin i w sumie w ich dyspozycji jest 250 tys. mieszkań, czyli 12,5 proc. wszystkich berlińskich lokali.

Większość z tych firm dysponuje kilkoma lub kilkunastoma tysiącami mieszkań. Zgodnie z wynikiem referendum wywłaszczone powinny zostać spółki posiadające więcej niż 3 tys. lokali.

Komisja do spraw wywłaszczeń działa opieszale, co według niektórych ma być zaplanowanym działaniem przeciwników wywłaszczeń ulokowanych w tym gremium z premedytacją. Tak twierdzi Chris Koth, jeden z inicjatorów referendum, podkreślając, że samo powołanie komisji ma na celu utopienie całego projektu w niekończących się debatach. Tymczasem społeczne poparcie dla idei wywłaszczenia nie maleje i utrzymuje się na poziomie podobnym do wyniku referendum. Nie zmieniają stanu rzeczy argumenty przeciwników, że przecież samo wywłaszczenie obecnych właścicieli nie doprowadzi do zwiększenia liczby mieszkań. A to właśnie ich niedobór jest zasadniczą przyczyną rosnących czynszów.

Czytaj więcej

Plus Minus

Naftali Bennett. Ten, który obalił króla Bibiego

Do polityki wszedł, gdy znudziło mu się zbijanie fortuny. Deklarował, że zabił w życiu wielu Arabów i nie jest to dla niego problem, a stanął na czele rządu z arabskimi politykami w składzie. Był współpracownikiem Beniamina Netanjahu, by później wystawić go do wiatru i zostać premierem. Oto Naftali Bennett.

Lenin by tak nie działał

Zresztą sam senat nie jest w stanie nic w tej sprawie zrobić, gdyż zgodnie z konstytucją procedura wywłaszczeń może zostać uruchomiona wyłącznie na podstawie ustawy. Musiałaby ona regulować także sprawę odszkodowań dla właścicieli. W Bundestagu nie ma chętnych do zgłoszenia jakichkolwiek projektów ustawodawczych w tej mierze. Niemiecki model społecznej gospodarki rynkowej opiera się na konstytucyjnym założeniu ujętym w art. 14, że „Własność zobowiązuje. Korzystanie z własności powinno zarazem służyć dobru ogółu”. Wywłaszczenie jest więc dopuszczalne tylko dla dobra ogółu. Nie brak w Niemczech zwolenników myśli Pierre’a Proudhona, że własność to kradzież, jak i zwolenników zasady, że własność to rzecz święta.

Jak zostało wspomniane ostatnie większe wywłaszczenia na terenie Niemiec miały miejsce w czasach NRD. Po zjednoczeniu jednak uchwalono częściową rekompensatę tym, których dotknęły. Obecnie rocznie dokonuje się w całym kraju ponad setek wywłaszczeń nieruchomości w celach społecznych.

Równocześnie w mediach społecznościowych nie brak absurdalnych przypuszczeń, że w poszukiwaniu środków na sfinansowanie wydatków covidowych oraz przeznaczonych obecnie 200 mld euro na pomoc energetyczną dla obywateli i przedsiębiorstw rząd zdecyduje się na ukrytą formę wywłaszczenia posiadaczy nieruchomości w postaci podatku. Wszystko według sprawdzonego modelu zastosowanego po II wojnie, tzw. Lastenausgleich. Są to bajki porównywalne z marzeniami o wywłaszczeniu mieszkaniowych kapitalistów w Berlinie.

Prawdziwe wydają się szacunki dotyczące odszkodowań za proponowane wywłaszczenia korporacji mieszkaniowych. Szacowany koszt tej operacji to zdaniem senatu 28,8–36 mld euro. Wyższa z tych liczb to dokładnie roczny budżet Berlina. Wychodzi więc 116–144 tys. euro za mieszkanie. Równocześnie mediana ceny metra kwadratowego wynosi niemal dokładnie 5 tys. euro. Samo zadośćuczynienie finansowe dla korporacji Deutsche Wohnen musiałoby wynosić co najmniej 10 mld euro.

Nawet ratalne spłacanie wywłaszczonych właścicieli przez lata ogołociłoby budżet miasta na tyle, że na jakiekolwiek nowe projekty mieszkaniowe nie byłoby ani centa. – Wszyscy zdają sobie z tego doskonale sprawę. Samo referendum było ni mniej, ni więcej tylko eksplozją gniewu i rozczarowania z powodu rosnących niebotycznie kosztów utrzymania mieszkania – mówi mój berliński znajomy, nie kryjąc irytacji. Trzy lata temu płacił 10 euro za metr, a teraz w nowym mieszkaniu już prawie 15 euro.

Na referendum wywłaszczeniowe można więc spojrzeć jako na akt desperacji i nadziei „czerwonego” w znacznej mierze Berlina, że rewolucyjne rozwiązanie jest jednak możliwe. Berliński „Der Tagesspiegel” przypomniał w tym kontekście słowa Lenina, który szydził swego czasu z niemieckich rewolucjonistów, którzy nie zdecydowaliby się na szturm dworca kolejowego, nie zaopatrując się wcześniej w ważne bilety. Referendum pełni tu rolę biletu kolejowego. Alternatywą były masowe protesty i demonstracje. Na razie ich brak.

Frustracja berlińczyków jest jak najbardziej zrozumiała, bo zawsze było tam tanio. Po zjednoczeniu opustoszało wiele mieszkań we wschodnich dzielnicach miasta, byłym NRD. Czynsze były tam śmiesznie niskie. W zachodnim Berlinie, traktowanym jako okno wystawowe Zachodu, sporo było za to tanich mieszkań komunalnych. Niskie czynsze były jedną z przyczyn gwałtownego wzrostu atrakcyjności zjednoczonego Berlina konkurującego z superdrogimi zawsze Monachium, Hamburgiem czy Frankfurtem.

Po przeprowadzce państwowych władz federalnych do Berlina miasto ożyło. Uczelnie pękały w szwach, także za sprawą napływu zagranicznych studentów. Oferta kulturalna była na najwyższym światowym poziomie, działały trzy opery, głośne były premiery w renomowanych teatrach, a młodzi artyści z całej Europy ciągnęli do miasta stadami. Liczba nowych galerii sięgała kilku setek. Obrazu dopełniały niedrogie knajpy i miejsca w tysiącach kafejek dostępne nawet dla tych niezbyt zamożnych. Dlatego też do Berlina ciągnęli imigranci i azylanci z całego świata.

Taka atrakcyjność przełożyła się w prostej linii na ceny czynszów. Równocześnie władze pozbywały się mieszkań, zwłaszcza w poenerdowskich blokowiskach, sprzedając je tysiącami rodzimym oraz zagranicznym korporacjom. Lokale te wymagały pilnie remontów i dostosowania do nowej rzeczywistości, a na to senat nie miał pieniędzy. Zadłużony do granic Berlin nie raz ocierał się o granicę bankructwa.

Czytaj więcej

Plus Minus

Drażliwe sprawy Stefana Hambury

Kiedy mieszkał na Śląsku, koledzy nazywali go Szwabem. Dziś jako niemiecki adwokat staje po stronie Polaków w potyczkach z niemiecką administracją. Słyszy, że jest polskim szowinistą

Beton jak złoto 

Stale też zmniejszała się liczba lokali komunalnych, bo zgodnie z prawem wszystkie budowane przez niemieckie władze lokale powinny trafić na rynek po 30 latach, stając się nierzadko przedmiotem spekulacji. Obecnie jest w Berlinie zaledwie 97 tys. mieszkań komunalnych. Co ciekawe, nie zawsze czynsze są tu niższe niż na rynku, co wynika ze specyficznego algorytmu ich wyliczania.

Nowych mieszkań nie budowano nigdy w wystarczającym tempie, aby niwelować braki. Rosły przy tym stale koszty budowy. Wojna w Ukrainie wzmacnia ten trend. W tej sytuacji korporacje mieszkaniowe są w posiadaniu skarbu, a właściwie Betongold, czyli złota w postaci betonu.

Czynsze stale rosną. W ostatniej dekadzie mediana czynszu w Berlinie wzrosła niemal o 100 proc. – z 6,90 euro za mkw. w roku 2012 do 13,30 euro za mkw w lipcu 2021. Dla porównania, w Monachium lokatorzy płacili przed rokiem średnio 9,72 euro za mkw., we Frankfurcie – 8,69 euro, a w Hamburgu – 8,62 euro. Należy jednak zaznaczyć, że to uśrednione ceny wszystkich obecnie obowiązujących umów. Ceny nowo wynajmowanych mieszkań są zazwyczaj wyższe, a tych wynajętych – w przeszłości niższe. Przy czym w Berlinie zarabia się średnio o 10 proc. mniej niż w Hamburgu czy Monachium.

W ogóle w całym kraju Niemcy płacą słono za mieszkania. W miastach połowa najemców mieszkań wydaje na czynsz co najmniej 30 proc. dochodów netto. Dla jednej czwartej koszt utrzymania wynajmowanego mieszkania, wliczając opłaty za ciepło, sięga 40 proc. dochodów netto.

A skala najmu jest gigantyczna. W całym kraju 54 proc. obywateli wynajmuje mieszkania. To najwięcej w Europie. Na drugim jest Dania, ale tam odsetek ten wynosi 34 proc. W niemieckich miastach mieszkania wynajmuje ponad 70 proc. mieszkańców, a w Berlinie współczynnik ten wynosi 85 proc.

Nie dziwią więc protesty. Nie tylko w Berlinie, ale i w innych miastach. Starając się złagodzić sytuację, władze usiłowały ograniczyć wzrost czynszów, zamrażając ich wysokość w 2020 r. na poziomie roku poprzedniego (Mietendeckel). Obalił to jednak wiosną ubiegłego roku Federalny Trybunał Konstytucyjny, uznając, że taka regulacja stanowi niekonstytucyjną ingerencję w prawo własności. Lokatorzy musieli więc dopłacić różnice pomiędzy zamrożonymi czynszami a tymi żądanymi przez właścicieli.

To był dla wszystkich szok dodający skrzydeł inicjatorom referendum wywłaszczeniowego. Sięgnęli oni po art. 15 niemieckiej konstytucji, który mówi, że „ziemia, bogactwa naturalne i środki produkcji mogą być w celu uspołecznienia przekształcone we własność społeczną lub inną formę gospodarki publicznej zgodnie z ustawą, określającą rodzaj i wymiar odszkodowania”. Przekonują, że mieszkanie jest prawem człowieka i nie może być przedmiotem biznesowych spekulacji. Trudno nie przyznać racji takim argumentom, biorąc pod uwagę, że jest jedna metropolia, gdzie tak właśnie jest.

Czytaj więcej

Plus Minus

Martina Schulza porażka jakich mało

Miał być ostatnią nadzieją socjaldemokratów, przyszłym kanclerzem, co najmniej liderem opozycji. Zamiast tego spektakularnie wszystko przegrał. Ale nagły upadek Martina Schulza nikogo w Niemczech specjalnie nie zmartwił.

Nad modrym Dunajem

Nie trzeba daleko szukać, aby znaleźć stolicę, której rynek mieszkaniowy jest całkowitym przeciwieństwem Berlina. To oczywiście Wiedeń. Metropolia dwa razy mniejsza niż Berlin i z proporcjonalnie mniejszymi zasobami mieszkaniowymi. Nikomu w Wiedniu nie przychodzą do głowy żadne referenda wywłaszczeniowe. Ale też Wiedeń uchodzi za światowego lidera w zapewnieniu mieszkańcom dachu nad głową. Do austriackiej stolicy ciągną więc pielgrzymki niemieckich polityków i samorządowców, aby przyjrzeć się, jak wyglądają nowe projekty mieszkaniowe, czy zbadać, jakim cudem udaje się władzom miasta utrzymać ponad 220 tys. mieszkań komunalnych. Zarządza nimi spółka należąca do miasta o nazwie Wiener Wohnen. To największa tego rodzaju firma na świecie. Żadna ze światowych metropolii nie dysponuje tak potężnym własnym zasobem mieszkaniowym. Komasowanie mieszkań komunalnych trwa w Wiedniu od prawie 100 lat, gdy rządzący stolicą austriaccy socjaldemokraci rozpoczęli wdrażanie nowatorskiego wtedy programu. Aby zapewnić jego finansowanie nałożono podatki na wszystkich właścicieli nieruchomości.

W przeciwieństwie do systemu niemieckiego mieszkania komunalne nigdy nie trafiały na prywatny rynek. Było ich więc coraz więcej.

Do tego dochodzi niemal 200 tys. mieszkań działających w systemie mieszkalnictwa dotowanego. Tworzą go organizacje Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV), czyli Społeczne Zrzeszenia Budowlane. W całej Austrii są ich prawie dwie setki, z czego 60 działa w Wiedniu. Budują nowoczesne mieszkania, nierzadko z basenami na dachach, kortami tenisowymi i saunami do użytku mieszkańców. Przy tym czynsze są tam zadziwiająco niskie. W dodatku prawo do ubiegania się o lokum w tym systemie mają wszyscy o miesięcznych dochodach niższych niż 200 proc. mediany dochodów mieszkańców Wiednia. Gdyby taki system obowiązywał w Warszawie, dostęp do lokali dotowanych mieliby zarabiający w roku ubiegłym mniej niż 14,6 tys. zł miesięcznie. Natomiast w Berlinie tego rodzaju mieszkania byłyby dostępne dla wszystkich o dochodach poniżej 7,2 tys. euro. W obu tych miastach brzmi to jak fantazja. W Wiedniu to standard.

Tak więc prawie dwie trzecie (62 proc.) wiedeńczyków mieszka w lokalach dotowanych lub komunalnych. To rekord świata i niedościgniony ideał. Równocześnie 80 proc. (ok. 1,5 mln) mieszkańców ma teoretycznie prawo do opisanych wyżej lokali. Praktycznie zawsze umowy najmu są bezterminowe, a ewentualna poprawa stopy życiowej najemców nie ma wpływu na wysokość czynszu.

To samo dotyczy mieszkań komunalnych. Pełnią niezwykle istotną funkcję integracyjną. Wiedeń jest bodajże jedyną zachodnią metropolią, w której nierzadko zwykły pracownik jest sąsiadem zamożnego lekarza czy adwokata. Bo zamieszkanie nawet w lokalu komunalnym nie jest traktowane jako przejaw posiadania niewysokiego prestiżu społecznego. A na pewno nie jest już tak w lokalu w systemie GBV.

Zresztą w mieście przywołuje się często znany slogan autorstwa jednego z architektów końca XX wieku: „Mieszkaj jak bogacz, nawet jeżeli jesteś biedny”. Coś w tym jest. Mieszkania na własność  posiada jedna piąta wiedeńczyków. To osobny segment rynku dla tych, którzy traktują mieszkanie jako inwestycję czy luksus, którym można zadawać szyku. O ile w roku ubiegłym czynsz w mieszkaniu prywatnym wynosił średnio 12,85 euro za mkw., o tyle w lokalach dotowanych kształtował się na wysokości zaledwie 5,6 euro. Mieszka w nich, przypomnijmy, dwóch na trzech wiedeńczyków. Dla porównania, średnie czynsze w Paryżu to ponad 28 euro, nieco mniej w Londynie i około 15 euro w Warszawie.